Arealer

Totalt bruksareal: 430,0 m²

• BRA-i: 238,0 m²
• BRA-e: 192,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 66,0 m²

Fremtidige muligheter for kjøper (omgjøring/reversering)

For kjøpere som ønsker å integrere arealet i eneboligen igjen, har eiendommen muligheter. Det er fysisk og planløsningsmessig mulig å etablere en løsning der disse rommene utstyres med hver sin dørinngang direkte til dagens hall i 1. etasje. Siden hallen har eksisterende trappeforbindelse til 2. etasje, vil dette kunne oppfylle kravene til å definere rommene som en del av boligens sekundærareal (tilleggsdel, f.eks. boder eller hobbyrom), underlagt én felles bruksenhet.

Endring av roms funksjon mellom tilleggsdel og hoveddel er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Kjøper/huseier kan selv søke om slike innvendige bruksendringer som privatperson uten krav til ansvarlig foretak, forutsatt at endringen skjer innenfor én bruksenhet, uten inngrep i bærende konstruksjoner eller vesentlige endringer i brannskiller. Relevant veiledning finnes hos Direktoratet for byggkvalitet: dibk.no

En slik løsning vil erfaringsmessig kreve vesentlig mindre bygningstekniske og økonomiske tiltak enn å søke enhetene godkjent som helt separate boenheter. Dette skyldes at strenge krav til blant annet brannceller/brannskiller, trinnlyd, uavhengige tekniske anlegg, balansert ventilasjon, dagslys, forenkling av takhøyde, samt gjeldende plankrav for eiendommen om detaljregulering, parkering og uteoppholdsareal da vil bortfalle.

Det opplyses fra medeier at det ble etablert dobbelt gips i himling i 1. etasje i forbindelse med fornyelsen på 90-tallet. Dette tiltaket gir et teknisk utgangspunkt, men siden arbeidene ble utført på 90-tallet og boligen må søkes godkjent etter dagens gjeldende regelverk (TEK), gjøres det oppmerksom på at dobbel gips alene sjelden er tilstrekkelig for å oppfylle moderne krav til brannceller og trinnlyd, og at ny eier overtar full risiko for eventuelle krav om ytterligere dokumentasjon eller oppgradering.

Innholdsbeskrivelse

BRA-i:

1.ETG HOVEDBOLIG: entré, hall/trapp.

2.ETG HOVEDBOLIG: uinnredet etasje.

BRA-e:

1.ETG LEILIGHET ØST: entré, bod, stue, kjøkken, gang, 2 soverom.

1.ETG LEILIGHET VEST: entré, gang, 2 soverom, bad, stue, kjøkken, bod.

Beskrivelse

Eiendommen ble opprinnelig oppført som en enebolig/villa, og det er ikke kjent at den historisk har vært registrert som flermannsbolig. Historiske tegninger fra byggeår foreligger ikke. Siden bygningen er oppført og tatt i bruk før bygningsloven av 1965, må den faktiske, historiske bruken legges til grunn.

Det presiseres at ren utleie av en del av egen bolig ikke i seg selv utløser søknadsplikt; så lenge rommene er lovlig godkjent til boligformål (hoveddel), kan de lovlig leies ut. Det foreligger imidlertid ingen kommunal dokumentasjon eller godkjenning for oppdeling av boligen, eller for søknadspliktige endringer frem til slik eiendommen fremstår i dag. Kjøper overtar derfor full risiko for utleieenhetenes offentligrettslige godkjenning, og for eventuelle krav om retting eller tilbakeføring fra kommunen.

Byggemåte

Den opprinnelige delen av villaen er fundamentert på en grunnmur av store, utvendig pussede og malte granittblokker og naturstein. Ifølge kartopplysninger fra NGU består byggegrunnen av hav-, fjord- og strandavsetning over berggrunn, og er i henhold til eiers opplysninger oppført på fjell.

Tilbygget mot øst har en ringmur av lettklinkerblokker, mens tilbygget mot nord er fundamentert på pilarer eller tilsvarende punktfundamentering. Under deler av den originale konstruksjonen er det en uisolert kjeller med støpt gulv og jordgulv, med tilgang via en utvendig lem. Som følge av terrengforholdene og den bratte fjellskråningen registreres det noe fuktinnsig fra overvann i kjelleren. De øvrige delene av bygningsmassen har krypkjeller eller rom under terreng.

Opprinnelige yttervegger er oppført i en laftet tømmerkonstruksjon som strekker seg helt opp til mønet, mens tilbyggene er oppført i bindingsverk. Ifølge opplysninger fra eier ble veggene etterisolert i 1992 med 5 cm mineralull på innsiden og 5 cm fra utsiden med vindsperre. Fasaden har stående tømmermannspanel som ble montert og malt i 1992. Det må påregnes værslitasje og sprekkdannelser i kledningen, og da særlig på sydveggen.

Eksteriøret preges av gjenskapte detaljer og utsmykninger, herunder store takutstikk, dekorative utskjæringer, mønekors, sperreføtter, blondelister, vindusknekter og profilerte vannbrett.

Vindusflatene består av sidehengslede krysspostvinduer med isolerglass, merket med produksjonsdato i 1992.

Taket er oppført som en trekonstruksjon i form av et saltak med takarker på begge sider. Ifølge opplysninger fra eier ble taket lagt om rundt 1992 med sutaksplater av impregnerte trefiberplater over de originale takbordene. Det er deretter tekket med betongtakstein på nye sløyfer og lekter, over originale taksperrer med sperreutstikk.

Takrenner og nedløp er utført i aluminium. Når det gjelder etasjeskillere og isolasjon, opplyser eier at etasjeskillet over 1. etasje er nedforet med 15 cm mineralull kombinert med eldre stubbloftsleire.

Selger informerer:

-Originale kjellervinduer er i dårlig forfatning.

-Det er noe svikt noen steder i 2. etasje.

Se verdlagt eieskifterapport fra takstmann for byggteknisk gjennomgang og beskrivelse, og eget tekstfelt om tilstandsrapport.

Tilstandsrapport

Takstmann: Jostein Mathisen

Dato for takst: 13.05.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport/eierskifterapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

Grunnmur og fundamenter:

1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet: Byggegrunn er ikke kjent.

Det er påvist synlige skader og/eller skjevheter på fundamentet. Det er påvist riss, sprekker eller skader på grunnmuren. Det er påvist skader slik at drenering og annen sikring mot vann og fuktighet er utett. BYGGEGRUNN, FUNDAMENT, GRUNNMUR OG DRENERING:

Byggegrunn av stedlige masser. I følge kart fra NGU så består grunnen av hav-, fjord- og strandavsetning,

usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Fundamentert med mur av granittblokker. Ringmur av lettklinkerblokker under tilbygg mot øst, samt mur ved kjellernedgang. Tilbygg mot nord står på pilarer eller lignende.

Merknader:

-Muren har sprekker og utglidinger. Ringmur er ikke pusset. Motstandsdyktighet mot vanninntrenging er svekket og det

kommer vann inn i kjeller. Utglidinger har ført til skjevheter og følgeskader i overliggende konstruksjoner. Utvendig

tetting og stabiliserende tiltak må påregnes.

-Det er ikke gjort tiltak med drenering og utvendig fuktsikring rundt hele boligen og der dette er utført fremstår det ikke

funksjonelt. Dette har ført til vanninntrengning i kjeller med følgeskader her og i nærliggende konstruksjoner. Det må

påregnes tiltak med drenering og utvendig fuktsikring.

1.2 Krypekjeller: Det er påvist sopp, råteskader og/eller muggvekst på overflater.

Det er utført stikktaking i treverket.Det er påvist råteskader på undersiden av bjelkelaget, bunnsvillen og/eller andre skadeutsatte steder. Det er påvist delaminering og avskalling ved betong, gassbetong og/eller lettbetong. Luftgjennomstrømning og luftfuktighet, herunder fuktsperre mot grunn, høyde i rommet og ventiler mot yttervegg er vurdert som ikke tilfredsstillende. Deler av arealet under 1.etasje er krypkjeller og deler vurderes som rom under terreng. Kryprom under entré til hovedbolig og eventuell krypkjeller under entré og bod i leilighet mot øst kunne ikke inspiseres.

Merknader:

-Det er påvist vanninnsig og følgeskader i nærliggende konstruksjoner. Se vurdering ved punkt 1.1, 1.3 og 9.1.1 - 9.1.3

for ytterligere beskrivelser.

-Knirk, fjæring og skjevheter i gulv over områder som ikke kunne inspiseres fra undersiden indikerer fuktrelaterte

problemer. Ytterligere undersøkelser og utbedringer må påregnes.

1.3 Terrengforhold: Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig. Det ligger grus, jord/gress og beplantning inntil muren. Takvann slippes ut på terreng.

Merknader:

-Terreng inn mot bygget har ikke godt fall for bortledning av vann og dette øker risiko for vanninntrengning i kryprom

og kjeller under boligen. Konsekvens av dette er økt fuktbelastning på bygningsdeler i og nære kryprom og kjeller og

dette fører til følgeskader og redusert levetid. Det er påvist vanninntrenging i kjeller som følge av blant annet dette.

Utbedringer med etablering av fall og tilfylling av egnede masser gjøres sammenheng med tiltak for drenering.

Yttervegger: Det er påvist deformasjoner og/eller fuktskader i ytterveggens konstruksjoner. Det er påvist avvik på vannbord over og under vindu, eller i overgangen mellom grunnmur og fasade og i etasjeskillere. Det er påvist skader, sprekker og råteskade på kledningen. Det er ikke påvist tilstrekkelig lufting for kledningen. Det er utført stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkanten av panelet og i områdene rundt vinduene. Det er observert materialvalg ved yttervegg som kan gi forkortet levetid. Originale vegger er oppført i tømmerkonstruksjoner. Tilbyggende av bindingsverk. Ukjent mengde og utførelse for isolasjon. Deler av vegger er ikke kledd på innsiden. Utvendig er vegger kledd med stående tømmermannspanel.

Merknader:

-Det er utettheter og manglende understøtting i overgang mot mur flere steder og her har det også oppstått råteskader

med ukjent omfang. Åpning av vegger og utbedringer må påregnes.

-Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting bak kledning. Eldre vegger er ofte utført uten lufting, men her er kledning

montert på 90-tallet. Manglende lufting gjør at fukt bak kledning ikke tørker og dreneres og råte oppstår ofte som følge

av dette.

-Deler av kledning ligger nære terreng og flere spiker er slått for dypt inn i bordene. Dette gir økt fuktbelastning og

redusert levetid og motstandsdyktighet mot vann med følgeskader.

-Store deler av trevirket har sprekker, er porøst og har råte som påvises ved stikking og visuell kontroll. Forholdene

reduserer motstandsdyktighet mot vann og kan føre til ytterligere råteskader på kledning og i bakenforliggende

konstruksjon over tid.

-Det kan påregnes rehabilitering og ferdigstilling av yttervegger.

Vinduer og ytterdører: Det er påvist avvik ved beslag, vannbord, omramming, karm eller ytre tetting. Dører og vinduer vurderes ikke som sikre mot vanninntrengning i konstruksjonen. Vinduer og ytterdører med 2-lags isolerglass i trekarmer. Glass merket med årstall 1993. Tett dør til den østre leiligheten. Et glass i bod i den østre leiligheten er skiftet. Kjellervinduer er fra byggeår.

Merknader:

-Avflassing og oppsprekking på karmer, rammer og overflater reduserer motstandsdyktighet mot vann og kan føre til

råte over tid.

-Varierende funksjon ved åpning/lukking. Enkelte vinduer tar i karmer og trenger justering.

-Utvendig omramming ligger tett mot beslag og har følgelig sprukket opp. Råte kan oppstå over tid og utbedringer

anbefales.

-Beslag mangler oppbrett på ender og gir ikke optimal beskyttelse og bortledning av vann. Det er ikke montert beslag

under alle dører.

-Vurdering må ses i sammenheng med vurdering for yttervegger.

4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak: Det er påvist fuktskjolder. Det er påvist råteskade og/eller skadedyr. Saltak konstruert i tre med arker på begge sider. Dels lukket, men hovedsakelig åpen konstruksjon over 2.etasje.

Merknader:

-Det ble påvist råte i områder ved gradrenner. Dette svekker konstruksjonens bæreevne og har også forplantet seg til

øvre del av vegger i områdene. Utkragede deler av konstruksjonen og søyler som understøtter taket ved balkonger har

også sprekker, porøst trevirke og råte stedvis. Også dette svekker bæreevne.

-De deler av konstruksjonen som er lukket har ikke ventilering etter nyere prinsipper. Mangelfull ventilering/lufting

reduserer konstruksjonens opptørkingsevne og øker risikoen for kondens og fuktopphopning i overgangssonen mellom

oppvarmet rom og kaldere uteluft. Over tid kan dette medføre fuktskader, muggsopp og nedbrytning av

bygningsmaterialer.

-Overnevnte forhold gjør at det må påregnes rehabilitering, utbedringer og ferdigstilling av konstruksjonen.

4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): Undertaket antas å være i fra 90-tallet Det er påvist sprekker, mose, pløser eller andre symptomer på svekkelser. Vedlikeholdsnivået vurderes ikke som tilfredsstillende. Det anses ikke som sikkerhetsforsvarlig å inspisere skorstein. Taket har undertak av impregnerte trefiberplater, lekter og betongtakstein med tilhørende deler som opplyses å være fra 90-tallet. Inspisert fra bakkeplan, uinnredet 2.etasje og loftet. Vurdering baseres på observasjoner og alder. Inspeksjon på taket ble ikke vurdert som forsvarlig uten ekstra sikringsutstyr.

Merknader:

-Punktvis råte ved gardrenner og topp av yttervegger ble påvist. Det er ukjent om dette er som følge av pågående

lekkasjer. Gradrenner og ytterkanter er risikoområder for lekkasjer. Ytterligere undersøkelser og utbedringer kan

påregnes.

-Det er ikke ferdigstilt ved alle vindskier, beslag, ytterkanter og takrenner. Dette gir og har gitt økt fuktbelastning i disse

områdene og redusert forventet levetid for underliggende materialer.

-Taktekking har slitt toppsjikt og det har grodd mose. Slitasje reduserer motstandsdyktighet mot vann over tid og mose

binder fuktighet.

-Alder, manglende ferdigstilling og påviste skader tilsier at det må påregnes rehabilitering av yttertaket. Vurdering må

ses i sammenheng med punkt 4.1.

6.1 Balkonger, verandaer og lignende: Det er påvist svekkelser i forankring eller understøtting. Det er påvist skader, slik som avskalling, deformasjoner, riss, sprekker, råteskader og/eller rust på overflater. Vannavrenning vurderes ikke som tilstrekkelig. Oppkant mot vegg og dør vurderes ikke som tilstrekkelig. Det er påvist skader i tettesjiktet. Ventilering/lufting vurderes ikke som tilstrekkelig under inntrukket terrasse/balkong.

PLATTINGER: Ved begge leiligheter i 1.etg er det anlagt plattinger nære terreng.

VERANDA/INNGANGSPARTI 1.ETASJE: Støpt gulv på støpte/murte pilarer mot terreng. Skifer i ytterkanter av gulvet. Trapp til bakkeplan.

BALKONGER 2.ETASJE: Utgang fra 2.etasje til balkonger mot nord og syd.

TG-2:

PLATTINGER:

-Enkelt utført understøtting og fundamentering har ført til noen skjevheter og svekket stabilitet. Oppretting og

forsterkning kan påregnes ved fornyinger.

-Trevirket i konstruksjon og gulv har slitasje som reduserer motstandsdyktighet mot vann og gir risiko for råteskader

over tid. Vedlikehold og utskiftinger kan påregnes.

TG-2:

VERANDA/INNGANGSPARTI 1.ETASJE:

-Betong har slitasje, riss og påbegynt oppsprekking som vil gi fuktopptrekk og redusert stabilitet over tid. Vedlikehold

kan påregnes for å opprettholde stabilitet.

-Trevirket i rekkverk har slitasje som reduserer motstandsdyktighet mot vann og gir risiko for råteskader over tid.

Vedlikehold og utskiftinger kan påregnes.

TG-3:

BALKONGER 2.ETASJE:

-Slitasje og dels uferdig tekking ved balkong mot syd, samt alder som tilsier at forventet brukstid har passert. Svekkelser

ved søyler. Tekking kan ikke anses som funksjonell og skader i underliggende konstruksjon kan ikke utelukkes.

-Balkong mot nord har ikke tekking og her er det skader i underliggende konstruksjoner. Konstruksjonen har ikke

tilfredsstillende ventilering og oppbygning som hindrer kondensdannelser eller gir tilstrekkelig opptørkingsevne. Skader

i underliggende konstruksjoner er påregnelig.

-Trevirket i konstruksjon, gulv og rekkverk har slitasje som reduserer motstandsdyktighet mot vann og gir risiko for

råteskader over tid. Vedlikehold og utskiftinger kan påregnes.

-Søyler/understøtting har slitasje og råte som vil svekke stabilitet.

-Overnevnte forhold tilsier at det må påregnes utbedringer og rehabilitering.

7.1 Bad leilighet vest – 7.1.1 Overflate vegger og himling:

OVERFLATER OG VENTILASJON:

-Tapet på vegger og slett hvitmalt tak.

-Mekanisk avtrekk, tilluft fra tilstøtende rom. Trekker svakt ved test med papirark.

INNREDNING/UTSTYR:

-Benkeskap med servant og 1-greps blandebatteri

-Speil og belysning over servant

-Dusjkabinett

-Gulvstående toalett

-Opplegg og plass til vaskemaskin

Merknader:

-Tapet er løs fra vegg og har misfarging flere steder. Alder og etterslep på vedlikehold er hovedårsaken og forventet

brukstid har passert.

-Himlingen har skjolder og redusert funksjon for avtrekksvifte er medvirkende årsak. Fuktskader i overliggende

konstruksjon kan ikke utelukkes.

-Innredning og sanitærutstyr har skader og stor slitasje. Forventet brukstid har passert.

-Rehabilitering av badet kan påregnes. Prisvurdering er angitt i punkt 7.1.3

7.1.2 Overflate gulv: Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Det er påvist knirk i gulvet. Det er påvist tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Belegg på gulvet. Sluk plassert under dusjkabinett.

Merknader:

-Belegg har slitasje og det er svekkelser ved hjørner på oppbrett i ytterkanter. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede. Forventet brukstid har passert.

-Det var begrenset mulighet for måling av fallforhold helt til sluk da det er begrenset hvor mye dusjkabinett kan flyttes

på befaringstidspunktet. Måling på tilgjengelige steder viser ikke fall mot sluket og eventuelt bruksvann og lekkasjevann

som havner på gulv vil ikke ledes til sluk. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vil gi slitasje, samt øke risiko for å

skli på gulvet.

-Knirk i gulvet indikerer at undergulv ikke godt limt/festet og tiltak må påregnes ved rehabilitering.

-Rehabilitering av badet kan påregnes. Prisvurdering er angitt i punkt 7.1.3

7.1.3 Membran, tettesjiktet og sluk: Membranen er fra 1992. Det er påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring. Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Plastsluk som virker å klemme belegget, men inspeksjonsmulighet var begrenset pga plassering av dusj og manglende rengjøring.

-Funksjonell avrenning i sluk

-Det ble boret hull i tilstøtende konstruksjon uten at det ble observert tegn til fukt eller lignende problemer

-Det ble målt med pigger i trevirke i tilstøtende vegg til våtrom uten at det ble målt høyere verdier enn anbefalt for

trevirke i lukket konstruksjon

Merknader:

-Belegg har slitasje og det er svekkelser ved hjørner på oppbrett i ytterkanter. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede. Forventet brukstid har passert.

-Det er ikke tett rundt gjennomføringer i vegger og tapet har utløp levetid som tettesjikt. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede.

-Det er begrenset hvor mye dusjkabinett kan flyttes og dette begrenser muligheten for jevnlig rengjøring i sluket. Dette

er vesentlig for at sluket ikke skal tettes og vann renner utover gulvet.

-Rehabilitering av badet kan påregnes

7.2 Bad leilighet øst

7.2.1 Overflate vegger og himling:

OVERFLATER OG VENTILASJON:

-Tapet på vegger og slett hvitmalt tak.

-Mekanisk avtrekk, tilluft fra tilstøtende rom. Trekker svakt ved test med papirark.

INNREDNING/UTSTYR:

-Benkeskap med servant og 1-greps blandebatteri

-Speil og belysning over servant. Høyskap på siden.

-Dusjkabinett

-Gulvstående toalett

-Opplegg og plass til vaskemaskin

Merknader:

-Tapet er løs fra vegg og har misfarging flere steder. Alder og etterslep på vedlikehold er hovedårsaken og forventet

brukstid har passert.

-Himlingen har sprekker og redusert funksjon for avtrekksvifte er medvirkende årsak. Fuktskader i overliggende

konstruksjon kan ikke utelukkes.

-Innredning og sanitærutstyr har skader og stor slitasje. Forventet brukstid har passert.

-Rehabilitering av badet kan påregnes. Prisvurdering er angitt i punkt 7.2.3

7.2.2 Overflate gulv: Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Det er påvist knirk i gulvet. Det er ikke påvist tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Belegg på gulvet med oppbrett på vegger og under dør. Sluket er plassert under dusjkabinett.

Merknader:

-Belegg har slitasje og det er svekkelser ved hjørner på oppbrett i ytterkanter. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede. Forventet brukstid har passert.

-Måling på tilgjengelige steder viser ikke fall mot sluket og eventuelt bruksvann og lekkasjevann som havner på gulv vil

ikke ledes til sluk. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vil gi slitasje, samt øke risiko for å skli på gulvet.

-Punktvis knirk i gulvet indikerer at undergulv ikke godt limt/festet og tiltak må påregnes ved rehabilitering.

-Rehabilitering av badet kan påregnes. Prisvurdering er angitt i punkt 7.2.3.

7.2.3 Membran, tettesjiktet og sluk: Membranen er fra 1992 Det er påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Plastsluk med vannlås, klemring og tegn til klemt belegg.

-Funksjonell vannlås og avrenning i sluk

-Det ble boret hull i tilstøtende konstruksjon uten at det ble observert tegn til fukt eller lignende problemer

-Det ble målt med pigger i trevirke i tilstøtende vegg til våtrom uten at det ble målt høyere verdier enn anbefalt for

trevirke i lukket konstruksjon

Merknader:

-Belegg har slitasje og det er svekkelser ved hjørner på oppbrett i ytterkanter. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede. Forventet brukstid har passert.

-Det er ikke tett rundt gjennomføringer i vegger og tapet har utløp levetid som tettesjikt. Risiko for vanninntrenging i

bakenforliggende konstruksjon er til stede.

-Rehabilitering av badet kan påregnes.

8.1 Kjøkken leilighet vest: Vanninstallasjonen er fra 1992. Det er påvist knirk, skader eller fuktskjolder på gulvet. Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran. Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp.

FUKTSØK PÅ GULV FORAN BENK OG ØVRIGE RISIKOPUNKTER: Det ble ikke indikert for høye verdier eller forskjeller fra antatt tørre steder.

VENTILATOR: Trekker svakt ved test med papirark.

-Innredning med heltrefronter

-Laminat benkeplate

-Oppvaskkum i stål med 1-greps blandebatteri

Merknader:

-Kjøkkeninnredning har slitasje og skader som reduserer motstandsdyktighet mot vann og ytterligere skader vil oppstå

ved vannsøl, vasking og annen normalt bruk av kjøkken.

-Gulvbelegg har skader og utett skjøt og motstandsdyktighet mot vann er redusert. Dette gir økt risiko for skader ved

vannsøl, vasking eller lignende.

-Det kan påregnes rehabilitering av kjøkken.

8.2 Kjøkken leilighet øst: Vanninstallasjonen er fra 1992. Det er påvist knirk, skader eller fuktskjolder på gulvet. Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran. Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp. FUKTSØK PÅ GULV FORAN BENK OG ØVRIGE RISIKOPUNKTER: Det ble ikke indikert for høye verdier eller forskjeller fra antatt tørre steder.

VENTILATOR: Trekker svakt ved test med papirark.

-Kjøkkeninnredning uten fronter.

-Heltre benkeplate. Fliser på vegg over benk

-Oppvaskkum i stål med 1-greps blandebatteri

Merknader:

-Kjøkkeninnredning har slitasje og skader som reduserer motstandsdyktighet mot vannsøl og lignende og dette gir økt

risiko for ytterligere skader ved normal bruk av kjøkken.

-Gulvet har skader og utettheter som reduserer motstandsdyktighet mot vannsøl og dette gir økt risiko for skader over tid.

-Det lekker litt ved blandebatteri ved tapping av vann.

-Det kan påregnes rehabilitering av kjøkken

9.1 Kjeller

9.1.1 Veggenes og himlingens overflater: Det er påvist noen riss eller sprekker. Det er påvist setninger eller jordtrykk. Det er påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og/eller skadedyr. Varierende materialer og oppbygning av vegger og himlinger i kjeller hvor det er påbegynt rivearbeider.

Merknader:

-Det er større skader og påbegynt demontering av bygningsdeler. Kjeller kan ikke benyttes og fremkommelighet er dels

vanskelig. Det må påregnes større rehabilitering av vegg- og takkonstruksjoner etter fuktpåvirkninger, skadedyr og

alderssvekkelser.

9.1.2 Gulvets overflate: Varierende gulver. Dels betong, dels tegn og dels stedlige masser. Det er påbegynt pigging av større deler av gulv.

Merknader:

-Det er påbegynt pigging og demontering av gulv mot grunnen og dette må ferdigstilles, samt at gulver bør bygges opp

med fuktsikring og isolasjon. Byggemåte og grunnforhold med dels fjell i kjeller gjør at potensiale og bruksmuligheter

for kjeller vil bli begrenset

9.1.3 Fuktmåling og ventilasjon: Det er ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Tilluft og avtrekk vurderes som ikke tilstrekkelig. Flere konstruksjoner er åpne og hullboing var ikke nødvendig. Det ble fuktmålt i trevirke ved erfaringsmessig utsatte steder, samt der det var synlige fuktskader.

Merknader:

-Måling og visuelle observasjoner viser fuktskader i større omfang. Manglende ytre og underliggende fuktsikring er

årsak og det er påvist vanninnsig i kjeller. Ytre tiltak må påregnes og vurdering må ses i sammenheng med punkter 1.1 -

1.3 og punkter 9.1 - 9.2. Dels fjell i kjeller gjør at det kan være vanskelig å stoppe vanninnsig helt og dette må

hensynstas ved materialvalg og tiltenkt bruk av kjeller i fremtiden.

Boligen har fått følgende TG2:

10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør: Innvendige vann og avløpsrør er fra varierende årstall Hovedstoppekranen er ikke lokalisert eller funksjonstestet. Stakeluker og lufting vurderes som ikke tilfredsstillende. Avløpskapasiteten vurderes som tilfredsstillende. Vanntilførsel i kobberrør og avløpsrør av plast. Det virker som om synlige støpejernsrør i kjeller ikke er i bruk. Vann og avløpsrør til hovedbolig er ikke i drift og kunne ikke testes.

-Normalt vanntrykk og avrenning ved test av tilkoblet utstyr.

-Det ble ikke påvist lekkasjer ved de rørene som var synlige på befaring.

Merknader:

-Det ble ikke påvist egne stoppekraner for hver boenhet. Dette gir ikke mulighet for hurtig avstenging av vannet ved

eventuelle lekkasjer og dette er vesentlig for å begrense skader.

-Eldre kobberrør som dels ligger skjult i konstruksjoner gir økt risiko for lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages

tidlig, og krever åpning av konstruksjoner for utbedring. Gjenstående forventet brukstid kan anses som kort og utskifting

kan planlegges.

-Eldre avløpsrør av plast av alder som i denne boligen nærmer seg å ha utløpt forventet brukstid. Risiko for utettheter og

lekkasjer øker med alderen for dette materialet. Sammenføyninger og forgreninger er spesielle risikoområder.

-Det ble ikke påvist lufting av avløp. Redusert lufting kan føre til vakuum i rør, redusert avrenning og tømming av

vannlåser som gjør at lukt og gasser trenger ut i boligen.

-Flere vann- og avløpsrør er mangelfullt festet og dette kan gi bevegelser og trykkslag som igjen kan svekke

sammenføyninger/koblinger og føre til lekkasje.

10.2 Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er fra 1993. Berederens plassering er ikke tilfredsstillende. Berederen er ikke lekkasjesikret. 2 stk varmtvannsbereder på 200 liter som er merket med årstall fra 1993. Plassert i kjeller.

Merknader:

-Varmtvannsberedere som er eldre en 20 år skal gis TG-2 for å belyse at gjenstående forventet brukstid kan anses som

kort. Risiko for nedsatt funksjon og energieffektivitet er til stede og utskifting kan planlegges.

-Varmtvannsbereder er ikke plassert i rom med sluk eller annen lekkasjesikring og det går ikke rør fra sikkerhetsventil til

avløp. Lekkasjesikring er ikke tilfredsstillende og ved eventuelle lekkasjer så kan det oppstå fuktskader i rommet og

nærliggende konstruksjoner.

10.4 Varmesentraler: Luft til luft varmepumpe av ukjent alder.

Merknader:

-Forventet brukstid for luft til luft varmepumper er 12-15 år, forutsatt at det utføres jevnlig service ca. hvert andre år.

Servicehistorikk er ukjent og ikke dokumentert. Gjenstående forventet brukstid kan anses som kort.

10.5 Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Boligen har mekanisk ventilasjon. Tilførsel av friskluft via ventiler i vinduskarmer. Avtrekksvifter på badene og ventilatorer på kjøkken. Det er ikkevurdert ventilasjonsforhold for den uinnredede og ubebodde delen.

Merknader:

-Det trekker svakt ved test med papirark på avtrekksvifter og kjøkkenventilatorer. Forventet brukstid har passert.

Mangelfull ventilasjon gir tidvis høy luftfuktighet og redusert kvalitet på inneluften. Over tid kan dette påvirke både

innemiljøet og bygningsmessige forhold negativt og medføre økt vedlikeholdsbehov.

11. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Når det gjelder resultater fra det lokale el-tilsynet: Se eventuelt eiers egenerklæringsskjema. Det lokale el-tilsynet gjennomførte tilsyn sist i 5.8.1994 og 24.6.2021. Det elektriske anlegget ble installert i ukjent årstall

Det er ikke påvist at plugg på varmtvannsbereder er brunsvidd. Det er tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter eller elektrisk utstyr. Kabler er ikke tilstrekkelig festet. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring. Eldre sikringsskap med automatsikringer/vippesikringer. Utenpåliggende og skjult anlegg av varierende alder. Anlegg for uinnredet og ubebodd del av uferdig og avstengt.

Merknader:

-Undertegnede har ikke mottatt opplysninger om anleggets funksjon og historikk fra personer som har bebodd boligen.

Den forenklede undersøkelsen som skal gjøres for en godkjent tilstandsrapport er ikke komplett.

-Sikringsskap er ikke helt tett. Ved eventuell varmgang eller lysbue, vil et tett skap hindre at flammer og gnister sprer

seg til nærliggende konstruksjoner og tetting bør utføres med egnet materiale.

-Det ble påvist kabler som er mangelfullt festet. Dette kan gi bevegelser og svekkelser ved tilkoblinger og kan føre til

varmeutvikling i anlegget, samt berøringsfare med spenningssatte deler.

-Det er ikke fremvist samsvarserklæring for alle endringer/arbeider gjort på anlegget. Alle arbeider og endringer utført

på el-anlegg etter 1.1.1999 skal det foreligge samsvarserklæring for da dette verifiserer at arbeider er utført av godkjent

el-installatør og i henhold til gjeldene regelverk/norm. Eventuelle arbeider utført av ufaglærte gir økt risiko for

varmeutvikling og brann i anlegget.

-Overnevnte forhold tilsier at det anbefales at el-fagkyndig personell utfører en utvidet kontroll av anlegget. Utbedringer

og fornyinger er påregnelig.

Ikke vurdert:

Loft (konstruksjonsoppbygging):  Bygningen har en 2.etasje som hovedsakelig er uinnredet. Det forhold som knyttes til loft/2.etasje er beskrevet og vurdert i punkt 4.1 og 4.2.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom? Ja, både av faglært og ufaglært. Av faglært: Rørleggerjobbene. Jan Mikael Johansen. Av ufaglært: Opretting av gulver, tak, vegger, våtromsbelegg og malt tapet. Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei, Rune Suther, Jan Mikael Johanson.

3. Ble det lagt nytt tettesjikt/membran? Ja, lagt våtromsbelegg, dampsperre i vegger og tak.

4. Ble sluk skiftet? Ja, nye kloakkrør og vannrør samt sluk.

5. Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende? Ja, kun av faglært. Helt nye el anlegg inklusive sikringsskap.

8. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør? Ja, kun av faglært: Nye kloakkrør og vannrør.

10. Kjenner du til om eiendommen har privat vannforsyning eller avløp, som septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende? Ja, kommunalt vann. Septiktank fortsatt i bruk, men fra septiktank går rør til kommunalt anlegg.

11. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje fra tak/takrenner/nedløp/beslag? Ja, Det mangler takrenne nedløp. Mose på taket.

12. Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag? Ja, kun av ufaglært: Rettet taket, lagt sutak og takstein. Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei, Rune Suther, (17 års erfaring fra byggmesterfirma).

14. Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende? Ja, huset er fra 1837 og har mange skader på muren. Murvegger i kjeller må rehabiliteres etter legging av kloakkrør etc.

15. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje i terrasser/fasade/vinduer? Ja, noen råtne bjelker i terrasse syd, ikke tett papp terrasse syd. Vindfang på nordside er ikke vanntett, råte i gulv og tak. I hvert fall noe råte i bunnstokker og under

noen vinduer. Jerninnrammede kjellervinduer med knuste glass.

16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer? Ja, kun av ufaglært: Byttet alle vinduer på 1990 tallet, unntatt kjellervinduene. Byttet rekkverk, papp, men ikke ferdigstilt. - papp - maling - deler av rekkverk etc.

17. Kjenner du til om det er problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller? Ja, det siger inn vann fra nord fra sprekker i fjellet samt rundt omkring. Mest sannsynlig gjort det siden 1837. Det er fuktig i kjelleren.

18. Har det vært utført arbeid i forbindelse med drenering? Ja, kun av ufaglært: Drenert rundt huset på utsiden unntatt halve nordsiden (fjell).

20. Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)? Ja, kun av ufaglært: Revet ut til laftet plank i 2. etasje. Rettet 4 gulv med avrettingsmasse. Ikke ferdigstilt. Brannskade rundt 1 pipe, samt noen rotne områder i tak ikke utbedret.2.

etasje er å anse som et stort framtidig projekt, ingen rør eller elarbeider utført.

22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget? Ja, kun av faglært: Nytt elanlegg med sikringskap i 1. etasje på 1990 tallet. Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei, Halden Elektriske AS.

23. Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet? Ja, El-tilsynet sjekket en leilighet i 1. etasje for noen år siden.

25. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner? Ja, kun av ufaglært: Installert 1 varmepumpe. Pumpen er av type ferdig fylt fra leverandør. Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei, Rune Suther.

30. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen? Ja: På 1990 tallet ble det etablert 2 leiligheter i 1. etasje.

31. Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer? Ja, Et tilbygg ble bygget mot øst.

32. Selges boligen med utleiedel, leilighet, hybel, eller tilsvarende? Ja, en leilighet på ca 110 m2 kjøkken, bad stue, 3 soverom, gang og vindfang. En leilighet på ca 90 m2 kjøkken, bad, stue, 3 soverom, gang og vidnfang.

33. Kjenner du til om det er sopp/råte/mugg i boligen og/eller andre bygninger på eiendommen? Ja, antar at det er det siden det er fuktig i kjeller. råte som tidligere beskrevet samt råte i bærende takkonstruksjon på noen steder i 2. etasje.

34. Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen og/eller andre bygninger på eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller

liknende? Ja, det har aldri vært et stort problem.

41. Kjenner du til om det er påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser ved eiendommen? Ja, panteobligasjon kr 850000 blir innløst ved salg.

44. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om for eksempel flom, rasfare, skred, grunnforhold, tinglyste forhold,

private avtaler og liknende? Ja, Huset ligger høyt i terrenget. Det finnes 2 igjen fylte vann brønner på eiendommen. Det finnes noe eternitt til venstre for trapp opp til 2. etasje (bak kledning, lister).Det er kun i 1. etasje i lelighetene at elanlegg og røranlegg er byttet.

Tilleggskommentar

Øvrige kommentarer: Vår avdøde mor eier 50% av eiendommen. Eiendommen må vel anses som et projekt med betydelige vedlikehold og oppgraderingsbehov. Eiendommen ble bygd i 1837.

Energimerking

Det foreligger ikke energiattest for denne boligen. Energimerking er obligatorisk ved salg av fast eiendom, men er ikke utført av selger før salget. Kjøper må derfor legge til grunn at boligen har laveste energikarakter (G).

Dersom selger ikke legger frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper selv innhente energiattest for selgers regning innen ett år etter salget.

Oppvarming

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

-Elektriske ovner.

-Vedfyring i lukkede vedovner.

-Luft til luft varmepumpe i den østre leiligheten.

Tomten

1438,00 m² eiet tomt.

Parkering

På egen tomt.

Løsøre og tilbehør

Eiendommen vil ikke bli rengjort eller ytterligere ryddet før overtakelse av selger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 47 781 pr. år. Dette er kun et estimat for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Det er ingen opplysninger om vannmåler hos Halden kommune.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. ,-.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2025:

Som primærbolig kr. 1 963 539,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 7 854 155,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Verdien er kun estimert via skatteetaten sine sider.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 94 750,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tinglysning Skjøte kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 3 903 740,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertidig ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen ble sannsynlig antatt opprinnelig oppført som en enebolig/villa, og det er ikke kjent at den historisk har vært registrert som flermannsbolig slik bruken idag er. Historiske tegninger fra byggeår foreligger ikke. Siden bygningen er oppført og tatt i bruk før bygningsloven av 1965, må den faktiske, historiske bruken legges til grunn ved avklaring av godkjent formål.

Kontroll av byggetegninger

Bygningsrettslig status og historisk bruk

Eiendommen antas (sannsynlig) opprinnelig oppført som en enebolig/villa, og det er ikke kjent at den historisk har vært registrert som flermannsbolig. Historiske tegninger fra byggeår foreligger ikke. Siden bygningen er oppført og tatt i bruk før bygningsloven av 1965, må den faktiske, historiske bruken legges til grunn.

Det foreligger tegninger tilsendt fra Halden kommune for tilbygg til eksisterende hus datert 14/7-93. Det fremkommer ikke om tegninger er godkjent av kommunen da de mangler stempel/godkjenning. Det foreligger heller ikke ferdigattest.

Valgmulighet omgjøring/reversering:

For kjøpere som ønsker å integrere arealet i eneboligen igjen, kan det være muligheter. Det er fysisk og planløsningsmessig mulig å etablere en løsning der disse rommene utstyres med hver sin dørinngang direkte til dagens hall i 1. etasje. Siden hallen har eksisterende trappeforbindelse til 2. etasje, vil dette kunne oppfylle kravene til å definere rommene som en del av boligens sekundærareal (tilleggsdel, f.eks. boder eller hobbyrom), underlagt én felles bruksenhet.

Endring av roms funksjon mellom tilleggsdel og hoveddel er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Kjøper/huseier kan i normaltilfeller selv søke om slike innvendige bruksendringer som privatperson uten krav til ansvarlig foretak, forutsatt at endringen skjer innenfor én bruksenhet, uten inngrep i bærende konstruksjoner eller vesentlige endringer i brannskiller. Relevant veiledning finnes hos Direktoratet for byggkvalitet: dibk.no

En slik løsning vil erfaringsmessig kreve vesentlig mindre bygningstekniske og økonomiske tiltak enn å søke enhetene godkjente slik de i dag står som helt separate boenheter. Dette skyldes strenge krav til blant annet brannceller/brannskiller, trinnlyd, uavhengige tekniske anlegg, balansert ventilasjon, dagslys, forenkling av takhøyde, samt gjeldende plankrav for eiendommen om detaljregulering, parkering og uteoppholdsareal da vil bortfalle.

Det opplyses fra medeier at det ble etablert dobbelt gips i himling i 1. etasje i forbindelse med fornyelsen på 90-tallet. Dette tiltaket gir et teknisk utgangspunkt, men siden arbeidene ble utført på 90-tallet og boligen må søkes godkjent etter dagens gjeldende regelverk (TEK), gjøres det oppmerksom på at dobbel gips alene sjelden er tilstrekkelig for å oppfylle moderne krav til brannceller og trinnlyd, og at ny eier overtar full risiko for eventuelle krav om ytterligere dokumentasjon eller oppgradering. Det oppfordres til nødvendige avklaringer og kontakte byggesaksavdelingen.

Regulering

Eiendommen er regulert til reguleringsplan "Omregulering for del av Augustaborg II". Formål: Boliger, felles lekeareal, felles avkjørsel. Ikrafttredelse: 26.02.2004. Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2023-2035. Formål: Bebyggelse og anlegg, nåværende. Ikrafttredelse 04.03.2024. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Eiendommen er i dag ikke fredet, og den er heller ikke registrert i det nasjonale SEFRAK-registeret. Siden villaen er oppført i 1837, faller den imidlertid inn under bestemmelsene i Kulturminnelovens § 25. Loven pålegger kommunen en særskilt undersøkelsesplikt for alle stående bygninger oppført før år 1850.

Dette betyr i praksis: Dersom en fremtidig eier søker om vesentlige utvendige endringer, fasadeendringer eller riving, utløser villaens alder (før 1850) en automatisk høringsrunde der kommunen må rådføre seg med regionale kulturminnemyndigheter (fylkeskommunen) før en eventuell byggesak kan godkjennes.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er i dag tilkoblet en privat septiktank. Ifølge opplysninger fra selger ble det rundt 1992 lagt nye vann- og avløpsledninger utvendig fra huset og ned til tilknytningspunkt. På denne strekningen er overvanns- og spillvannsledninger separert.

Kjøper må påregne og ta høyde for kostnader til forskriftsmessig utkobling av septiktanken i nær fremtid.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen foreløpig ikke er fysisk koblet til det offentlige avløpsnettet. I henhold til tinglyst skjøte fra 1992 har denne eiendom rett til å knytte seg til veg, vann og kloakk som er opparbeidet i forbindelse med utbyggingen av bnr. 3 (private opparbeidelseskostnader til utbygger av bnr. 3), uten plikt til å betale refusjon for dette. Kjøper må selv dekke eventuelle kommunale tilkoblingsgebyrer til Halden kommune, samt påregne og ta høyde for kostnader til forskriftsmessig tømming og utkobling av septiktanken i nær fremtid.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 2659, tgl. 02.06.1992 - Best. om adkomstrett

Best. om adkomstrett

Bnr. 313 har rett til bruk av vei over Bnr. 3 frem til eiendommen, mot deltagelse i vedlikehold, snømåking m.m. Bnr. 313 har videre rett til å ha liggende og vedlikeholde nødvendige ledninger til vann, kloakk m.m. over Bnr. 3. Bnr. 313 har rett til å knytte seg til vei, vann og kloakk som evt. blir opparbeidet i forbindelse med utbygging av Bnr 3, uten plikt til å betale refusjon. eier av Bnr. 313 forplikter seg til å reparer og male bebyggelsen utvendig innen 01.04.1993.

Dnr. 2659, tgl. 02.06.1992 - Best. om vann/kloakkledn.

Med flere bestemmelser

Dnr. 2659, tgl. 02.06.1992 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse av eksisterende bolig slettes
automatisk etter 10 år.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Eiendommen har i dag to fysisk avskilte leiligheter i 1. etasje som er leid ut. Disse er ikke godkjente slik de fremstår i dag som egne boenheter/utleieboliger.

Det presiseres at ren utleie av en del av egen bolig ikke i seg selv utløser søknadsplikt; så lenge rommene er lovlig godkjent til boligformål (hoveddel), kan de lovlig leies ut. Det foreligger imidlertid ingen kommunal dokumentasjon eller godkjenning for oppdeling av boligen, eller for søknadspliktige endringer til slik eiendommen fremstår i dag. Kjøper overtar derfor full risiko for utleieenhetenes offentligrettslige godkjenning, og for eventuelle krav om retting eller tilbakeføring fra kommunen.

Selger har fremlagt oversikt over leieinntektene, der leien forskuddsbetales den 1. hver måned. Begge leieforholdene er tidsubestemte med 3 måneders gjensidig oppsigelsestid. Det er ikke fremlagt skriftlig leiekontrakt for de 2 leieforholdene og må da anses at dette kun foreligger som muntlig avtale. Det er ikke opprettet lovlige depositumskontoer. Kjøper overtar ansvaret og risikoen for videreføring, eventuell opprettelse av skriftlig kontrakt og depositumskontoer.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Augustaborgveien 15

64/313/0/0 i Halden

Type bolig: Enebolig

Selger

Rune Suther og Tor Eilert Suther

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 17-26-0012

Ansvarlig megler: Mats Lilledal

+47 98 84 28 86

mats@lilledal.no

ASK Lilledal

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Særlig om kjøp av dødsbo

Det gjøres oppmerksom på at 1/2 av hjemmelen til eiendommen selges på vegne av et dødsbo, og at arvingene har begrenset kjennskap til eiendommen. Den øvrige hjemmelshaveren har god kjennskap til eiendommen og har blant annet utført egeninnsats/renovering på 90-tallet. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i salgsoppgaven, egenerklæringsskjema fra medeier og tilstandsrapporten. Boligen selges slik den fremstår, og vil ikke bli ytterligere rengjort eller ryddet i forbindelse med overtakelsen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 2,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 45 000 inkl. mva)

Oppgjørshonorar: 8 500,00

Markedspakke - ASK Lilledal: 19 900,00

Tilretteleggingsgebyr: 14 900,00

Visningshonorar/Overtagelse: 0,00

Kommunale opplysninger, selveier: 4 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.