Arealer

Totalt bruksareal: 62,0 m²

• BRA-i: 58,0 m²
• BRA-e: 4,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 5,0 m²

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innholdsbeskrivelse

2-roms toppleilighet i lavblokk sentralt på Sofiemyr.

Leiligheten ligger i 4. etasje og inneholder:

Entré, stue/kjøkken, bad, soverom og bod

Hems med loftstue

• Sydvendt balkong på ca. 5 m² med adkomst fra stue
• Balansert ventilasjon
• Boligen disponerer en praktisk bod på ca. 4 m² i kjelleren

Beskrivelse

Sjarmerende toppleilighet med skråtak og god planløsning.

STUE/KJØKKEN:
Stuen er lys og luftig med åpen løsning mot kjøkkenet og utgang til solrik balkong.
Store vindusflater tilfører rikelig med naturlig lys, gir god romfølelse og hyggelig atmosfære.

Kjøkkenet ble oppgradert med ny innredningen fra Ikea og nye hvitevarer i 2019.
Kjøkkeninnredningen er moderne med sorte, glatte fronter, laminat benkeplate og rustfri oppvaskkum, samt integrert komfyr, platetopp, ventilator, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Iflg. eier er det montert Water-guard under varmtvannsbereder og benkeskap
Det er avtrekk via balansert anlegg i boenheten.

BAD:

Badet er fra 2021 med fliser på gulv og vegger og varmes opp med elektrisk gulvvarme.
Rommet har dusjkabinett og innredning med servant i skap, speilskap og toalett.  
Det er opplegg og plass til vaskemaskin og badet har balansert ventilasjon.

Det er ett soverom i boligen, samt en fin loftstue på hemsen.

Det vises for øvrig til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende kommentarer om bygningsdeler og beskrivelser vedr. vedlikehold/utidsmessighet etc.

Byggemåte

Boligbygg med flere boenheter oppført i 1964.
Det er gjennomført vesentlig rehabilitering av borettslagets yttertak, fasader og balkonger i forbindelse med "Ødegården 2000" prosjektet.

Etasjeskillere av betongdekke.
Entrédør, godkjent brann- og lyddør (B30, dB35).
Vinduer og balkongdør med isolerglass og karm og ramme i tre.
Velux vinduer i skråtak.
Balkong på ca. 5 m² med treplatting på gulv.
Utvendig bod på ca. 3 m² med lav høyde.

For ytterligere informasjon om byggemåte/vedlikeholdsbehov henvises det til informasjon i vedlagte tilstandsrapport.

Tilstandsrapport

Takstmann: Tommy Berg

Takstfirma: BN analyse

Dato for takst: 04.11.2025

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen som har fått følgende tilstandsgrader:

Ingen konstruksjoner har fått TG3.

Takstmann har gitt følgende konstruksjoner TG2 (avvik som kan kreve tiltak):
UTVENDIG
Vinduer og dører:
Mer enn halve levetiden er passert for isolerglassvinduene (glassene er eldre enn 20 år).
Isolerglassvinduer har skjulte konstruksjoner og det er fare for punktering.
Nedsatt energieffektivitet må påregnes.
• Pr i dag ikke behov for strakstiltak, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå og jevnlig tilsyn anbefales.
Behov for tiltak på kort sikt, kan ikke utelukkes.
På noe sikt bør vinduene og dørene skiftes, som også kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt.
Dette må avklares med borettslaget først.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde eller av åpninger i rekkverk opp til dagens forskriftskrav, men
for å bedre personsikkerheten, anbefales det å øke rekkverkshøyden.

INNVENDIG
Innvendige trapper:
Åpninger i rekkverk og åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
• Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Trappen må påregnes skiftes ut.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger:
Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes.
• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.

Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
• Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.

Elektrisk anlegg:
El-anlegget er fra byggeår og har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Det foreligger samsvarserklæring for tilleggsarbeider utført av faglært i 2019 og 2025 som byttet dimmere i stue og bryter på soverom, samt monterte panelovner, downligths, diverse lys og stikk.  
Det foreligger ikke eltilsynsrapport de siste 5 år eller kontrollrapport fra offentlig myndighet.

• Eier har ansvaret for å holde anlegget i orden og jevnlig kontroll av el-anlegget er alltid å anbefale.

På bakgrunn av ovennevnte alder og manglende dokumentasjon, anbefales det en Teknisk tilstandsvurdering av det elektriske anlegget i boligen ved eierskifte (NEK 405-2-3).

BAD
Overflater vegger og himling:
Borehull i vegg i dusjsone etter tidligere installasjoner. Det er fare for at det er oppstått skade/utetthet i veggmembranen.
• Borehull bør fuges med egnet tettemasse, men det er usikker fremtidig funksjon. Jevnlig tilsyn anbefales. Utbedring av elastisk fugemasse på gulv/vegg bør utbedres av profesjonelle håndtverkere med dokumentasjon. Fortsatt bruk av dusjkabinett/badekar anbefales.

Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen.
Begrenset kontroll da kabinett ikke kan flyttes.
Manglende beskrivelse på utførelse og manglende dokumentasjon.
• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer, særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Nærmere undersøkelse anbefales.

Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader.
• Hulltaking bør gjennomføres for å avklare situasjonen.

STUE/KJØKKEN
Overflater og innredning:
Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut fra alder.
• Komfyrvakt må monteres.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende.

Resterende konstruksjoner er ikke undersøkt (TG IU) eller har fått TG1 og TG0 i rapporten.

For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt.
Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, kun av faglært
- Hagen VVS koblet opp nytt dusjkabinett m/nytt blandebatteri samt nytt servantskap m/nytt blandebatteri.
- Utført av Hagen VVS.

4 Kjenner du til feil eller om det har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Nei

11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun av faglært
- 2025 Jonbekk Elektro: Byttet dimmere i stue og bryter på soverom
2019: Alt Innen Elektro: Montert panelover Downlights på kjøkken, Div stikk stue, kjøkken, hems. Montert lys på bad. Montert lys under kjøkkenskap.
- Utført av Jonbekk Elektro AS og Alt Innen Elektro AS

11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
- Ja

13 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
- Nei

16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Nei

Innvendige overflater

GULV:
Fliser på bad, belegg i entré, malt parkett og laminat i øvrige rom.

VEGGER:

Fliser på bad. Malte overflater forøvrig.

HIMLINGER:
Malte overflater i alle rom.

Boligen har malte, glatte dører innvendig og malt tretrapp.

Moderniseringer

I regi av borettslaget ble det i 1999 utført rehabilitering av inngangspartiene i blokkene.
Det er også gjennomført vesentlig rehabilitering av borettslagets yttertak, fasader og balkonger i forbindelse med "Ødegården 2000" prosjektet i 2000/03.

Iht. styrets årsmelding 2024 det utført

• Asfaltering utenfor Kongeveien 11, 13, 15
• Asfaltering av parkeringsområdet.

Styret informerer om at det gjenstår en del vedlikeholdsprosjekter og har satt opp en plan for forestående vedlikehold for kommende periode (1-5 år).

Etter info fra eier er det i tillegg foretatt følgende moderniseringer i boligen 2019-2026:
2026:
Malt vegger og tak på bad
Vegger på kjøkken, vegg i entré og vegg til trapp er malt
Malt trapp og rekkverk
Malt lister på balkongdør
2025:
Hemsen er malt
Byttet dimmere i stue og bryter på soverom
2024:
Soverom er malt
2019:
Alle vegger er sparklet og malt
Parkett på soverom og hems er malt
Ny servant, innredning og dusjkabinett
Ny vinyl i entre og laminat i stue/entre
Nytt kjøkken og hvitevarer
Montert panelover, downlights på kjøkken, samt div. stikk i stue, kjøkken og hems
Montert lys på bad og lys under kjøkkenskap
Varmtvannstank

Tekniske installasjoner

Boligen har elektrisk oppvarming, varmekabler på badet.

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) og kobberrør.

Avløpsrør av plast internt i leiligheten.
Boligen har balansert ventilasjon.
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.
Automatsikringer i sikringsskap.
Røykvarsler og slukkeutstyr

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no.

Energiattest med energimerke Rød G er vedlagt salgsoppgaven.
Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Oppvarming

Boligen har elektrisk oppvarming med gulvvarme på badet og panelovner forøvrig.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

121654,00 m² eiet tomt.

Fellestomten har dels naturtomt og forøvrig pent opparbeidet med gressplen og beplantning, asfalterte gangveier og biloppstillingsplasser, i tillegg til hyggelige uteplasser med sittebenker og lekeplasser.
Barnevogn og sykkelparkering ved inngang.

Parkering

Parkeringsplass og/eller garasjeplass følger ikke med ved salg, men borettslaget har garasje- og parkeringsplasser til utleie etter venteliste, se pkt. 8 i husordensreglene, samt borettslagets egne parkeringsbestemmelser for mer informasjon.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å lese salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et rolig og etablert boligområde i Ødegården borettslag sentralt på Sofiemyr.

Området er attraktivt og populært med lekeplasser og hyggelige uteområder ved boligen, samt nærhet til naturen med flotte turområder, oppmerkede turstier og lysløyper.
Herfra er det gangavstand til barnehager og skoler i alle trinn, samtidig som det er kort vei til Sofiemyr senter med dagligvarebutikk og diverse servicetilbud, samt bussholdeplass med hyppige avganger til Kolbotn og Oslo. Fra Kolbotn stasjon er det også gode forbindelser med buss og tog til Oslo / Ski.

Kolbotn sentrum er kun en kort kjøretur unna hvor du har Kolbotn Torg med et variert utvalg av butikker og de fleste servicefunksjoner, gågater, kaféer, restauranter og grønne lunger. Her kan du nyte en god kopp kaffe på flere hyggelige bakerier eller ta en bedre middag på Kullebunden spiseri eller Gamle Tårnhuset restaurant.
Kulturhuset Kolben ligger flott plassert ved Kolbotnvannet med fantastisk utsikt, tursti, sittebenker og bryggekant. Kulturhuset har kino, konsert- og selskapslokaler, restaurant, bibliotek m.m. og tilbyr et rikt kulturliv med konserter og ulike forestillinger.

Kommunen har et rikt mangfold av ulike lokale foreninger, samt idrettslag med et bredt spekter av idrettsgrener og allsidig satsning både for bredde og topp, samt seniorlag og handicapidrett. Mulighetene er mange med en rekke aktiviteter gjennom treningssenter, fotball, friidrett- og tennisanlegg, svømmehall, golfbaner, lysløyper, slalåmbakke og skiløyper, ridesenter, idrettsanlegg m.m.

Nærområdet byr på mange flotte friluftsområder med bade- og fiskevann ved Gjersjøen og
ved Oslofjorden / Bunnefjorden er det tilgang til båthavn og flere bademuligheter ved Hvervenbukta og Ingierstrand Bad med flott sandstrand, stupetårn og restaurant.
Fornøyelsesparken Tusenfryd byr på mange spennende attraksjoner for både små og store og på The Well, kan du unne deg luksuriøse velværetilbud på Norges største spa-anlegg.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Offentlig kommunikasjon

5 minutter til nærmeste bussholdeplass, Ødegården med hyppige avganger til Kolbotn sentrum og Oslo.
Fra Kolbotn stasjon er det gode forbindelser med buss og tog til Oslo / Ski.

Bebyggelse i nærområdet

Sentral beliggenhet på Sofiemyr i rolig og populært område bestående av blokk- og småhusbebyggelse.

Skole og barnehage

Fra boligen er det kort vei til flere barnehager, barneskole og ungdomsskole.
Nærmeste videregående skoler på Sofiemyr og i Ski.

Borettslaget

ØDEGÅRDEN BORETTSLAG, Org.nr: 851 488 782

Forretningsfører: Boligbyggelaget USBL avd. Ski

Borettslaget består av 441 andeler, fordelt på leiligheter og rekkehus.

Det gjennomføres dugnader i  borettslaget.

Vedtekter og ordensregler

Det foreligger vedtekter og ordensregler for Ødegården Borettslag.

Av vedtektene fremkommer bl.a.:
2-1: Andeler og andelseiere
Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

3-1 Boretten
Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Styret bestemmer hvordan fellesarealene skal brukes.
Andelseier kan ikke benytte boligen til annet formål enn som bolig.

3-2 Dyrehold
Andelseier har rett til å holde ett dyr innenfor de begrensinger som følger av disse vedtekter og i overensstemmelse med de vilkår som er fastsatt her og i borettslagets ordensregler.

3-3 Bruksoverlating
Andelseieren kan ikke uten skriftlig samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Styret kan bare nekte en andelseier som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene å overlate bruken av boligen til andre, for en periode på inntil tre år, dersom forhold ved brukeren gir saklig grunnlag for nektelsen, jf lov om borettslag § 5-5.

Videre fremkommer det bestemmelser vedr vedlikeholdsplikt, endring av bygning, uteareal, felleskostnader og pantesikkerhet i tillegg til formelle vilkår for styre, generalforsamling osv.

Av ordensreglene fremkommer bl.a. regler om:
1: Ro
2: Låsing av ytterdør

3 og 4: Renhold og bruk av fellesarealer og boder
5: Rekkehus - Snørydding
6: Bruk av tørkestativ og tørkeplass
7: Lekeplasser, gårdsplassene - ballspill/sykling mv.
8: Kjøring og parkering
9: Dyrehold
10: Kildesortering/søppel
11: Risting/lufting/tørk av tøy
12: Bruk av leiligheter - samt balkong

13: Mating av dyr mv.
14: Beplantning og vedlikehold av uteareal/særareal
15: Lysskjerming
16: Bruk av ild

I tillegg er det egne parkeringsbestemmelser for borettslaget.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E-Verk eller brann/feiervesen på eiendommen.

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i borettslagets vedtekter og husordensregler før kjøpet.

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring med polisenummer: 2865196

Fellesutgifter

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og utgjør:

Kr. 7 140,- pr. mnd. og inkluderer:

Betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabel-tv/bredbånd, trappevask og diverse vedlikehold/drift iht. regnskap og fordeler seg slik:
Renter IN-lån kr 1 277,-
Avdrag IN-lån kr 84,-
Renter IN-lån kr 102,-
Avdrag IN-lån kr 1 086,-
Felleskostnader kr 3 813,-
TV/Bredbånd kr 649,-
Trappevask kr 129,-

Borettslaget står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende drift av borettslaget til enhver tid.
Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Andre løpende kostnader

Det må påregnes kostnader til strøm, oppvarming, innboforsikring, samt vedlikehold av boligen/eiendommen og eventuell egen finansiering ut over fellesutgiften og betjening av andel fellesgjeld.

Fellesgjeld

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 132 981 334,- pr. 15.10.2025.

Andel fellesgjeld er kr. 328 152,- pr. 15.10.2025.

Andel fellesformue er kr. ,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Fellesgjelden er fordelt på to lån med følgende betingelser

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt

Type lån: Annuitetslån

Rentesats: 5,1% pa.

Lånenummer: : 94987023117

Restgjeld: 120 958 946,-
Andel av saldo: 303 871,-
Siste termin: hhv. 30.05.2041

Lånenummer: 94987023109

Restgjeld:  9 796 321,-
Andel av saldo: 24 282,-
Siste termin: hhv. 30.10.2041

Iht. opplysninger fra forretningsfører, tilbyr borettslaget individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) som gir adgang til nedbetaling av fellesgjelden knyttet til den aktuelle andelen.

IN-ordning (gjelder begge lån): Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

Andelen overdras med den fellesgjeld som fremgår av salgsoppgaven.

Sikringsordning

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter.

Borettslaget har en avtale med Klare Finans AS om garantert betaling av felleskostnader. Klare Finans AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Merk at ettersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Styregodkjennelse og forkjøpsrett

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Iht. vedtektenes pkt. 2-3, må kjøper godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier(e). For det tilfelle at godkjennelse ikke foreligger på overtakelsestidspunktet, kan ikke eiendommen tas i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2).

Dyrehold

Dyrehold er kun tillatt innenfor vilkår og begrensinger som er fastsatt borettslagets vedtekter og ordensregler.

Samtykke til husdyrhold omfatter kun ett dyr. En andelseier som ønsker å holde flere dyr må søke borettslaget om samtykke til dette.
Et slikt samtykke vil kun bli gitt i de tilfeller hvor andelseier har dokumentert særlig behov for ytterligere ett dyr, og slikt dyrehold ikke er til sjenanse for borettslagets øvrige beboere. Dog kan en andelseier holde flere dyr som utelukkende holdes inne, så som huskatt, marsvin, fugler mv., så lenge slikt husdyrhold ikke er til sjenanse for borettslagets øvrige beboere.

Dyr skal ikke luftes, hensettes eller på annet, lignende vis ha opphold i garasjer, oppganger og på lekeplasser.

Årsregnskap

Årsregnskap og budsjett følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2023:

Som primærbolig kr. 812 677,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 3 250 709,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt sett årlig, og det henvises til Skatteetatens websider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen, og ev. fellesgjeld, må kjøper betale:

Tinglysing skjøte kr 545,00,-

Tinglysing pantedokument kr 545,00,-

Pantattest kjøper kr 276,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 8 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. fellesgjeld, offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 3 328 418,-. Av dette utgjør kr 328 152,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men skal ikke innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr. Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra byggeår, men det foreligger ferdigattest for det store renoveringsprosjektet på Ødegården 2000-24.12.2003.

Midlertidig brukstillatelse, datert 11.12.02, er mottatt fra kommunen for 6 nye leiligheter (oppgang A, B, C) i Harald Hårfagres vei 42.
Brukstillatelsen ble gitt på grunnlag av dokumentasjon som viser mindre vesentlige mangler ved tiltaket, med frist til 01.01.03 for utbedring av manglene.

Kontroll av byggetegninger

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for nye leiligheter, loftsplan, datert 20.10.1997, men det er avvik i forhold til dagens bruk. Det foreligger ingen tegning for hems.

Det er ikke kjent om det foreligger krav om bruksendring i forhold til dette.

Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette/ulovligheten, kfr. oppdragsansvarlig.

Kopi av byggetegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Regulering

Eiendommen ligger i område regulert til blokkbebyggelse iht. eldre reguleringsplan Nordre Ødegård, datert 27.06.1960 hvor delareal 84 809 m² er avsatt til blokkbebyggelse, 15 052 m² til anlegg for lek, 14 277 m² til felles parkeringsplass og 1 581 m² til kjørevei.

Øvrige reguleringsplaner for eiendommen
Id 4901 Hellerasten vedtatt 11.08.1953 hvor delareal 40 m² er avsatt til offentlig friområde.
Id 4902 Ødegården vedtatt 28.08.1956 hvor delareal 1 m² er avsatt til offentlig friområde.
Id 4905 Søndre Ødegården vedtatt 22.08.1960 hvor delareal 4 m² er avsatt til skiløype.

Gjeldende detaljregulering for eiendommen
Id 2013011 Ødegården Barnehage mm. vedtatt 08.09.2014 med følgende delareal avsatt til ulike formål:
2 440 m² - lekeplass
1 377 m² - samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (arealer)
788 m² - parkering
727 m² - turveg (TV1)
326 m² - turveg (TV2)
114 m² - friområde
89 m² - boligbebyggelse
23 m² - veg

Etter informasjon fra kommunen er det igangsatt planlegging av områderegulering Fløysbonn (Id 202501), samt detaljregulering Fløysbonn ungdomsskole (Id 20502).

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034: KPLAN2023
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 03.05.2023

Delareal 102 661 m² avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende

Delareal 18 993 m² avsatt til Naturområde - grønnstruktur, Nåværende

Eiendommen ligger i følgende hensynssoner:
H110: Nedslagsfelt drikkevann
Delareal 121 654 m²

H290: Andre støysoner
Delareal 596 m²

H320_2: Flomfare
Delareal 18 022 m²

H530: Hensyn friluftsliv
Delareal 11 326 m²

H730: Båndlegging etter lov om kulturminner
Delareal 1 905 m²

H740: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markalova)
Delareal 1 m²

Kommuneplaner under arbeid Nordre Follo 2023 - 2034: KPLAN2023
Status: Endelig vedtatt arealplan
Plantype: Kommuneplanens arealdel

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei/gate.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Andelen overdras fri for pengeheftelser, foruten om andel fellesgjeld og borettslagets legalpant iht. burettslagslova § 5-20, som sikkerhet for forfalte felleskostnader og andre krav.

Følgende servitutter er tinglyst i borettslagets eiendom:

Dnr. 4362, tgl. 28.08.1969 - Bestemmelse om vannledn.

BEST. OM VEDLIKEHOLD.

Dnr. 4557, tgl. 18.09.1970 - Best. om vann/kloakkledn.

VEDTAK AV KOMMUNENS REGLEMENT

Dnr. 628, tgl. 08.02.1972 - Bestemmelse om veg

RETTIGHETSHAVER:FRASKYLDELTE EIEND. VEIRETT OVER BNR.82

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Radon

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.
For ytterligere informasjon om radon, se www.nrpa.no/radon.

Konsesjonsfrihet

Det er ikke krav til egenerklæring om konsesjonsfrihet for denne eiendommen.

Konsesjon

Det er ikke krav om å søke konsesjon for denne eiendommen.

Odel

Det er ikke odel på denne eiendommen.

Eiendommen

Harald Hårfagres vei 42B

Andelsnr. 410 i ØDEGÅRDEN BORETTSLAG, org. nr. 851488782 i Nordre Follo

Type bolig: Leilighet

Selger

Kristin Torsnes

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 9-25-00074

Ansvarlig megler: Christian Ludvig Ringstad Foss

+47 45 28 09 90

christian.foss@fossco.no

ASK Foss Kolbotn

Foss & Co Eiendomsmegling AS

NO 937 205 139 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Foss & Co Eiendomsmegling AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Foss & Co Eiendomsmegling AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger:
- Tilstandsrapport datert 04.11.2025.

- Selgers egenerklæringsskjema.

- Reguleringsplankart

- Matrikkelrapport

- Vedtekter og husordensregler

- Regnskap / budsjett

- Informasjon om Boligkjøperforsikring

- Budskjema og forbrukerinformasjon om budgivning

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema.
Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring hos Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 14.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Fastpris 49 990 inkl. mva

Visning / Overtagelse: 0,00

Elektroniske grunnboksspørringer / Tinglysning / AML: 1 990,00

Markedspakke: 15 990,00

Oppgjørshonorar: 8 900,00

Tilretteleggingsgebyr: 9 900,00

Sletting av pant/utleggsforretning: 1 500,00

Factoring - Megler legger ut for utlegg: 14 990,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.