Arealer

Totalt bruksareal: 257,0 m²

• BRA-i: 257,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 57,0 m²

Innholdsbeskrivelse

1. etasje: Stue, kjøkken, bad, vaskerom og vindfang.

2. etasje: Gang, bad og 3 soverom.

Underetasje: Vindfang, stue, 2 soverom, bad, kjøkken, bod og trapperom.

Beskrivelse

ASK Meglerverket v/ Jonas og Fredrik presenterer denne innholdsrike eneboligen med usjenert beliggenhet i et etablert og populært boligområde på Opstad. Eiendommen har svært gode solforhold, romslig og pent opparbeidet tomt, hyggelig hage, lekestue og flere solrike uteplasser - perfekt for både barnefamilier og sosiale sammenkomster.

Boligen går over tre plan og fremstår generelt godt vedlikeholdt sett opp mot alder. Hovedetasjen inneholder en lys og romslig stue med vedovn, kjøkken, bad, vaskerom og vindfang. I 2. etasje finner du tre gode soverom, bad samt takvindu som gir godt med naturlig lys. Det er montert luft-til-luft varmepumpe fra 2018, og taksteinen ble overflatebehandlet i 2023.

Underetasjen inneholder en romslig utleiedel med egen inngang, separat innkjøring og egne parkeringsmuligheter. Her får man stue, kjøkken, bad, to soverom og bod - en fleksibel løsning som passer perfekt til utleie, generasjonsbolig eller ungdomsavdeling. Utleiedelen er godkjent til varig opphold, og kjøkken/soverom er bruksendret og godkjent hos bygningsmyndighetene. Det er også installert egen strømmåler for utleiedelen.

Utleiemegleren har vurdert potensiell leieinntekt til ca. kr 13 500,- pr. måned for utleiedelen alene. Samlet estimert leieverdi for hele boligen er vurdert til ca. kr 33 000,- pr. måned (se vedlagt leievurdering i salgsoppgaven).

Eiendommen har innkjøring fra to sider og gode parkeringsmuligheter. Beliggenheten kombinerer rolige og familievennlige omgivelser med nærhet til det meste. Det er gangavstand til Tindlund barne- og ungdomsskole, flere barnehager og lekeplass like ved boligen. Kort vei til Tunevannet med bade- og fiskemuligheter, samt gode tur- og rekreasjonsområder.

Eiendommen har også medlemskap i Festningsveien Vel. Nåværende eier kan opplyse om at velforeningen tar hånd om både smått og stort for å gjøre det hyggelig i nabolaget. Blant annet holder de lekeplassen i orden. Kontingenten er for tiden på kr 500,- per år. 

Boligen er oppført i 1990, og flere våtrom har eldre standard og må påregnes oppgradert over tid. Dette gir samtidig nye eiere en god mulighet til å sette sitt eget preg på boligen og videreutvikle eiendommens potensial.

Dette er en attraktiv eiendom for deg som ønsker en romslig familiebolig kombinert med gode utleiemuligheter og en praktisk beliggenhet. Velkommen til visning!

Byggemåte

Eiendommen ligger i et område med frittstående boliger, og har en kort biltur til både Fredrikstad og Sarpsborg. Boligen er oppført i 1990, og de fleste bygningsdelene er fra byggeåret. Boligen er generelt godt vedlikeholdt i hht alder. Alle våtrom har en eldre standard, og bør oppgraderes. Eier opplyser at taksteinen er overflatebehandlet. Tomten er pent opparbeidet, og har innkjøring fra to sider. I underetasjen er det en egen leilighet. Denne leiligheten har egen innkjøring til eiendommen, samt egen parkering. Leiligheten opptar det meste av underetasjens arealer. Leiligheten i underetasjen har egen inngang. Det er dør mellom hovedenheten og leiligheten. Eier opplyser om at utleiedel i underetasjen tidligere har vært nyttet av familie og venner, men i påvente av salg av eiendommen har den ikke vært lagt ut på det frie marked for utleie. Se info under utleie for mer informasjon fra Utleiemegleren.

Utvendig

Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er tekket med betongtakstein. Taksteinen har ingen synlige skader. Eier opplyser at taksteinen er overflatebehandlet i 2023. Det er montert nedløp og takrenner i stål. Det var ikke nedbør på befaringen, og derfor er det vanskelig å se om det kan være lekkasjer i takrenner og nedløpene. Det tas derfor forbehold om dette. Ytterveggene har liggende dobbelfalset kledning. Det er utført en visuell sjekk av kledningen, veggens bærekonstruksjon er lukket, og derfor ikke inspisert. TG gjelder for kledningen. Det bør sørges for jevning vedlikehold av kledningen, og eventuelt bytte bord om det oppstår sprekker eller skader. Bygget har takkonstruksjon i tre fra byggeår, og er utført som saltak. Det er ikke luke til loftet. Tilstand i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert, og mesteparten av takkonstruksjonen er innebygget. Det er derfor ikke mulig å sjekke takkonstruksjonen, og ikke satt TG

for dette. Vinduene har malte trerammer og to-lags glass. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Takvindu på bad i andreetasjen. Malt ytterdør med glassfelt. Malt terrassedør med tolags glass. Balkongen og terrassen er utført i trekonstruksjon. Det er montert rekkverk i tre. Terrassen er fundamentert på pilarer og søyler. I tillegg er det en trapp i terrenget med med grus og trestokker.

Innvendig

Overflatene er generelt godt vedlikeholdt i hht alder, og har normal bruksslitasje. Noe overflatebehandling av vegger og tak må alltids påregnes ved et eierskifte. Normal slitasje på overflatene, noe bruksslitasje må alltid påregnes ved kjøp av brukt bolig. Etasjeskille er utført i trekonstruksjon. Da etasjeskillet er en lukket konstruksjon, er ikke oppbyggingen kontrollert. Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes. Det er montert peisovn i kjellerstuen og vedovn i stuen. Ukjent oppbygging av pipen. Innerrøret i pipen er ikke sjekket. I kjelleren er det noen utforede yttervegger mot mur. Det ble ikke målt forhøydede fuktverder ved hulltaking i utforet vegg på befaringen, men dette kan ikke garanteres, da dreneringen er en lukket konstruksjon og kan ha påvirkning for de ytre påkjenningene på ytterveggene. Kun foretatt stikkontroll. Det er panel i tak. Malt innvendig trapper med åpne trinn. Det er repo i trappene. Innvendige hvite profilerte dører med hvitmalte karmer. Normal funksjon på dørene, noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Dørene har normal bruksslitasje i hht alder. Det er montert luft-til-luft varmepumpe. Varmepumpen var i bruk på befaringen, men er ikke funksjonstestet.

Våtrom

Vaskerom: Eier opplyser at vaskerommet er fra bggeår. Det er belegg på gulvet og malte plater på veggene. Det er uttak for vaskemaskin, utslagsvask og mekanisk avtrekk. Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Bad: Eier opplyser at badet er fra byggeår. Det er fliser og tapet på veggene, og fliser på gulvet, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning med to servanter, dusjkabinett, gulvklosett, uttak for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Bad: Eier opplyser at badet er fra byggeår. Det er belegg på gulvet og tapet på veggene. Badet har baderomsinnredning, dusjkabinett, gulvklosett og mekanisk avtrekk. Det ble boret 73 mm hull i veg oversill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Bad: Eier opplyser at badet er fra bygeår. Det er fliser på veggene og gulvet, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning, dusjkabinett, gulvklosett,uttak for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Kjøkken

Kjøkkenet har innredning med profilerte skapfronter. Det ble brukt fuktoverflateindikator ved kjøleskap, oppvaskmaskin og andre vanninstallasjoner. Ingen symptomer på fukt ble indikert på befaringsdagen. Avrenning er undersøkt ved åpen vannkran og vannmengde, samt trykk er vurdert mens kranene er åpne. Ingen symptomer på avvik ble registrert på befaringsdagen. Det er laminat på gulvet. Kjøkkenet har innredning med glatte skapfronter. Det ble brukt fuktoverflateindikator ved kjøleskap, oppvaskmaskin og andre vanninstallasjoner. Ingen symptomer på fukt ble indikert på befaringsdagen. Avrenning er undersøkt ved åpen vannkran og vannmengde, samt trykk er vurdert mens kranene er åpne. Ingen symptomer på avvik ble registrert på befaringsdagen. Det er fliser på gulvet, samt sluk. Eier opplyser at vasken er på samme sted. Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp.

Tekniske installasjoner

Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber fra byggeåret. Boligen har montert stoppekran innvendig og utvendig. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Synlig del av innvendige avløpsrør i plast. Stakemulighet via sluk i gulv og avløpsrør. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Boligen har naturlig avtrekk, og ventiler i vegger. Varmtvannstanken er på ca 300 liter. Berederen står i skap. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. I elskapet er det: Automatsikringer, overspenningsvern og 28 kurser.

Tomteforhold

Det er ukjent byggegrunn. Det presiseres at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser. Det er derfor svært begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser. Eier opplyser at dreneringen er fra byggeår. Det er synlige drensplater over terreng ved grunnmuren. Dreneringen er en lukket konstruksjon, og er ikke sjekket under bakkenivå. Boligen er oppført på grunnmur i Leca. Grunnmuren er ikke sjekket under terreng, men det er utforede vegger i kjelleren som anses som en risikokonstruksjon. Eiendommen ligger i skrånende terreng med har flate partier. Det er gårdsplass på to sider av boligen, og hage med planarealer samt beplantning. VA ledninger ligger i en lukket konstruksjon, og er derfor ikke sjekket. TG er kun basert på alder. For å sjekke rørene, må det eventuelt tas en rørinspeksjon. Opplysninger er gitt av eier.

Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet

Det er montert brannvarsler.

Tilstandsrapport

Takstmann: Arnstein Mathisen

Takstfirma: Boligconsult AS

Dato for takst: 17.04.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

Utvendige trapper: I tillegg er det en trapp i terrenget med med grus og trestokker. Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er observert råteskader i trestokkene. Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Trestokker med råteskader bør byttes.

Våtrom 1. etasje bad

Generell: Eier opplyser at badet er fra byggeår. Det er fliser og tapet på veggene, og fliser på gulvet, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning med to servanter, dusjkabinett, gulvklosett, uttak for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke tilfredsstillende fall på gulvet. Det er vindu i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Andre tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Våtrom 1. etasje vaskerom

Generell: Eier opplyser at vaskerommet er fra byggeår. Det er belegg på gulvet og malte plater på veggene. Det er uttak for vaskemaskin, utslagsvask og mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er et lite motfall til sluk. Det er vindu i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Andre tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Det er fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Våtrom 2. etasje bad

Generell: Eier opplyser at badet er fra byggeår. Det er belegg på gulvet og tapet på veggene. Badet har baderomsinnredning, dusjkabinett, gulvklosett og mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke tilfredsstillende fall på gulvet. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Andre tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Våtrom underetasje bad

Generell: Eier opplyser at badet er fra byggeår. Det er fliser på veggene og gulvet, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning, dusjkabinett, gulvklosett, uttak for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er et lite motfall på gulvet. Det er vindu i våtsonen. Det er sprukket flis på vegg. Malte fliser på veggene. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Boligen har fått følgende TG2:

Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er tekket med betongtakstein. Taksteinen har ingen synlige skader. Eier opplyser at taksteinen er overflatebehandlet i 2023. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til salder, og noe tilsier at det kan være behov for tiltak i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.

Nedløp og beslag: Det er montert nedløp og takrenner i stål. Det var ikke nedbør på befaringen, og derfor er det vanskelig å se om det kan være lekkasjer i takrenner og nedløpene. Det tas derfor forbehold om dette. Vurdering av avvik: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner nedløp/beslag er passert. Nedløp og takrenner har overgått mer enn halvparten av normal levetid. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales å lede avløpene vekk fra grunnmuren. Dette kan føre til større fuktpåkjenning på grunnmuren.

Takkonstruksjon/Loft: Bygget har takkonstruksjon i tre fra byggeår, og er utført som saltak. Det er ikke luke til loftet. Tilstand i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert, og mesteparten av takkonstruksjonen er innebygget. Det er derfor ikke mulig å sjekke takkonstruksjonen, og ikke satt TG for dette. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik: Da det ikke var lukt til loftet, er takkonstruksjonen ikke vurdert på loft. Konsekvens/tiltak: Det kan ikke utelukkes at det kan være feil og mangler i en eldre takkonstruksjon, og derfor bør det monteres en inspeksjonsluke.

Vinduer: Vinduene har malte trerammer og to-lags glass. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Vurdering av avvik: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte, og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Eier opplyser at det er punktert vindu på soverom mot syd i andre etasje hoveddel, men at dette blir byttet i løpet av mai 2026. Konsekvens/tiltak: Vinduene må overflatebehandles. Slitte overflater kan føre til oppsug av vann, og råteskader.

Vinduer – 2: Takvindu på bad i andreetasjen. Vurdering av avvik: Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av takvinduet for å utbedre punktvise skader på overflatebehandlingen. Dersom dette ikke følges opp, kan det oppstå vannlekkasjer og ytterligere skader på omkringliggende konstruksjoner. Årstall: 1990 Kilde: Eier.

Dører: Malt ytterdør med glassfelt. Malt terrassedør med tolags glass. Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Overflatebehandling av dører og karmer bør utføres for å hindre videre oppsug av vann og redusere risiko for råteskader. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan værslitasje og sprekker føre til økt fuktpåvirkning og redusert levetid på dørene.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkongen og terrassen er utført i trekonstruksjon. Det er montert rekkverk i tre. Terrassen er fundamentert på pilarer og søyler. Vurdering av avvik: Det er generelt slitte gulv på terrassene og balkongen. Konsekvens/tiltak: Slitte overflater kan føre til at konstruksjonene vil trekke mer vann, og gjøre skader på underliggende konstruksjoner.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille er utført i trekonstruksjon. Da etasjeskillet er en lukket konstruksjon, er ikke oppbyggingen kontrollert. Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes. Vurdering av avvik: Det er knirk i noen gulv. Konsekvens/tiltak: Det er ukjent årsak til knirk i gulvene. Dette kan skyldes laminaten eller undergulvet. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Innvendige dører: Innvendige hvite profilerte dører med hvitmalte karmer. Normal funksjon på dørene, noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Dørene har normal bruksslitasje i hht alder. Vurdering av avvik: Dørene har overgått mer enn halvparten av normal levetid. Konsekvens/tiltak: Dørene bør vurderes skiftet ut dersom funksjon eller utseende ikke lenger er tilfredsstillende. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt slitasje, redusert funksjonalitet og mulig forringelse av det estetiske inntrykket på en eldre dør.

Kjøkken

Overflater og innredning: Kjøkkenet har innredning med profilerte skapfronter. Det ble brukt fuktoverflateindikator ved kjøleskap, oppvaskmaskin og andre vanninstallasjoner. Ingen symptomer på fukt ble indikert på befaringsdagen. Avrenning er undersøkt ved åpen vannkran og vannmengde, samt trykk er vurdert mens kranene er åpne. Ingen symptomer på avvik ble registrert på befaringsdagen. Det er laminat på gulvet. Vurdering av avvik: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Innredningen har noe bruksslitasje, og har overgått mer enn halvparten av normal levetid for en kjøkkeninnredning. Innredningen er ettermalt. Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Innredningen fungerer, men er utdatert i hht dagens funksjonalitet. Det anbefales å oppgradere innredningen.

Avtrekk: Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av normal levetid er overgått for viften. Konsekvens/tiltak: Det kan ikke utelukkes at det kan oppstå feil på en eldre vifte.

Avtrekk kjøkken underetasje: Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Vurdering av avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Når det ikke avtrekket er ført ut, kan det oppstå matos i rommet, noe som fører til dårligere inneklima. Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres ventilasjonskanal ut i det fri fra ventilator. Om det er mulig bør avtrekket ledes ut.

Vannledninger: Det er montert stoppekran innvendig og utvendig. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til eldre anlegg uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg, noe som kan føre til vannskader. Det anbefales jevnlig kontroll av vannrør og koblinger for å oppdage eventuelle lekkasjer tidlig og redusere risikoen for omfattende skader. Ta jevnlig sjekk av vannrør og koblinger.

Avløpsrør: Synlig del av innvendige avløpsrør i plast. Stakemulighet via sluk i gulv og avløpsrør. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Pga gamle rør anbefales det rørinspeksjon. Gamle rør kan lettere tettes innvendig.

Fuktsikring og drenering: Eier opplyser at dreneringen er fra byggeår. Det er synlige drensplater over terreng ved grunnmuren. Dreneringen er en lukket konstruksjon, og er ikke sjekket under bakkenivå. Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Mer enn halvparten av normal levetid er overgått på drensløsningen, og derfor settes det TG 2. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Dreneringen er en lukket konstruksjon, og er ikke sjekket under bakkenivå. Det var ingen tegn til fukt på de innvendige veggene på befaringen, men dette kan garanteres at dreneringen kan ha avvik under bakkenivå, og påvirke det ytre påkjenningene på boligen. Svikt i dreneringen kan føre til fuktskader på boligen.

Terrengforhold: Eiendommen ligger i skrånende terreng med har flate partier. Det er gårdsplass på to sider av boligen, og hage med planarealer samt beplantning. Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er ikke tilfredsstillende fall på terrenget bort fra boligen, noe som kan medføre risiko for vannansamlinger inntil grunnmuren. Konsekvens/tiltak: Flatt terreng kan føre til større press på drensløsningen. Det bør foretas terrengjusteringer slik at det blir fall fra bygningen.

Utvendige vann- og avløpsledninger: VA ledninger ligger i en lukket konstruksjon, og er derfor ikke sjekket. TG er kun basert på alder. For å sjekke rørene, må det eventuelt tas en rørinspeksjon. Opplysninger er gitt av eier. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Når rørene blir eldre bør det foretas en rørinspeksjon. TG 2 sette da rørene har overgått over halvparten av normal levetid. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør kan tettes innvendig, og forårsake dårlig avrenning.

Boligen har fått følgende TG1:

Veggkonstruksjon: Ytterveggene har liggende dobbel falset kledning. Det er utført en visuell sjekk av kledningen, veggens bærekonstruksjon er lukket, og derfor ikke inspisert. TG gjelder for kledningen. Det bør sørges for jevning vedlikehold av kledningen, og eventuelt bytte bord om det oppstår sprekker eller skader.

Utvendige trapper – 1: Det er en støpt trapp inn i terrenget.

Overflater: Overflatene er generelt godt vedlikeholdt i hht alder, og har normal bruksslitasje. Noe overflatebehandling av vegger og tak må alltids påregnes ved et eierskifte. Normal slitasje på overflatene, noe bruksslitasje må alltid påregnes ved kjøp av brukt bolig.

Pipe og ildsted: Det er montert peisovn i kjellerstuen og vedovn i stuen. Ukjent oppbygging av pipen. Innerrøret i pipen er ikke sjekket.

Rom under terreng: I kjelleren er det noen utforede yttervegger mot mur. Det ble ikke målt forhøyede fuktverder ved hulltaking i utforet vegg på befaringen, men dette kan ikke garanteres, da dreneringen er en lukket konstruksjon og kan ha påvirkning for de ytre påkjenningene på ytterveggene. Kun foretatt stikkontroll. Det er panel i tak.

Innvendige trapper: Malt innvendig trapper med åpne trinn. Det er repo i trappene.

Andre innvendige forhold: Det er montert luft-til-luft varmepumpe. Varmepumpen var i bruk på befaringen, men er ikke funksjonstestet. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Kjøkken underetasje

Overflater og innredning: Kjøkkenet har innredning med glatte skapfronter. Det ble brukt fuktoverflateindikator ved kjøleskap, oppvaskmaskin og andre vanninstallasjoner. Ingen symptomer på fukt ble indikert på befaringsdagen. Avrenning er undersøkt ved åpen vannkran og vannmengde, samt trykk er vurdert mens kranene er åpne. Ingen symptomer på avvik ble registrert på befaringsdagen. Det er fliser på gulvet, samt sluk. Eier opplyser at vasken er på samme sted. Årstall: 2023 Kilde: Eier.

Ventilasjon: Boligen har naturlig avtrekk, og ventiler i vegger.

Varmtvannstank: Varmtvannstanken er plassert på vaskerommet, og er på ca 300 liter. Berederen står i skap.

Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført på grunnmur i Leca. Grunnmuren er ikke sjekket under terreng, men det er utforede vegger i kjelleren som anses som en risikokonstruksjon.

Boligen har fått følgende TG0:

Våtrom 1. etasje bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Våtrom 1. etasje vaskerom

Tilliggende konstruksjoner våtrom. Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Våtrom 2. etasje bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble boret 73 mm hull i veg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Våtrom underetasje bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill, og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Annet:

Elektrisk anlegg: I elskapet er det: Automatsikringer, overspenningsvern og 28 kurser. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Undertegnede er ikke fagmann på elanlegg, og derfor anbefales det gjennomgang av fagmann på dette. Det er ikke tilfredsstillende foringer på gjennomgang i elskapet. Det mangler deksel foran ledninger i elskapet.

Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Det presiseres at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser. Det er derfor svært begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser.

Helse, miljø og sikkerhet: Det er montert brannvarsler. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Manglende radonsperre kan føre til helseplager om det er forhøyede verdier. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til

dagens krav. Det bør gjennomføres radonmålinger. Det anbefales å utbedre manglene pga av sikkerheten.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Følgende arbeid ut ført av IF bygg: Nye fliser på gulv bad i utleiedel og første etasje. Tilkobling servant, toalett, dusjkabinett og rørarbeid for vaskemaskin er utført av rørlegger Edvardsen. Ny kurs for vaskemaskin/tørketrommel, lys og avtrekksvifte er gjort av Oppegård elektriske. Ved etablering av kjøkken i utleiedel har IF bygg stått for følgende: (vegger, gulv, innredning). Oppegård elektriske har lagt varmekabler og resten av elektrisk i rommet. Rørlegger Langsholdt har etablert nytt sluk i gulv. Rørlegger Edvardsen har installert ny varmvannsbreder og vann/avløp til kjøkken. På kjøkken hoveddel har rørlegger Edvardsen byttet kran. Arbeid utført av Rørlegger Edvardsen AS, Ingard Langsholdt AS (rørlegger) IF bygg AS, Oppegård elektriske AS.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Beskrivelse: Ved etablering av kjøkken i utleiedel ble det satt inn nytt sluk.

2.2 Er arbeidet byggemeldt? Ja. Beskrivelse: Det foreligger godkjent bruksendring fra bod til kjøkken.

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Viser til overnevnte arbeid. Arbeid utført av Rørlegger Edvardsen AS, Ingard Langsholdt AS.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Elektrosmia installasjon AS har installert ny kurs til varmepumpe med vippebryter, samt utvendige stikkontakter ved inngang første etasje og ved inngang til utleiedel. Varmepumpe installert av Isnes Varmepumper i 2018. Oppegård elektrisk har installert alt ny el i utleiedel, bad, kjøkken og utvendig ved dør til kjøkken. Ringeklokke hovedetasje og automatisk tidsur for utelys. Deling av kursene mellom hoveddel og utleiedel. Instalert måler for strøm utleiedel. For hovedetasjen ligger det ferdig rør i grunnen for trekking av strømkabler til elbillader. Rør går fra husvegg til parkeringsplass Arbeid utført av Elektrosmia installasjon AS, Oppegård elektro AS, Insnes Varmepumper AS.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Det er et punktert vindu på soverom mot syd i andre etasje hoveddel. Vindu og bytte er bestilt hos Greåker glass og rammeforetning AS. Bytte vil skje ila mai 2026. Pensjonert byggmester har satt inn vindu på soverom ved stue i utleiedel. Jeg har malt boligen. Jevnlig vask. Arbeid utført av Greåker Glass og Rammeforretning as.

17. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja. Beskrivelse: Det er utleiedel i sokkeletasje.

17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Beskrivelse: Arealet i utleiedelen er godkjent av kommunen til varig opphold, men er ikke registrert som en separat boenhet i matrikkelen. Utleiedelen er en integrert del av boligen.

18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Beskrivelse: I utleiedelen er er det bruksendret to rom. Dette gjelder kjøkken og soverom ved stue.

18.1 Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Beskrivelse: Kjøkken og soverom ved stue i utleiedel er søkt bruksendret og er godkjent hos bygningsmyndighetene.

19. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? Ja. Beskrivelse: Har mottatt nabovarsel fra Festningsveien 13 (gnr 2073 bnr. 541. Varselet gjelder planlagt søknad til kommunen om oppføring av tilbygg til eksisterende enebolig på eiendommen. Tiltak mindre enn 50 kvm. Kopi av varsel kan fremlegges ved forespørsel.

24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Beskrivelse: Det tinglyst adkomstrett (veirett) til boligen fra Opstadveien. Det er tinglyst adkomstrett (veirett) til hoveddelen fra Festningsveien. Hoveddel og utleiedel har derfor ulike adkomster.

Moderniseringer

Selger informerer:

-Nye fliser på gulv bad i utleiedel og første etasje.

-Ny varmvannsbreder og vann/avløp til kjøkken. På kjøkken hoveddel har rørlegger byttet kran.

-Ved etablering av kjøkken i utleiedel ble det satt inn nytt sluk.

-Varmepumpe installert i 2018.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Lys grønn C er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Strøm. Varmepumpe. Peisovn i kjellerstuen og vedovn i stuen. Varmekabler på bad.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

982,00 m² eiet tomt.

Eiendommen ligger i skrånende terreng, men har også flate partier. Det er gårdsplass på to sider av boligen, og en hyggelig hage med plenarealer samt beplantning. Det er også en lekestue.

Selger informerer: Har mottatt nabovarsel fra Festningsveien 13 (gnr 2073 bnr. 541). Varselet gjelder planlagt søknad til kommunen om oppføring av tilbygg til eksisterende enebolig på eiendommen. Tiltak mindre enn 50 kvm. Kopi av varsel kan fremlegges ved forespørsel.

Parkering

Det er flere biloppstillingsplasser på egen tomt.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Boligen har en flott beliggenhet i et etablert og meget populært boligområde på Opstad. Her er det kort vei til Greåker sentrum med diverse forretninger og post i butikk og friluftsområder for lek og rekreasjon. Gangavstand til Tindlund barne- og ungdomsskole. Nærmeste videregående er Greåker videregående skole. Det er kort vei til flere barnehager slik som Tyrihans barnehage ca. 300 meter unna boligen og Askeladden barnehage. Det er lekeplass like ved innkjøringen til eiedommen. Kjører du bil tar det kun 5 min til det nye sykehuset på Kalnes og Inspiria Science center på Grålum. Det er kort avstand til Tunevannet for bade- og fiskemuligheter. Det er ca. 5 km til Sarpsborg sentrum med alle byens fasiliteter og ca. 11 km til Fredrikstad sentrum. God offentlig kommunikasjon til sentrum, Fredrikstad og ekspressbusser til Oslo og utlandet.

Dersom men ønsker ytterligere servicetilbud så finner man flere kjøpesentre med et stort utvalg av butikker med blant annet Amfi Borg og Storbyen kjøpesenter med over 60 butikker. I Sarpsborg sentrum finner man blant annet restauranter, caféer, treningssenter, kino, bibliotek, Sarpsborg stadion, bussterminal og togstasjon. På Tunejordet finner man i tillegg blant annet Plantasjen, Elkjøp, Power, Skeidar, Byggmakker, OBS Bygg og Coop Extra.

Estimerte tidsavstander i bil:

Ca. 5 minutter - Handelsområdet på Grålum

Ca. 5-7 minutter - Nærmeste påkjøring til E6

Ca. 10 minutter - Sarpsborg sentrum

Ca. 10 minutter - Sykehuset Østfold på Kalnes

Ca. 15 minutter - Fredrikstad sentrum

Ca. 20 minutter – Høysand badestrand

Ca. 25 minutter - Riksgrensen mot Sverige

Ca. 70 minutter - Oslo sentrum

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 25 830 pr. år. Dette er kun en prognose for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Velforening

Eiendommen har medlemskap i velforeningen Festningsveien Vel. Den til enhver tids eier av eiendommen vil være ansvarlig for å betale sin andel av utgiftene til drift av foreningen. Nåværende eier opplyser om at Festningsveien Vel har en kontingent på 500 kr per år. Velforeningen tar hånd om smått og stort i nabolaget, og holder blant annet lekeplassen i stand med mer.

Norgespris

Det er inngått avtale om Norgespris for denne eiendommen. Siden avtaler om Norgespris følger målepunktet, vil eiendommen være bundet av avtalen om Norgespris frem til 31. desember 2026, uavhengig av eierskifte.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 1 463 507,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 5 854 027,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 198 750,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tinglysning Skjøte kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 8 167 740,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger tillatelse for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 07.12.2023. "Det bruksendres nå også en bod til ett soverom. Bruksendret areal økes fra 7 m2 til totalt 16 m2 bruksareal". Dokumentet følger vedlagt.

Det foreligger ferdigattest for "Festningsveien 9 - bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Vedtak Sarpsborg kommune godkjenner søknad om ferdigattest som vi mottok 05.02.2024. Ferdigattesten er i gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven (heretter pbl.) § 21-10. Det er levert inn «som bygget» tegninger som viser at det nå er en dør til internforbindelsen til 1. etasje (dokument BYGG-23/02348-4). Dette er vurdert som en ikke søknadspliktig endring". Datert: 07.02.2024. Dokumentet følger vedlagt. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ferdigattest. Arbeidets art: Nybygg. Bygningens art: Boligbygg. Datert: 15.10.1990. Dokumentet følger vedlagt.

Kontroll av byggetegninger

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra Sarpsborg kommune for "bolig Opstadveien 42C". Datert: 29.06.1989.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for sokkeletasje tilsendt fra Sarpsborg kommune. Datert 05.02.24. Tegninger gjelder bruksendring hvor bod har blitt endret til ett soverom. Tegninger ligger vedlagt salgsoppgaven.

Regulering

Eiendommen ligger innenfor regulert område. Plannavn: Vetaberget. Formål: Boliger. Ikrafttredelse 27.01.2000.

Plannavn: Nord for Greåker fort. Formål: Frittliggende småhusbebyggelse. Ikrafttredelse 13.05.2004. Se plananalysen eller kontakt megler for mer informasjon.

3 datasett berører eiendommen ifølge kommunens områdeanalyse:

-Kommuneplanens arealdel

-Reguleringsplan

-Mulighet for marin leire

Eiendommen ligger innenfor kommuneplanens arealdel 2024-2036. Formål: (1001) Bebyggelse og anlegg. Ikrafttredelse 10.10.2024. Se plananalysen for informasjon.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket. mulighet for marin leire: Stort sett fraværende. Løsmassetype: Bart fjell.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. (Eier opplyser om at stikkveien inn til boligen er privat med veirett. Se punktet "rettigheter og heftelser")

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 3638, tgl. 22.03.1990 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 345694, tgl. 21.04.2015 - Bestemmelse om veg

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring om veirett: Eier og beboere av Opstadveien 42 c - g.nr. 2073 b.nr. 429 skal ha veirett til sin bolig over g.nr. 2073 b.nr. 95 og g.nr. 2073 b.nr. 131. l tillegg skal eier og beboere av Opstadveien 42 c g.nr. 2073 b.nr. 429 ha veirett til sin bolig fra Festningsveien over g.nr. 2073 b.nr. 546 og g.nr. 2073 b.nr. 131.

Selger informerer: Det tinglyst adkomstrett (veirett) til boligen fra Opstadveien. Det er tinglyst adkomstrett (veirett) til hoveddelen fra Festningsveien. Hoveddel og utleiedel har derfor ulike adkomster.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Det er utleiedel i sokkeletasjen. Denne er ikke utleid. Nåværende eier informerer om at arealet i utleiedelen er godkjent av kommunen til varig opphold, men er ikke registrert som en separat boenhet i matrikkelen. Utleiedelen er en integrert del av boligen. Kjøkken og soverom ved stue i utleiedel er søkt bruksendret og er godkjent hos bygningsmyndighetene. Dokumenter for dette ligger vedlagt salgsoppgaven.

Utleiemegleren

Leievurdering av utleiebolig utarbeidet av Utleiemegleren: "Etter vår vurdering vil vi anslå markedsleie for boligen til å være som følger:

Leilighet m/2 soverom kr. 13500,- pr. mnd.

Hoveddel m/3 soverom kr. 19500,- pr. mnd.

//Eventuelt hoveddel m/4 soverom kr 22000,- pr. mnd.

Vurderingen er gjort pr. 18.03.2026."

Dokumentet ligger vedlagt salgsoppgaven.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Festningsveien 9

2073/429/0/0 i Sarpsborg

Type bolig: Enebolig

Selger

Erlend Hestdalen

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 1-26-0046

Ansvarlig megler: Jonas Wright Olaussen

+47 41 36 81 41

jwo@staging.askeiendomsmegling.no

Fredrik Minge Johansen

+47 41 65 57 97

fmj@staging.askeiendomsmegling.no

ASK Meglerverket

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger. 

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 59 900 inkl. mva)

Oppgjørshonorar: 8 500,00

Tilretteleggingsgebyr: 14 900,00

Markedspakke : 24 900,00

Visningshonorar/Overtagelse: 2 500,00

Betalingsutsettelse: 2 500,00

Kommunale opplysninger, selveier: 4 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.