Arealer

Totalt bruksareal: 164,0 m²

• BRA-i: 164,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 27,0 m²

Innholdsbeskrivelse

1.etg. 164 kvm BRA-i: Entre, gang, kjøkken/stue, 3 soverom, 2 bad, garasje og teknisk rom.

1.etg. 27 kvm TBA: Terrasse.

Beskrivelse

Velkommen til Ingulstadskogen 7 – en splitter ny og stilren enebolig fra 2026, oppført på ett plan med integrert garasje og en gjennomtenkt planløsning tilpasset en moderne hverdag. Boligen har et areal på 164 kvm og ligger på en eiet tomt på 722 kvm i rolige og naturnære omgivelser i Svinndal i Våler kommune. Her får du en lettstelt, ny og innbydende bolig med store vindusflater, gode oppholdsrom, tre soverom, to bad og flere terrasser – perfekt for deg som ønsker komfort, funksjonalitet og alt på ett plan.

Allerede ved ankomst gir boligen et moderne og innbydende førsteinntrykk. Inngangspartiet er overbygd og pent utført med tredekke, mørk himling og spotter i taket. Her er det god plass til å etablere en hyggelig sitteplass, skjermet under tak – perfekt for en morgenkaffe, en benk eller dekorative planter ved inngangen.

Innenfor døren møtes man av en lys gang med et stilrent uttrykk. Det er varmekabler i gulvet, en komfort som går igjen i hele boligen og bidrar til en lun og behagelig atmosfære gjennom året. Fra gangen er det direkte inngang til den integrerte garasjen, noe som gjør hverdagen både enklere og mer komfortabel – særlig på kalde eller regnfulle dager. Garasjen er flislagt og har varmekabler i gulv. I tilknytning til garasjen ligger et flislagt teknisk rom med varmekabler, varmtvannsbereder, utslagsvask og sluk. Dette gir en svært praktisk løsning for grovarbeid, rengjøring, vask av utstyr eller annet som man gjerne ønsker å holde adskilt fra boligens oppholdsrom.

Gangen er i tillegg godt tilrettelagt for oppbevaring, med to skyvedører med speilfronter langs samme vegg. Bak den ene delen er det lagt opplegg for vaskemaskin, med sluk i gulvet – en diskret og smart løsning som gjør vaskesonen lett tilgjengelig uten at den synes i hverdagen. Den andre garderobedelen egner seg svært godt til oppbevaring av yttertøy, sko og annet man ønsker å ha lett tilgjengelig ved inngangen.

Boligens oppholdsrom er lyst og innbydende, med en romslig stue- og kjøkkenløsning som danner et naturlig samlingspunkt i hjemmet. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir en fin kontakt med uteområdene og de grønne omgivelsene. Rommet har klikkvinyl på gulv, varmekabler og spotter i himling, som sammen gir et moderne og behagelig uttrykk.

Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord. Her er det også klargjort for fremtidig installasjon av ildsted, noe som gir mulighet for ekstra hygge og varme på kjølige dager. Fra oppholdsrommet er det utgang via skyvedører til både sydvendt og østvendt terrasse, slik at man kan nyte solen på ulike tider av dagen og enkelt forlenge oppholdssonen utendørs.

Kjøkkenet ligger i åpen tilknytning til stuen og har en stilren innredning fra IKEA med glatte fronter i en lun fargetone som harmonerer godt med veggfargen. Den mørke laminerte benkeplaten gir en fin kontrast og et moderne preg. Kjøkkenet er praktisk utformet med rikelig skap- og skuffeplass, gode arbeidsflater og en funksjonell kjøkkenøy med stikkontakter og barløsning – perfekt både til matlaging, servering og uformelle måltider.

Av integrerte hvitevarer medfølger platetopp med integrert ventilator, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Dette er et sosialt og gjennomført kjøkken som kombinerer god funksjonalitet med et rent og tidsriktig uttrykk.

Hovedbadet har et eksklusivt og gjennomført uttrykk med flislagte gulv og vegger i mørke, marmorinspirerte fliser som gir rommet et markant og moderne preg. Her er det lagt varmekabler i gulvet, som sikrer god komfort i hverdagen. Badet er innredet med veggmontert toalett, stilren baderomsinnredning med glatte sorte fronter og servant, samt speil med integrert belysning. Dusjsonen er utført som et dusjhjørne med glassvegger, sorte detaljer og nisje i vegg – en praktisk og elegant løsning for oppbevaring av dusjprodukter.

Boligens tre soverom ligger fint plassert i boligen og gir en god fordeling mellom private rom og sosiale oppholdssoner. Hovedsoverommet fremstår lyst og luftig, med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir en fin utsikt mot de grønne omgivelsene. Rommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og har i tillegg en egen, liten walk-in-garderobe som gir en ryddig og funksjonell oppbevaringsløsning. Fra hovedsoverommet er det direkte adkomst til eget bad – en komfortabel og privat løsning i hverdagen. Badet har samme eksklusive materialvalg som hovedbadet, med flislagte gulv og vegger i mørke, marmorinspirerte fliser, varmekabler i gulv og sorte detaljer. Rommet er innredet med dusjhjørne med glassvegger, veggmontert toalett, baderomsinnredning med glatte sorte fronter og speil med integrert belysning.

De to øvrige soverommene er av lik størrelse og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene har lyse overflater, klikkvinyl på gulv, varmekabler og vinduer som gir gode lysforhold.

Byggemåte

Boligen er en nyoppført enebolig fra 2026, oppført som en 1-etasjes bolig med moderne og energieffektive konstruksjonsløsninger. Bygningen er fundamentert på isolert betongplate på mark og oppført med isolerte yttervegger i trekonstruksjon. Eier opplyser at ytterveggene er utført med 8" bindingsverk samt utlekting med ytterligere 2" isolasjon, tilsvarende en samlet isolasjonstykkelse på ca. 250 mm. Utvendig er veggene plateslått og utført med pusset fasadesystem. Boligen er oppført med flatt kompakt tak tekket med asfalt takbelegg med fall mot fire sluk. Vinduer og skyvedører er utført med 3-lags isolerglass i trekonstruksjon med utvendig aluminiumsbekledning. Dør mellom bolig og garasje er utført som branndør.

Tilstandsrapport

Takstmann: Naser Rashiti

Takstfirma: BYMICO AS

Dato for takst: 17.06.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har ingen TG2/TG3.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Lys grønn B er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Varmekabler i alle rom inkl. garasje.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

722,00 m² eiet tomt.

Tomten er opparbeidet med grus, plen og hekk.

Parkering

Garasje og egen tomt.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Ingulstad Sør ligger i landlige omgivelser nær Svinndal sentrum i Våler kommune. Kort vei til bl.a. skole, idrettsanlegg, matvareforretning etc. Fine turområder i nærheten. Kort vei med bil til Kjerringåsen skisenter, og nærhet til Trøsken lysløype. Det er flotte naturområder rett utenfor døren og det er kort vei til Sæbyvannet med bademuligheter sommerstid.

Området ligger omtrent 25 min. fra Moss og Sarpsborg med gode pendlermuligheter til begge byene.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Joker Svinndal. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Mosseporten senter, Askimtorget kjøpesenter, Ski Storsenter og et rikholdig utvalg av butikker og fasiliteter.

Eiendommen har gangavstand til Svinndal barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Kirkebygden barne- og ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Skole og barnehage

Skoler:

Svinndal skole (1-7 kl.) 11 min gange.

Våler ungdomsskole (8-10 kl.) 17 min kjøretur.

Seiersborg videregående skole 22 min kjøretur.

Kalnes videregående skole 23 min kjøretur.

Barnehager:

Svinndal barnehage (1-5 år) 14 min gange.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Følgende satser er innhentet fra Våler kommune sin hjemmeside og er gebyrer for kommunale avgifter for år 2026.

Feiing og tilsyn per pipeløp: 999kr.

Glass og metallemballasje 140 liter: 438kr per år.

Papp, papir og drikkekartong 240 liter: 471kr per år.

Plastemballasje 140 liter sekk: 471kr per år.

Restavfall 140 liter inkl. løsning for matavfall: 4028kr per år.

Avløp, fast avgift: 3436kr per år.

Avløp per kubikk: 56,80kr per kubikk.

Vann, fast avgift: 1070kr per år.

Vann per kubikk: 25,60kr per kubikk.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. 1875,00,-.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 142 500,00,-

Pantattest kjøper kr 276,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 5 861 766,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger en midlertidig brukstillatelse med dispensasjon for Ingulstadskogen 7, datert 23.06.26.

Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår:

1. Regulert fortau skal være tilstrekkelig opparbeidet med hensyn til bredde og

gangbarhet før søknad om ferdigattest kan sluttbehandles for Ingulstadskogen 7.

2. Belysning, asfalt og kantstein frem til og forbi Ingulstadskogen 7 skal være ferdigstilt

senest 01.10.2026.

3. Lekeplass BLK1, inkludert trygg gangadkomst, skal være ferdigstilt og sikret i henhold

til innsendt utomhusplan senest 29.05.2026.

Kontroll av byggetegninger

Det foreligger tegninger dater 26.10.25 som stemmer med dagens bruk.

Regulering

Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 2022-2033.

Formål: Friområde, boligbebyggelse.

Godkjent: 08.12.2022.

Kommuneplan under arbeid: Kommuneplanens arealdel 2021-2033.

Reguleringsplan: Detaljregulering for Ingulstad Sør.

Formål: Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse.

Godkjent: 26.03.2025.

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 2728, tgl. 19.05.1970 - Rettighet

LEIEAVTALE RETT TIL Å HA HOVEDVANNLEDNING OG BILEDNINGER OVER DENNE EIENDOM BEST OM EVT ERSTATNING GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

• Gnr. 105 bnr. 2 gir Våler Vannverk A/L, tillatelse til å legge og ha liggende vannverkets hovedledning og mulige biledninger på gnr. 105 bnr. 2.

Dnr. 2120524, tgl. 21.10.2024 - Utbyggingsavtale

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

• Avtale knyttet til utviklingen av gnr. 105 bnr. 65, gnr. 105 bnr. 67, gnr. 105 bnr. 52, gnr. 105 bnr. 1, med formål om å regulere partenes rettigheter og forpliktelser i forbindelse med utbygging av eiendommen.
• Avtalen gjelder bl.a. utbyggingstakt, anleggsbidrag, teknisk og grønn infrastruktur og turstier.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Boligen har ingen utleiedel.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Garanti

I henhold til bustadoppføringslova plikter selger å stille garanti på 3% av kjøpesum i byggetiden og 5% av kjøpesum i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper, i henhold til bustadsoppføringslova §12.

Eiendommen

Ingulstadskogen 7

105/102/0/0 i Våler (Viken)

Type bolig: Enebolig

Selger

Luka Hus Srodecki

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 3-26-0131

Ansvarlig megler: Christian Müller

+47 97 96 09 47

muller@meglergaarden.no

Mats Måleng

+47 97 71 95 59

maleng@meglergaarden.no

ASK Meglergaarden

Meglergaarden AS

NO 987 708 204 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Meglergaarden AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Meglergaarden AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av ASK Meglergaarden, NO 987708204 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Fastpris 60 000 inkl. mva

Markedspakken: 21 900,00

Oppgjørshonorar: 7 900,00

Visningshonorar: 2 500,00

Kommunale opplysninger: 3 800,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.