Arealer

Totalt bruksareal: 243,0 m²

• BRA-i: 251,0 m²
• BRA-e: 25,0 m²
• BRA-b: 29,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 32,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Hovedetasje: Vindfang, gangrom med skyvedørsgarderobe, stueavdeling mot åpen kjøkkenløsning og utgang til veranda på 32 m².

Videre kommer soveromsfløy med 2 soverom, innredet rom og baderom/wc.

Underetasje/sokkeletasje via trappenedgang: stuer, vinterhage, 2 soverom, innredet rom, vaskerom/baderom med badstue, teknisk rom og bodrom. Ett soverom har egen utgang.

I tillegg er det en integrert carport.

Videre kommer sjøbu med kajakkstativ og innlagt strøm og 2 utvendige boder.

Eier har mulighet for fremleie av båtplass. Sted: Brygge på svaberget med bøyer i sjøen nede ved stranden.

Beskrivelse

Byggeår: 1977. Tilbygg 2014.

Eiendommen er en eksklusiv fjordperle med privat velværeavdeling og bergvarme. Eneboligen har en fantastisk beliggenhet helt nede ved sjøkanten. Eiendommen grenser til et idyllisk friområde i forkant, noe som sikrer en uforstyrret utsikt over Ringdalsfjorden og innseilingen til Halden. Boligen fungerer like godt som en luksuriøs helårsbolig som et eksklusivt feriested. Huset har gjennomgått en omfattende forvandling og fremstår i dag som en moderne bolig med svært høy standard. Innvendig ble boligen gjennomgående totalrenovert fra 2007, samtidig som eksteriøret ble betydelig fornyet med blant annet etterisolering, ny kledning og moderne isolerglassvinduer. De senere årene er boligen ytterligere foredlet:

2007: Drenering, nytt strømmintak fra gata, nye skap, nytt EL- opplegg i huset, nytt VVS opplegg med rør i rør og bergvarme. Nye baderom og lekkert Strai-kjøkken.

2008.2014: Etterisolering av yttervegger, nye vinduer.

2017: Utvidelse med en arkitektonisk integrert vinterhage.

2014: Nytt tilbygg med et innbydende vindfang og gang med praktisk skyvedørsgarderobe.

Boligen er rustet for fremtiden med en komplett energisentral basert på bergvarme. En væske-til-vann varmepumpe leverer vannbåren varme til alle gulv i boligen, samt utvendig i gårdsplassen for en snøfri adkomst. påkostet gårdsplass belagt med brostein og integrert carport. I hagen finnes flere lune soner, inkludert en utepeis i skifer og et utvendig massasjebad (2008) hvor du kan nyte stjernehimmelen og sjøluften. For den båt- og sjøglade er veien kort til fjorden via det tilgrensende friområdet.

Standard

Tilbygg med vindfang og gang i 2024. Praktisk innredet med skyvedørsgarderobe.

Boligens hjerte er det stilrene kjøkkenet fra kvalitetsleverandøren Strai (2014), vakkert utformet i en gjennomført nordisk naturtrostil. Kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning mot stueavdelingen, noe som gjør det til et naturlig samlingspunkt for familie og gjester. God kombinasjon av nordisk håndverkstradisjon med moderne minimalisme. Innredningen har slette, malte skapfronter som gir et rent og moderne uttrykk. Integrert delkjøkkenøy med hvitbeiset furupanel tilfører varme og særpreg til rommet, og skaper en flott kontrast til de slette frontene. Utstyrt med fullintegrerte hvitevarer og er i tillegg utstyrt med luftavkjøling som sørger for sval og frisk luft gjennom hele sommerhalvåret.

Smarte løsninger og privat spa

Boligen har to baderom fra 2014, ett i hver etasje. Balansert ventilasjonsanlegg sørger for å trekker kontinuerlig ut fuktig luft.

Baderom i hovedetasjen: Dette baderommet/WC-et er elegant utformet med innbydende fliser på både gulv og vegger. Rommet fremstår som stilrent og lettstelt. Det er utstyrt med et praktisk, vegghengt WC og et eget dusjhjørne med moderne glassdører.

Kombinert bad- og vaskerom / Velværerom i underetasjen: Underetasjen byr på en privat oase som kombinerer praktiske behov med ren avslapning. Rommet er flislagt på gulv og vegger, og innredet med steam-dusjkabinett og vegghengt WC. I tilknytning til dette rommet ligger en innbydende badstue, som gjør baderommet til en fullverdig velværeavdeling. Badstuen har eget sluk for enkel rengjøring og vedlikehold. Badstuen har eget sluk for enkel rengjøring og vedlikehold.

Hele underetasjen har avrettet gulv med vannbåren varme, noe som sikrer en stabil og behagelig temperatur i alle rom. I 2017 ble boligen utvidet med en integrert vinterhage. Gjennom store skyvedører i isolerglass har du nydelig utsikt ned til

fjorden. Rommet er designet for helårsbruk, med lun vannbåren gulvvarme og tidløse skiferfliser, noe som gjør dette til boligens desiderte høydepunkt for avslapning og rekreasjon

Når det gjelder innvendig overflatestandard kan det nevnes;

Gulv: Eksklusiv eikeplank fra Kärs. Fliser på alle våtrom.

Vegger: Hvitbeiset panel. Fliser på alle våtrom.

Himling: Malt takess med innfelte lysspotter. Malte sponplater.

Elektrisk

Det er innstallert 2 strømskap med autoimatkursfordelere fra 2007. Innfelte lysspotter i innvendig himling og utvendig langs takustikk. Elektrisk markiser ved vinduer mot sjøsiden, syd.

Teknisk rom er utstyrt med en komplett energisentral basert på bergvarme. Hovedenheten består av en væske-til-vann varmepumpe med integrert bereder (innerskap). Denne enheten inneholder både selve varmepumpeteknikken og en integrert varmtvannstank for tappevannsproduksjon. Det opplyses om at kompressoren til anlegget nylig er byttet. Det anbefales gjerne installering av akkumuleringstank (volumforstørrer) for å optimalisere driftsforhold for varmepumpen og stabil temperatur i det vannbårne gulvvarmesystemet. Denne fungerer som et energilager som forhindrer hyppige start og stopp av kompressoren, noe som forlenger anleggets levetid. I tillegg til den integrerte tanken i varmepumpen, er det installert en separat, etterkoblet varmtvannstank for å øke den totale tappevannskapasiteten. Dette sikrer rikelig med varmtvann. Alle vanninstallasjoner er organisert med et moderne rør-i-rør-system. Sentralt i rommet er det plassert både fordelerskap for tappevann og fordelerskap for gulvvarme.

Diverse:

Utvendig massasjebad fra 2008.

Byggemåte

Enebolig med sokkeletasje med tilbygg av vindfang og gang i 2014. Tilnærmet trappefriadkomst fra gårdsplass. Oppført med grunnmur av Leca, hvor mur under terreng ble isolert utvendig i 2007.

Yttervegger av trebindingsverk som utvendig er kledd med stående panel. Kledningen er i 2007 foret ut og etterisolert med 5 cm. mineralull og påført vindsperre og kledning. Opprinnelig kledning ved vestvegg. Tilbygg med 20 cm. mineralull. Isolerglassvinder fra 2007. Veranda med glassrekkverk.

Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer, merket med årstall 2007, tilsvarende for ytterdør underetasje. En dør mot vinterhage har 3-lags glass fra 2007 og den andre 3-lags glass fra 2016. Dører og vinduer i vinterhage har 2-lags glass i alu-karmer fra 2017. Vinduer og dører i entré, samt vinduer på 2 soverom og 2 stuevinduer i 1.etg har 2-lags glass fra 2014

Saltak konstruert i tre med kaldt loft med tilleggsisolasjon i senere tid mot oppvarmet del. Det er pulttak over tilbygg + carport. Hovedtak er tekket med betongtakstein og tilbygg er tekket med asfaltbelegg.

Tilstandsrapport

Takstmann: Jostein Mathisen

Dato for takst: 28.01.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

Ingen.

Boligen har fått følgende TG2:

1. Grunn og fundamenter

1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet: Byggegrunn er ikke kjent. Det er påvist riss, sprekker eller skader på grunnmuren. BYGGEGRUNN, FUNDAMNETER OG DRENERING: Begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn, drenering og fundamenter. Det opplyses at drenering rundt hele huset ble lagt i 2007. I følge kart fra NGU så består grunnen av hav-, fjord- og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Mulighet for marin leire er vurdert som svært stor, men usammenhengende/tynt. Det er ikke observert skjevheter eller skader på øvrige bygningsdeler som indikerer ustabilt fundament eller byggegrunn annet enn hva som anses som normalt ut ifra alder. am. Synlige deler av grunnmursplast fremstår hel og tett mot vanninntrenging i toppen. Deler ligger utilgjengelig for kontroll. GRUNNMUR: Grunnmur er oppført i lettklinkerblokker og ligger dels under terreng. Det opplyses at mur under terreng ble isolert utvendig i 2007. Tilbygget entré og sportsbod står på ringmurselementer. Merknader: Det er stedvis påvist sprekker og avflassing i muren. Dette reduserer motstandsdyktighet mot vanninntrenging og kan føre til fuktskader i nærliggende konstruksjoner. Utbedringer anbefales. Områder med sprekker må videre holdes ved tilsyn. Hvis dette sprekker opp igjen kan det indikere bevegelser i bygget. Horisontale sprekker i utvendig bod bør også holdes ved tilsyn for eventuelle forandringer som kan indikere jordtrykk. Ringmurselementer er ikke utført med skjøtestykker eller fuge i skjøter og på undersiden ved bod er det eksponert isolasjon. Materialet er lett antennelig og bør tildekkes. Dette reduserer også risikoen for varmetap. Det er påvist saltutslag i boder mot terreng som ikke er innredet. Dette kan komme av fuktopptrekk fra undersiden av bygget, men redusert funksjon i deler av drenering kan ikke utelukkes og bør undersøkes nærmere.

1.3 Terrengforhold

Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig. Det ligger brostein, rullestein, skifer og jord/gress inntil bygget. Vann fra taknedløp på boligen ledes til rør i grunnen, mens nedløp fra verandaen slipper vann ut på terreng. Merknader: Taknedløp er ikke sikret mot tetting av løv og lignende. Rister bør monteres. Hvis rørene tetter seg så kan dette føre til vanninntrengning i kjeller. Det er ikke etablert anbefalt fall på terreng fra grunnmur. Det anbefales tiltak for at vann skal ledes bort fra grunnmur og dette utføres ofte sammen med øvrige tiltak for drenering og utvendig fuktsikring. Dette er viktig for å redusere fuktbelastning på bygningsdeler under terreng.

2. Yttervegger

2.1 Yttervegger: Det er påvist skader, sprekker og råteskade på kledningen. Det er utført stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkanten av panelet og i områdene rundt vinduene med avvik. Yttervegger antatt ut ifra alder og tykkelse oppført bindingsverk med 10cm isolasjon. Det opplyses at deler av originale vegger er tilleggsisolert med 5cm. Tilbygget entré virker å ha 20cm isolasjon. Utførelse og mengde isolasjon kan ikke verifiseres med sikkerhet. Vegger er kledd med stående panel av varierende alder. Indikasjon på normal løsning for lufting bak kledning på nyere deler. Tilstrekkelig lufting kan kun kontrolleres ved å demontere kledning. Merknader: Det er ikke etablert god lufting mellom kledning og vindtett sjikt på deler av vegger som ikke er fornyet utvendig. Normal eldre utførelse, men ikke ideelt. Lufting er viktig for at eventuell fukt mellom sjiktene tørkes og dreneres slik at det ikke oppstår råteskader over tid. Deler av kledning ligger nære terreng og flere spiker er slått for dypt inn i bordene. Dette gir økt fuktbelastning og krever hyppigere vedlikehold enn normalt for at forventet levetid og motstandsdyktighet mot vann skal opprettholdes. Deler av kledning har sprekker og påbegynt råte som følge av alders- og værslitasje. Dette kan føre til ytterligere skader på kledning og bakenforliggende konstruksjoner og utskiftinger og vedlikehold kan påregnes.

3. Vinduer og ytterdører

3.1 Vinduer og ytterdører: Det er ikke påvist punkterte glass. Det er påvist avvik ved beslag, vannbord, omramming, karm eller ytre tetting. Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer, merket med årstall 2007. Ytterdør i u.etg antatt av samme alder. En dør mot vinterhage har 3-lags glass fra 2007 og den andre 3-lags glass fra 2016. Dører og vinduer i vinterhage har 2-lags glass i alu-karmer fra 2017. Vinduer og dører i entré, samt vinduer på 2 soverom og 2 stuevinduer i 1.etg har 2-lags glass fra 2014. Ok funksjon ved åpning/lukking av vinduer. Ok funksjon ved åpning/lukking av dører. Merknader: Det er stedvis utettheter mellom karmer og tetting mot murpuss i i u.etg og under inngangsdør ligger terskel tett mot utvendig skifer. Forholdene gir økt risiko for vanninntrenging hvor konsekvensene kan være fuktskader på karmer og i konstruksjoner. Det er stedvis sprekker ved skruehull i karmer og åpne sammenføyninger i hjørner av vinduer/dører fra 2007. Utvendige deler som ikke er beslått har også noe oppsprekking. Forholdene reduserer motstandsdyktighet mot fukt og kan forverres over tid. Vedlikehold anbefales. Det er stedvis ikke tett mellom utvendig omramming og karmer og dette sammen med vinduenes plassering i veggen gir økt risiko for vanninntrenging. Utvendig omramming ligger stedvis tett mot beslag og har følgelig sprukket opp. Beslag mangler oppbrett på ender og gir ikke optimal beskyttelse og bortledning av vann.

4. Tak

4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak: Saltak konstruert i tre, tekket med over original del av huset med kaldt loft over 1.etg. Spalter i takutstikk og lufting gjennom kaldt loft gir normal ventilering. Takkonstruksjon over original del av huset fremstår stabil og i normal stand i henhold til alder og byggemåte Pulttak over tilbygget entré, carport og sportsbod. Konstruksjon fremstår stabil på befaringstidspunktet. Merknader: Pappskott som etablerer luftespalte i konstruksjonen over entré og mot kaldt loft er stedvis klemt sammen slik at gjennomlufting hindres. Mangelfull ventilering reduserer opptørkingsevne for eventuell kondens og annen fukt som ofte kan oppstå i lukket konstruksjon mellom oppvarmet rom og varierende utetemperatur.

4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)

Undertaket antas å være i fra 1977. Det er påvist sprekker, mose, pløser eller andre symptomer på svekkelser. Det er påvist avvik i forhold til avskalling, fuger og beslag. Høyden på skorstein er ikke forskriftsmessig. Original del av taket har undertak av asfaltshingel fra byggeår og lekter og takstein som er montert senere over dette. Tilbygg har tekking av asfaltbelegg fra 2014. Inspisert på taket. Skorstein er lavere enn anbefalt høyde. Dette er ikke uvanlig for eldre skorsteiner, men kan gi redusert oppdrift tidvis. Det opplyses at det er etablert rør for lufttilførsel i skorstein som ligger i etasjeskillet i boligen. Merknader: Takstein har slitasje og stedvis påbegynt oppsmuldring. Årsak er alders- og værslitasje. Slitasje sammen med eldre shingel som undertak gir økt risiko for utettheter og lekkasjer ved kraftig nedbør eller snøsmelting og det kan påregnes ny taktekking. Tekking av asfaltbelegg over carpor har en åpen skjøt og her kan vann trenge inn og gi skader i underliggende konstruksjon. Utbedring kan påregnes. Toppstein på skorstein har sprekker og beslag rundt skorstein har avflassing og slitasje. Dette kan føre til fuktopptrekk og vanninntrengning over tid som igjen kan gi fuktskader i nærliggende trevirke. Ved inspeksjon på loftet ble det ikke påvist tegn til slike problemer på befaringstidspunktet.

5. Loft

5.1 Loft (konstruksjonsoppbygging): Adkomst til kaldt loft over 1.etasje fra nedfellbar luke og stige. Loftet fremstår normalt ventilert og tørt. Det er lagt tilleggsisolasjon i senere tid. Merknader: Stedvis misfarging på undertak i ytterkanter indikerer tidvis kondensdannelser. Dette kommer som oftest av luftlekkasjer fra oppvarmet rom som følge av utett eller manglende dampsperre (plast) og oppstår ved større temperaturforskjeller ute og inne. Overgang mot yttervegger er ofte svake punkter. Det ble påvist ekskrementer fra mus på loftet. Mus kan gjøre skade på isolasjon, vindtetting og dampsperre og dette kan føre til følgeskader som kondensproblemer og varmetap.

6.1 Balkonger, verandaer og lignende

Konstruksjonen vurderes som forsvarlig festet. Det er ikke påvist svekkelser i forankring eller understøtting. Oppkant mot vegg og dør vurderes som tilstrekkelig. VERANDA 32m²: Utgang fra stue og trapp fra bakkeplan til veranda med tekket gulv og tilfarergulv av komposittbord over tekking. Verandaen utgjør tak over vinterhage. Konstruksjonen fremstår stabil. Spalter mellom gulvbord gir normal avrenning av overflatevann. Kontroll av underliggende tekking og fallforhold på denne kunne ikke utføres. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til utforming, men oppfyller kravene som gjaldt ved byggeår. Dette skal opplyses om i en godkjent tilstandsrapport for belyse at eldre rekkverk har redusert sikkerhetsnivå. Merknader: Flere gulvbord er løse og flere har vridinger som kan føre til at ytterligere bord løsner. Det er stedvis store åpninger i skjøter. Materialet beveger seg mye gjennom forskjellige årstider og værforhold og dette er årsaken. Konstruksjonen virker ikke til å være utført med ventilering. Siden det er mulig å varme opp underliggende rom så kan dette føre til kondensproblemer og følgeskader i den lukkede konstruksjonen.

7. Våtrom - 7.1 Bad/vaskerom u.etg

7.1.1 Overflate vegger og himling: OVERFLATER OG VENTILASJON: Fliser på vegger og takess i taket. Avtrekk fra aggregat. Trekker ok ved test med papirark. INNREDNING/UTSTYR: Benkeskap med servant og 1-greps blandebatteri. Speil og belysning samt 2 skap over servant. Dusjkabinett. Vegghengt toalett uten synliggjøring av eventuell lekkasje. Opplegg og plass til vaskemaskin med laminat benkeplate og kum i stål med 1-greps blandebatteri. Merknader: Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og utførelse ved ved veggtoalett. Hovedsakelig estetisk konsekvens. Innredning har skjolder i skap under vannlås og påbegynt svelling som følge av dette. Det var ikke lekkasje fra avløp/vannlås ved test på befaring. Punkter på benkeplaten ved kum mangler laminering og dette gir risiko for svelling ved vannsøl, vasking eller lignende. Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk. Dør og omramming i våtsone virker ikke å være utført med fuktbestandig materiale. Eventuell tett overgang til tettesjikt kan ikke kontrolleres. Dette er et risikopunkt med tanke fuktskader på døren og vanninntrengning i bakenforliggende konstruksjon.

7.1.2 Overflate gulv

Det er påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Fliser på gulvet. Sluk plassert under dusjkabinett og ved vaskemaskin. Tilfredsstillende høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved dør er oppfylt hvis membran er ført opp under terskel. Dette kan ikke kontrolleres uten å demontere fliser under døren. Merknader: Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens. Stedvis påbegynt oppsprekking i fuger tilsier at gjenstående forventet brukstid nærmer seg. Gulvet har ikke fall mot slukene. Eventuelt bruksvann og lekkasjevann som havner på gulvet vil ikke ledes til sluk. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vi gi slitasje på fliser og fuger samt øke risiko for å skli på gulvet.

7.1.3 Membran, tettesjiktet og sluk

Membranen er fra 2007. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. 2 Plastsluk med vannlås, klemring og tegn til klemt mansjett. Funksjonell vannlås og avrenning i sluk. Tilstøtende vegger er av mur eller mot badstue og det bores ikke ikke slike konstruksjoner. Det ble målt med pigger i trevirke i tilstøtende vegg til våtrom fra badstue uten at det ble målt høyere verdier enn anbefalt for trevirke i lukket konstruksjon Merknader: Membranen har en alder som tilsier at forventet brukstid har passert. Eldre membraner gir økt risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon.

7.2 Bad 1.etg

7.2.1 Overflate vegger og himling: Det er vindu eller dør som er laget av uegnet materialer i våtsonen. OVERFLATER OG VENTILASJON: Fliser på vegger og slett hvitmalt tak. Avtrekk fra aggregat. Trekker ok ved test med papirark. INNREDNING/UTSTYR: Benkeskap med servant og 1-greps blandebatteri. Speil og belysning på overskap og høyskap på siden. Dusj på vegg med to-veis glassdører til dusjsone. Vegghengt toalett uten synliggjøring av eventuell lekkasje Merknader: Fuger i dusjhjørne er stedvis porøse og har noe misfarging. Dette kommer av bruksslitasje og dirkete vannpåvirkning over tid og tilsier at gjenstående forventet brukstid nærmer seg passert. Dør og omramming i våtsone virker ikke å være utført med fuktbestandig materiale. Eventuell tett overgang til tettesjikt kan ikke kontrolleres. Dette er et risikopunkt med tanke fuktskader på døren og vanninntrengning i bakenforliggende konstruksjon. Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk.

7.2.2 Overflate gulv

Det er påvist sprekker i fuger. Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Fliser på gulvet. Sluk er plassert i dusjhjørne. Tilfredsstillende høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved dør er oppfylt hvis membran er ført opp under terskel. Dette kan ikke kontrolleres uten å demontere fliser under døren. Dette er vesentlig for sikring mot lekkasjer ut ved dør og spesielt siden gulvet ikke har godt fall mot sluket. Merknader: Stedvis misfarging, porøse fuger og påbegynt oppsprekking i fuger kommer av direkte vannpåvirkning over tid og tilsier at gjenstående forventet brukstid nærmer seg passert. Gulvet har ikke fall mot sluket og det blir liggende vann på gulv ved spyling i dusjhjørne. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vi gi slitasje på fliser og fuger samt øke risiko for å skli på gulvet.

7.2.3 Membran, tettesjiktet og sluk

Membranen er fra 2007. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Plastsluk med vannlås og klemring. Funksjonell vannlås og avrenning i sluk. Det ble boret hull i tilstøtende konstruksjon uten at det ble observert tegn til fukt eller lignende problemer. Det ble målt med pigger i trevirke i tilstøtende vegg til våtrom uten at det ble målt høyere verdier enn anbefalt for trevirke i lukket konstruksjon. Merknader: Inspeksjon under slukrist er eneste mulighet for inspeksjon av tettesjikt bak fliser uten å utføre destruktive tiltak. Ved inspeksjon under slukrist her så kunne det ikke konstateres at membran/mansjett er klemt med sluket. Membranen har en alder som tilsier at forventet brukstid har passert. Eldre membraner gir økt risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon.

8. Kjøkken

8.1 Kjøkken: Vanninstallasjonen er fra 2007. Det er påvist knirk, skader eller fuktskjolder på gulvet. Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran. Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp. FUKTSØK PÅ GULV FORAN BENK OG ØVRIGE RISIKOPUNKTER: Det ble ikke indikert for høye verdier eller forskjeller fra antatt tørre steder. VENTILATOR: Trekker ok ved test med papirark. Avkast ut. Innredning med profilerte fronter. Laminat benkeplate. Fliser på deler av vegg over benk. Oppvaskkum i stål med 1-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Merknader: Kjøkkeninnredning har noen mindre avskallinger og skjevheter som følge av alders- og bruksslitasje. Utette skjøter og lameller i gulv gir risiko for svelling ved vannsøl, vasking eller lignende og ved kjøleskapet har dette forekommet, men ble indikert som tørt ved søk med fuktindikator. Manglende tetting/fuge mellom benk og vegg/vindu og ved enden av benk gir mulighet for at vann kan renne ned her i gi fuktskader.

9. Rom under terreng - 9.1 U.etasje

2 9.1.1 Veggenes og himlingens overflater: Det er påvist noen riss eller sprekker. Det er påvist setninger eller jordtrykk. Det er påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og/eller skadedyr. Panel, gips, murpuss og ubehandlet leca på vegger. Panel, slette flater og takess i himlinger. Merknader: I bod med utvendig adkomst så er det påvist horisontale sprekker som indikerer jordtrykk. Dette reduserer stabilitet i vegger og kan føre til utglidinger og vanninntrengning med følgeskader. Det er synlig saltutslag og avflassing på pusset mur i boder som ikke har påforede vegger. Dette kommer som oftest av fuktopptrekk fra grunnen. Eller utvendige utettheter i mur og fuktsikring.

9.1.2 Gulvets overflate

Fliser, belegg og laminat på gulv. Betonggulv i boder. Merknader: Gulv mot grunn antatt uten isolasjon og fuktsikring mot grunnen da dette ikke var normalt ved byggeår. Dette bidrar til at mur/betong trekker til seg fukt fra grunnen og kommer ofte til syne ved saltutslag og skjolder på gulv samt nederst på vegger. Bom/hulrom under enkelte fliser kan komme fuktopptrekk som svekker vedheft mot undergulv.

9.1.3 Fuktmåling og ventilasjon

Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Tilluft og avtrekk vurderes som tilstrekkelig. Det ble boret hull i vegg mot terreng i innredet rom ved inngang i underetasjen. Ventilasjonsløsning med balansert ventilasjon. Ved hullboring og fuktmåling i vegg mot terreng så ble det ikke observert eller målt fukt i konstruksjonen. Balansert ventilasjon bidrar til tørre forhold i rommene. Merknader: Ved hullboring så ble det observert isolert påforing med plast på varm side og dette er ikke en anbefalt løsning. Slik denne konstruksjonen er bygget så gir det risiko for innkapsling av fukt i konstruksjonen. Konstruksjonens oppbygning under terreng gir begrenset opptørkingsevne.

10. VVS

10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør: Innvendige vann og avløpsrør er fra 2007. Hovedstoppekranen er lokalisert og funksjonstestet. Lekkasjevann fordelerskap ledes til sluk. Det er WC med innebygget sisterne. Det er ikke spalte på innebygget sisterne for WC. Det er ikke inspeksjonsmulighet på innebygget sisterne for WC. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på innebygget sisterner for WC. Vanntilførsel i plastrør (rør-i-rør), samt noen utenpåliggende kobberrør. Avløpsrør i plast. Stoppekran er plassert i teknisk rom og fungerer ved test på befaring. Normalt vanntrykk og avrenning ved test av tilkoblet utstyr. Fordelingsskap for rør-i-rør system har drenering ut på våtrom. Lufting av avløp er ført til det fri over tak. Eventuell staking/rensing av avløp må gjøres fra sluk. Merknader: Innebyggede toalettsisterner har ikke spalte for synliggjøring av eventuelle lekkasjer og det kan heller ikke forventes at disse er plassert i vanntett hulrom. Dette var ikke påkrevd da toalettet ble installert, men skal gis TG-2 for å belyse risiko for at eventuelle lekkasjer ikke oppdages tidlig og kan føre til følgeskader i bakenforliggende konstruksjoner.

10.3 Vannbåren varme

Det er ikke påvist sprekker og svelling i gulvets overflatemateriale. Det opplyses at alle rom har vannbåren gulvvarme. Inkludert bod ved u.etg og vinterhage. Oppvarmet vi

bergvarmepumpe. Merknader: Det ble påvist rust og korrosjon på flere rør og kraner ved inntaksrør for bergvarme. Disse er ofte utsatt for kondens som forårsaker rust/korrosjon. Utskiftinger av komponenter kan være nødvendig før anleggets forventede brukstid har passert.

10.5 Ventilasjon

Det er ikke påvist lukt fra anlegget. Ventilasjonsanlegget var nytt i 2007. Boligen har balansert ventilasjon. Balansert ventilasjon med aggregat plassert på loftet. Det opplyses om jevnlig filterskift. Det trekker ok ved test med papirark på avtrekksventiler. Merknader: Det er ikke etablert overstrømningsmulighet mellom alle rom. Dette løses som oftest med spalte under dører og er vesentlig for optimal luftutveksling og funksjon for ventilasjonsanlegget. Deler av isolasjon og plast på ventilasjonskanaler på loftet er løs og dette kan føre til kondensdannelse og følgeskader. Det er ikke utført rengjøring av kanaler etter at anlegget ble installert i 2007. Dette anbefales utført for å opprettholde normal driftsfunksjon og forventet brukstid. Forventet brukstid for aggregater er rundt 20 år og dette tilsier at utskifting kan planlegges.

Boligen har fått følgende TG1:

10.2 Varmtvannsbereder

Varmtvannsbereder er fra 2007. Det er ikke påvist avdrypp og fuktskjolder ved bereder. Berederens plassering er tilfredsstillende. Berederen er lekkasjesikret. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2007. Plassert i rom med sluk og lekkasjesikring anses som ivaretatt.

10.4 Varmesentraler

Varmesentralanlegget var nytt i 2007. Bergvarmepumpe fra 2007. Det er fremvist dokumentasjon for service utført av F. Jørgensen AS i februar 2026.

Annet

Uthus: Gulvkonstruksjon i tre nære terreng som ligger på pilarer, blokker eller lignende. Yttervegger oppført i uisolert bindingsverk som er kledd med stående panel utvendig. Vindu og dører med 2-lags glass i trekarmer. Saltak konstruert i tre og tekket med bord av overliggere og underliggere.

11. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring

11.1 Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Når det gjelder resultater fra det lokale el-tilsynet: Se eventuelt eiers egenerklæringsskjema. Det lokale el-tilsynet gjennomførte tilsyn sist i 2014. Det var tilsyn på anlegget for mer enn fem år siden. Det elektriske anlegget ble installert i 1977. Det elektriske anlegget ble totalrehabilitert i 2007. I følge eier/oppdragsgiver har det ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver løses ikke sikringene ut ofte. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver finnes det kursfortegnelse. I følge eier/oppdragsgiver er antallet sikringer i samsvar med kursfortegnelse. Det er ikke påvist at plugg på varmtvannsbereder er brunsvidd. Det er ikke observert synlige tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter eller elektrisk utstyr. Kabler er tilstrekkelig festet. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap er tette. Ett eldre sikringsskap med nyere automatsikringer og 10 kurser. Ett nyere sikringsskap med automatsikringer og 21 kurser. Hovedsakelig skjult anlegg som opplyses å ha blitt totalrehabilitert i 2007. Samsvarserklæring fremvist for:

-Utskifting av defekt flottør. Utført av O. Hansens Eftf. AS, datert 22.04.2022

-Feilsøking viftekonvektor. Utført av O. Hansens Eftf. AS, datert 16.05.2023

-Omgjøre industrikurs til hovedkurs for underfordeling til industri pluss lys og stikk i garasje. Utført av O. Hansens Eftf. AS, datert 17.01.2025

-Installasjon i vinterhage og sjøbu. Utført av O. Hansens Eftf. AS, datert 14.06.2018

Tilbakemelding fra Det lokale el-tilsyn: Anlegget hadde siste tilsyn i 2014, og har ingen utestående forhold. Merknader: Det er ikke fremvist samsvarserklæring for alle endringer/arbeider gjort på anlegget. Alle arbeider og endringer utført på el-anlegg etter 1.1.1999 skal det foreligge samsvarserklæring for da dette verifiserer at arbeider er utført av godkjent el-installatør og i henhold til gjeldene regelverk/norm. Det er ikke fremvist erklæring fra rehabilitering i 2007, tilbygg i 2014 og installasjon av solceller på garasje. Overnevnte forhold tilsier at det anbefales at el fagkyndig personell utfører en utvidet kontroll av anlegget. Dette anbefales generelt, og spesielt ved eierskifte hvor bruk og belastning av anlegget ofte endres.

Vær oppmerksom på

Innvendige rekkverk og håndrekker er ikke i henhold til dagens forskrifter. Egenerklæringsskjema er levert i forbindelse med oppdraget.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. 2 nye bad i 2007. Utført av: Jørgensen og Jan Los.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. 2 nye bad i 2007.

2.2 Er arbeidet byggemeldt? Ja. Tilbygg og ombygging i 2007 + 2014.

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Nytt avløp lagt i 2007. Utført av: Jørgensen.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. All drenering lagt om i 2007. Da ble også underetg innredet.

6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Liten lekkasje fra terrasse ned i vinterhage som ble reparert som reklamasjon av Jan Los.

9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Mus i utebod for første gang denne vinter.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Nytt inntak, sikringsskap og de fleste kurser i 2007. Utført av: O.Hansens eftf.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. EL kontroll fra O.Hansen.

13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. 32 amp industri stikk.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Nye terrasser, carporter, vinduer og kledning. utført av: Jan Los.

18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja. Hele underetg innredet i 2007 etter drenering.

18.1 Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Byggesøkt og godkjent i 2007 + 2014.

21 Er det foretatt radonmåling? Ja, OK.

21.1 Radonmåling år 2007. Verdi: 50.

24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja. Utvendig trapp og sjøbod såvidt over (uklar) tomtegrense.

Innvendige overflater

(Vegger, tak og gulv)

U.etg:

INNGANG/KONTOR: panel/malt murpuss, panel/slett hvitmalt, fliser/laminat

INNREDET ROM: panel, panel, laminat

MELLOMGANG: panel, slett hvitmalt, fliser

SOVEROM: panel, slett hvitmalt, laminat

STUE/TRAPP: panel/malt murpuss, slett hvitmalt, fliser

BAD/VASKEROM: fliser, takess, fliser

BADSTUE: panel, panel, fliser

TEKNISK ROM: mur/gips, panel, belegg

BOD: malt murpuss, panel, malt betong

1.etg:

ENTRÉ: panel, mdf-panel, fliser

MELLOMGANG: panel, takess, fliser

STUE/KJØKKEN: panel, takess, parkett

SOVEROM/KONTOR: panel, takess, parkett

BAD: fliser, slett hvitmalt, fliser

SOVEROM MOT CARPORT: panel, takess, parkett

SOVEROM MOT HAGEN: panel, takess, parkett

MERKNADER OM ANDRE ROM:

-Overflater og innredninger i øvrige rom som ikke er vurdert med egne tilstandsgrader fremstår hovedsakelig funksjonelt og med normal

bruksslitasje siden fornyinger i 2007.

-Punktvis knirk i gulv.

-Utette skjøter og lameller i gulv gir risiko for svelling ved vannsøl, vasking eller lignende

-Eldre takess har stedvis åpne skjøter.

TRAPP:

-Trapp utformet etter eldre krav og standard

-Det mangler håndløper langs vegg og åpninger mellom spiler er større enn 10cm. Sikkerhetsnivå er redusert i forhold til dagens krav.

PLANAVVIK:

-Planavvik målt med laser på gulv i u.etg viser høydeforskjell på opptil 10mm på strekker under 2 meter og opptil 15mm over lengre

strekker på tvers av rommene der måling kunne utføres. Utført som stikkprøvekontroll.

-Planavvik målt med laser på gulv i 1.etg viser høydeforskjell på opptil 10mm på strekker under 2 meter og opptil 20mm over lengre

strekker på tvers av rommene der måling kunne utføres. Utført som stikkprøvekontroll.

BADSTUE:

-Badstue er et spesialrom som tidvis utsettes for høy fuktbelastning. Det gjøres ikke enn utvidet tilstandskontroll, men på befaring

fremstår overflater og synlige deler i funksjonelt stand.

Moderniseringer

Vesentlige endringer etter byggeår:

Oppdragsgiver opplyser om:

2007: Oppussing og renovering av store deler av boligen, samt oppføring av tilbygg/veranda.

2014: Oppføring av tilbygget entré, bod og carport.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten. Energiattest med energimerke Lys grønn C er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Huset er tilkboblet bergvarme via energibrønn/dypt borehull tilkoblet varmepumpe. Vannboren gulvvarme i alle gulv og utvendig i gårdsplass. Vannbåren varme i hovedetasjen er løst med integrerte gulvkassetter. Dette sikrer et behagelig inneklima og en stilren bolig uten radiatorer på veggene. Som et lunt midtpunkt i stuen finner man en moderne, rentbrennende peisovn med glassinnsats som gir innsyn til flammene. Underetasjen er utstyrt med en stilfull rentbrennende peisovn med tosidig glass. Balansert ventilasjon med varmegjennvinning. Det er luftavkjøling i kjøkken/allrom.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

886,10 m² eiet tomt.

Tomten er eiet og utgjør iht. kommunens matrikkelenhet 886 m². Eiendommen har en utmerket og flott beliggenhet med utsikt mot fjorden og innseilingen til Halden. Tomten er lett skrånende, strekker seg mot fjorden, kun adskilt av et friområde i forkant. Påkostet gårdsplass i fremkant som er belagt med flott brostein. Flere fine uteområder. Langs grensenlinjen i øst er det etabelert utepeis i skifer og støpt trappenedgang med skiferstein videre ned til hage med frukttrær (morell). Deler av trappekonstruksjonen opplyses være oppført utenfor tomtegrensen uten nødvendig avklaring med naboeiendom.

Det opplyses om at det kan være mulighet til å kjøpe dobbel garasje og nabotomt ved egen privat overenskomst.

I følge vedlagt grunnkart med eiendomsgrenser så ligger deler av bygningsmasse/anneks utenfor tomtegrensen i et areal som er avsatt til LNF og tilhører grunneier (Anker Rasch). Det foreligger ingen skriftlig avtale med grunneier, men det er heller ikke fremmet noen tvist eller krav knyttet til dette. Konstruksjonen er fundamentert på jordskruer, noe som gjør det teknisk mulig å flytte boden innad på egen tomt ved behov. Kjøper overtar risikoen for denne plasseringen.

Det foreligger en privatrettslig tvist med nabo i øst om en utepeis (2016) og skifertrapp (2007). Naboen krever begge fjernet og anfører at:

Tiltakene ikke inngikk i nabovarsel/samtykke fra 2007.

Nederste del av trappen er bygget over eiendomsgrensen.

Utepeisen er fra selgers side anført plassert langs med eiendomsgrense, uavhengig nærmere grensen enn 1 meter uten samtykke.

Grensehekk må vedlikeholdes iht. naboloven.

Selger bestrider kravet og anfører at naboen har utvist passivitet siden 2007, samt at trappen i hovedsak ligger på egen eiendom.

Risiko: Forholdet er ikke rettslig eller offentligrettslig avklart. Kjøper overtar risiko for krav om fjerning/søknadsplikt. Selger tilbyr alternativt å fjerne konstruksjonene dersom kjøper ønsker dette.

Parkering

Parkering i integrert carport. Forøvrig biloppstillingsplasser på egen gårdsplass utstyrt med 32A industrikontakt (CEE), som gir mulighet for hurtig elbillading via kompatibel ladekabel (Mode 2).

For eiendommen tilbys fleksible løsninger for båtplass. Nede ved stranden, inntil fjellet, er det etablert en brygge på svaberget med bøyer i sjøen.

Eier tilbyr fremleie av eksisterende plass: Mulighet for fremleie av båtplass ved brygge/bøye på fjellet.

Alternativt: I tillegg kan det være mulighet for leie av båtplass i moderne flytebryggeanlegg tilhørende Isebakke Marina.

For nærmere informasjon, priser og administrering av båtplassene, kontakt Båt Holm AS.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning. Husk å les salgsoppgaven i forkant! Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Eiendommen ligger attraktivt til i etablerte og rolige omgivelser på Isebakke, et populært boligområde i Halden. Området er kjent for sin landlige karakter kombinert med nærhet til både byliv og viktige kommunikasjonspunkter. Isebakke fremstår som et trygt og familievennlig nærområde med spredt bebyggelse, lite gjennomgangstrafikk og gode solforhold. Her bor man tilbaketrukket, samtidig som man har enkel tilgang til servicefunksjoner og arbeidsplasser i Halden sentrum. Området har nærhet til vakker natur og rekreasjonsmuligheter. Kort vei unna finner man blant annet Isebakkestranda, en attraktiv badeplass ved Iddefjorden med sandstrand, grøntområder og gode fasiliteter - et naturlig samlingspunkt i sommerhalvåret. For pendlere og yrkesaktive er beliggenheten særlig gunstig. Eiendommen ligger med god tilknytning til hovedveinettet via Rv. 21, som gir effektiv forbindelse til både Halden sentrum, E6 og videre mot Sverige. Området Berg/Isebakke er også et viktig næringsområde i kommunen, noe som gir kort vei til arbeidsplasser og handelstilbud. Halden som kommune er i vekst og kjent for å tilby en attraktiv kombinasjon av natur, kultur og urbane kvaliteter. Byen byr på et sjarmerende sentrum, rikt kulturliv og gode servicetilbud, samtidig som man har umiddelbar nærhet til skog, sjø og friluftsområder.

Det er mulig å leie båtplass på friområdet. Det er direkte tilgang til Hvalerøyene, Halden sentrum og Iddefjorden med båt. Det er flotte padleforhold til flere små øyer i umiddelbar nærhet (Knivsholmene og Unneberg holmene). Friområdet inntil tomten har stor gressplen, sandstrand, utegrill, piknikbord, volleyballbane, bordtennis og velforeningshus til felles benyttelse. Det er også sykkelsti til Halden sentrum og Svinesund. Det er suverent turterreng i skog med sopp og bær, små bekker og fine utsiktspunkter utover Iddefjorden.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 17 244 pr. år. Dette er kun en prognose for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Norgespris

Det er inngått avtale om Norgespris for denne eiendommen. Siden avtaler om Norgespris følger målepunktet, vil eiendommen være bundet av avtalen om Norgespris frem til 31. desember 2026, uavhengig av eierskifte.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 964 250,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 3 857 000,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 237 500,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tinglysning Skjøte kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 9 756 490,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

-Det foreligger midlertidig brukstillatelse for enebolig. Datert 20.10.1977.

-Det foreligger ferdigattest for tilbygg og utvidelse av veranda/bolig. Datert 05.02.2008.

-Ferdigattest er gitt for tilbygg til bolig, areal tilbygg 30 m2 BYA og 24,2 m2 BRA. Datert 30.04.2026. Dette gjelder tiltak med tilbygg av entré, carport og bod fra 2014.

Dokumentene følger vedlagt.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lenger ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Kontroll av byggetegninger

Lovlighet/endringer:

-I henhold til tegninger fra byggesaksarkivet så er fasader noe endret hvor deler av kledning ikke samsvarer med dagens situasjon og plassering av vinduer og dører i tilbygget entré er endret. Fasadeendringer søknadspliktig.

-Vinterhage er bygget større enn hva som er vist på tegninger. Endringen kan vurderes som ikke-søknadspliktig tiltak hvis det ikke er i strid med planbestemmelser.

-På de siste godkjente tegningene så er ikke boden inntil u.etasje vist.

-Innredet rom ved inngang til u.etg er benevnt som bod, men er benyttet som soverom på befaringen. Endring fra bod til soverom krever søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

-Det finnes ikke tegninger av uthuset på eiendommen.

Avvik fra tegninger og byggesaksdokumenter bør avklares med kommunens byggesaksavdeling og søknadsprosess kan påregnes. Kjøperen overtar risikoen for eventuell ulovlig bruk av boligen og eventuelle kostnader forbundet med å rette opp i dette.

Regulering

Eiendommen ligger i et regulert område. Reguleringsplannavn: Isebakke/Unnebergstranda. Formål: Boliger. Ikrafttredelse 22.02.1990. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Reguleringsplan med bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035. Formål: Bebyggelse og anlegg, Nåværende. Ikrafttredelse 04.03.2024. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Vei, vann og avløp

Tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Tilkbolbet egen privat avløpspumpekum (for underetasjen) etablert ved gårdsplass. Overvann fra eiendommen ledes via utvendig grøftetrasé som strekker seg over/forbi egen tomt og videre ned til sjøen. Systemet er basert på naturlig avrenning i terrenget, noe som avlaster det offentlige nettet. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 4031, tgl. 29.08.1977 - Best. om vann/kloakkledn.

Best. om vann/kloakkledn.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Isebakkeveien 165

9/25/0/0 i Halden

Type bolig: Enebolig

Selger

Arild Kirkebøen og Gina Finsrud

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 17-26-0001

Ansvarlig megler: Mats Lilledal

+47 98 84 28 86

mats@lilledal.no

ASK Lilledal

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,750 % av salgssummen inkl. mva (minimum 45 000 inkl. mva)

Tilretteleggingsgebyr: 5 000,00

Oppgjørshonorar: 7 950,00

Visningshonorar/Overtagelse: 0,00

Markedspakke - ASK Lilledal: 19 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.