Arealer

Totalt bruksareal: 236,0 m²

• BRA-i: 190,0 m²
• BRA-e: 46,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Skomakerveien 14

Første etasje: Bad, bod, vindfang, soverom og stue/kjøkken.

Loft: Flere rom som er innredet.

Skomakerveien 18

Kjøkken, bad, 3 soverom og stue.

Beskrivelse

Eiendommen ligger landlig til på Missingmyr i Råde kommune. Det er en garasje på eiendommen med en bod i enden, samt en frittstående bod. Tomten er ikke opparbeidet, og er forholdsvis gjørmete. Det har vært dyrehold på eiendommen.

Hovedboligen (Skomakerveien 14) er oppført i ca 1900 i hht Eiendomsverdi, og er senere tilbygget, men ukjent når dette er utført. Boligen er over to etasjer, og har en krypkjeller. Krypkjelleren var ikke tilgjengelig, og det anbefales derfor ytterligere undersøkelser, da det er ukjent tilstand i denne. Det er et eldre bad som bør oppgraderes. Boligen har flere konstruksjoner som bør oppgraderes, dette er nevnt i tilstandsrapporten vedlagt.

Skomakerveien 18 er oppført i 1975. Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under tilstandsrapport. Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Pga alder må det beregnes vesentlige oppgraderinger for å nå opp til dagens standard.

Byggemåte

Hovedbolig - Skomakerveien 14 

Utvendig

Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er tekket med betongtakstein. Boligen har eldre takrenner. Eier opplyser at pipebeslaget er fra ca fra 2011. Ytterveggene har stående kledning. Det er utført en visuell sjekk av kledningen, veggens bærekonstruksjon er lukket, og derfor ikke inspisert. Ukjent oppbygning av ytterveggene, ei heller dokumentert. TG gjelder for kledningen. Bygget har takkonstruksjon i tre fra byggeår, og er utført i trekonstruksjon. Det er en liten luke til loftet. Vinduene har malte trerammer og to-lags glass. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Malt ytterdør med glassfelt. Malt terrassedør med tolags glass.

Innvendig

Det er generelt bruksslitasje på overflatene. Noe overflatebehandling eller utskifting bør påberegnes. Etasjeskille er utført i trekonstruksjon. Da etasjeskillet er en lukket konstruksjon, er ikke oppbyggingen kontrollert. Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes. I loftstuen er det målt skjevheter på ca 45 mm gjennom rommet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på om det er utført tiltak for radon. Det er montert vedovn i stuen. Innerrøret i pipen er ikke inspisert. Eldre pipe i teglstein. Det er ikke luke til krypkjelleren. Eier opplyser at det er stubloft. Lakkert innvendig trapp med tette trinn. Innvendige furudører i en eldre utgave. Noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Det er montert luft-til-luft varmepumpe. Varmepumpen var i bruk på befaringen, men er ikke funksjonstestet.

Våtrom

Bad: Eier opplyser at badet er fra antatt midten av 1990 tallet, men dette kan ikke garanteres. Det er fliser på gulvet og fliser og panel på veggene, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning, dusjhjørne, gulvklosett og mekanisk avtrekk. I det ene hjørnet på badet er det montert en vannpumpe. Eier opplyser at denne ble montert i 2024. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Ukjent og udokumentert membran. Det er ikke tilfredsstillende membrantetting mot hjørne med vannpumpe. Det ble boret 73 mm hull i vegg, og ikke målt forhøyede fuktverdier.

Kjøkken

Innredningen har generell aldersslitasje. Innredningen har lakkerte skapfronter i profilert utførelse, og laminert. Hvitevarer følger ikke med. Det er fliser på veggene mellom over- og underskapene. Det er åpen planløsning til stuen. Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp.

Tekniske installasjoner

Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber fra ukjent byggeår. Stoppekran er Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Det meste av rørene er ligger i skjulte konstruksjoner, og er derfor ikke inspisert. Det er ukjent type rør. Boligen har ikke tilfredsstillende med lufteventiler. Varmtvannstanken er plassert i boden og er på ca 200 liter. Berederen har en eldre årgang. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. I elskapet er det: Automatsikringer, overspenningsvern, 40 amp hovedsikring og 9 kurser. Det er montert 6 kg brannslukningsapparat i boligen. Apparatet er ikke funksjonstestet. Boligen har røykvarsler.

Tomteforhold

Det er ukjent byggegrunn. Det presiseres at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser. Det er derfor svært begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er ikke synlig ved grunnmuren. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Boligen har støpt ringmur, og ukjent fundamentering. Deler av tomten er tilnærmet flat, men også lett skrånende. Tomten er ikke opparbeidet, og en stor del av tomten er brukt for hester. Her er tomten gjørmete. Eier opplyser at utvendige avløpsledninger er fra byggeår, og at der er brønnvann og septiktank. Det er nedgravd septiktank på tomten, men ukjent når denne er montert.

Tilstandsrapport

Takstmann: Arnstein Mathisen

Takstfirma: Boligconsult Takst AS

Dato for takst: 16.12.2025

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av eiendommen:

Skomakerveien 14

Enebolig byggeår: Boligen er oppført i ca 1900 i hht. Eiendomsverdi, og er senere tilbygget, men ukjent når dette er utført.

Standard: Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Boligen har fått følgende TG3:

Nedløp og beslag: Boligen har eldre takrenner. Eier opplyser at pipebeslaget er fra ca fra 2011. Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Det er stor slitasje på takrenner. Det er ei heller tilfredsstillende montert, og det er lekkasjer. Det er ikke montert nedløp. Konsekvens/tiltak: Nye renner og nedløp må monteres. Vannlekkasjer kan føre til at vann renner i i konstruksjoner, og forårsaker skader. Takrenner og nedløp bør byttes, for at det ikke skal bli følgeskader pga vannlekkasje fra disse. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Takkonstruksjon/Loft: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Bygget har takkonstruksjon i tre fra byggeår, og er utført i trekonstruksjon. Det er en liten luke til loftet. Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert skader i undertak. Der er lite isolasjon mot underliggende rom, og tette raft. Det er noe fuktmerker rundt pipen. Eier opplyser at det har vært mus på loftet. I nedkant av sperrer er det observert noe råte. Konsekvens/tiltak: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Lokal utbedring bør utføres. Lufting/ventilering bør forbedres. Dårlig utlufting av loft, kan føre til problemer med fukt. Luftespalter bør etableres for å bedre utluftingen på loftet. Det kan ikke utelukkes at det kan være feil og mangler i en eldre lukket takkonstruksjon. Det bør undersøkes nærmere vedr fuktskader, og bytte del med fukt- råteskade. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Overflater innvendig: Det er generelt bruksslitasje på overflatene. Noe overflatebehandling eller utskifting bør påberegnes. Vurdering av avvik: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Flere av overflatene har større slitasje, og bør oppgraderes. Det er stor slitasje på parketten i stue og kjøkken. Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Flere av overflatene har behov for overflatebehandling, og noen må eventuelt byttes ut. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille er utført i trekonstruksjon. Da etasjeskillet er en lukket konstruksjon, er ikke oppbyggingen kontrollert. Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes. I loftstuen er det målt skjevheter på ca 45 mm gjennom rommet. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevhetene kan skyldes setninger i bygget. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Dette kan skyldes mindre setninger i bygget. For å se om disse er stabile, må det eventuelt foretas en måling over tid. Setninger kan føre til sprekkdannelser i bygget. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Våtrom - 1. etasje bad

Generell: Eier opplyser at badet er fra antatt midten av 1990 tallet, men dette kan ikke garanteres. Det er fliser på gulvet og fliser og panel på veggene, samt gulvvarme. Badet har baderomsinnredning, dusjhjørne, gulvklosett og mekanisk avtrekk. I det ene hjørnet på badet er det montert en vannpumpe. Eier opplyser at denne ble montert i 2024. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Ukjent og udokumentert membran. Det er ikke tilfredsstillende membrantetting mot hjørne med vannpumpe. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Eldre membran er som regel ikke fleksibel, og derfor bør badet renoveres. Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og tilstand. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk, og tett mot dusjhjørnet. Dette gjør at eventulet lekkasevann ikke vil renne til sluk. Det er observert sprekker i fuger og svertesopp på/i fuger. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å renovere rommet. Eldre våtrom har som regel en membran som ikke fungerer, og derfor kan det lettere oppstå fuktskader. Eldre membran er ikke like elastisk, og kan sprekke. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.

Fuktsikring og drenering: Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er ikke synlig ved grunnmuren. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Drenering må skiftes. Dreneringen er en lukket konstruksjon, og er ikke sjekket under bakkenivå. Da boligen har krypkjeller, kan det ikke utelukkes at det kan være skader i denne pga manglende drenering. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Boligen har fått følgende TG2:

Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er tekket med betongtakstein. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tekkingen har noe mosedannelse og slitasje på grunn av elde. Takstein skal beskytte undertaket og sørge for at vann renner bort. Mose som ikke fjernes, kan gro ned i taksteinen. Materialet slites og eldes mye fortere. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til symptom på svekkelser med mosedannelse som tilsier at det kan være behov for tiltak i henhold til NS 3600 Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Slitte overflater kan føre til at taksteinen trekker mer vann. Dette kan føre til fuktskader på undertaket. Mose på taksteinen bør fjernes slik at den ikke kan gro ned i takstein og papp. Materialet slites og eldes mye fortere. Det anbefales å bytte taksteinen og undertaket.

Veggkonstruksjon: Ytterveggene har stående kledning. Det er utført en visuell sjekk av kledningen, veggens bærekonstruksjon er lukket, og derfor ikke inspisert. Ukjent oppbygning av ytterveggene, ei heller dokumentert. TG gjelder for kledningen. Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. TIlstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på materialet som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Det ble registrert stedvis noe værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Utvendig kledning står alltid svært værutsatt til, og over tid vil denne påkjenningen fra elementene uunngåelig begynne å tære på kledningen på boligen. Over tid kan påkjenningene gjøre at fukt trenger inn gjennom kledningen. Det er spredte råteskader og ikke lufting i nedkant av kledningen. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Manglende utlufting i kledningen kan føre til at fukt blir stående lenger i kledningen, og kan føre til råteskader. Råteskader i kledningen kan føre til underliggende fuktskader, og bør derfor utbedres. Sydvegg med spredte råteskader.

Vinduer: Vinduene har malte trerammer og to-lags glass. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Vurdering av avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduene må overflatebehandles. Slitte overflater kan føre til oppsug av vann, og råteskader. Det kan ikke utelukkes at noen vinduer bør byttes.

Dører: Malt ytterdør med glassfelt. Malt terrassedør med tolags glass. Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Slitte overflater kan føre til oppsug av vann, og råteskader. Det anbefales å bytte dørene.

Pipe og ildsted: Det er montert vedovn i stuen. Innerrøret i pipen er ikke inspisert. Eldre pipe i teglstein. Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Pga alder bør det foretas en inspeksjon av piperøret. Det anbefales montere ubrennbar plate foran vedovnen. Det er større fare for brann om platen ikke monteres.

Krypkjeller: Det er ikke luke til krypkjelleren. Eier opplyser at det er stubloft. Vurdering av avvik: Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Krypkjelleren var ikke tilgjengelig, og det er ei heller lufteluker i muren. Det er heller ikke fall fra grunnmuren, noe som fører til større fuktbelastning mot krypkjelleren. Konsekvens/tiltak: Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. I en krypkjeller, og spesielt med lav høyde kan det ikke utelukkes at det kan være fukt- og råteskader. Det kan ikke utelukkes at det kan forekomme vann i denne type krypkjellere når grunnvannet stiger. Ta jevnlig sjekk, og påse at det er tilstrekkelig med utlufting. Om det blir for mye fukt, bør det settes inn en avfukter. Denne type konstruksjon har også mulighet for skadedyr. Det bør lages tilgant til krypkjelleren.

Innvendige trapper: Lakkert innvendig trapp med tette trinn. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Rekkverket mot trappen i loftet er under 90 ca og det er åpninger i rekkverket på trappen på over 10 cm. Trappen har slitte overflater, og spesielt i trinn. Konsekvens/tiltak: Pga sikkerheten bør rekkverket heves til dagens godkjente høyde. Trappen bør overflatebehandles.

Innvendige dører: Innvendige furudører i en eldre utgave. Noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Dørene er generelt slitte, og bør oppgraderes. Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Eldre dører har mer slitte dørhåndtak og hengsler, og det kan derfor ikke utelukkes at noen dører bør byttes.

Andre innvendige forhold: Det er montert luft-til-luft varmepumpe. Varmepumpen var i bruk på befaringen, men er ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eldre varmepumpe. Eier opplyser at det er foretatt service i 2022. Det er ikke fremlagt dokumentasjon. Konsekvens/tiltak: Varmepumpen har overgått normal levetid, og bør derfor sjekkes av fagperson. Årstall: 2015. Kilde: Eier.

Kjøkken

Overflater og innredning: Innredningen har generell aldersslitasje. Innredningen har lakkerte skapfronter i profilert utførelse, og laminert. Hvitevarer følger ikke med. Det er fliser på veggene mellom over- og underskapene. Det er åpen planløsning til stuen. Vurdering av avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Innredningen har generell bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring utskiftning. Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Manglende komfyrvakt kan føre til større brannfare. Manglende waterguard kan føre til at vann ikke blir stoppet ved en eventuell vannlekkasje under kjøkkeninnredningen. Dette kan igjen føre til større vannskader. Innredningen fungerer, men er utdatert i hht dagens funksjonalitet. Det anbefales å oppgradere innredningen.

Avtrekk: Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Det er avvik: Eldre avtrekksvifte. Konsekvens/tiltak: Viften bør oppgraderes, og det kan ikke utelukkes at det vil oppstå feil pga alder.

Vannledninger: Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber fra ukjent byggeår. Stoppekran er Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til eldre anlegg uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg, og føre til vannskader. Ta jevnlig sjekk av vannrør og koblinger. Vannpumpe for brønnvann. Eier opplyser at pumpen var ny i 2022.

Avløpsrør: Det meste av rørene er ligger i skjulte konstruksjoner, og er derfor ikke inspisert. Det er ukjent type rør. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Eier opplyser at det er eldre rør, men ukjetn alder. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Pga gamle rør anbefales det rørinspeksjon. Gamle rør kan lettere tettes innvendig.

Ventilasjon: Boligen har ikke tilfredsstillende med lufteventiler. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Manglende lufteventiler fører til dårlig inneklima. Det bør monteres veggventiler i brukssom. NB! Det er viktig å sjekke at ventiler kan monteres i hht brannkrav.

Varmtvannstank: Varmtvannstanken er plassert i boden og er på ca 200 liter. Berederen har en eldre årgang. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Berederen har ikke avrenning til sluk, og tilkobling i hht dagens forskrifter. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Hvis ikke berederen står i rom med sluk, eller har avrenning til sluk, kan dette føre til vannskader ved en eventuelt vannlekkasje. Det bør monteres avrenning, fra berederen. På eldre beredere er det større mulighet for å at sikkerhetsventilen blir defekt, noe som kan føre til vannlekkasjer. Direkte el-tilkobling bør utføres.

Elektrisk anlegg: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2 -18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El- anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. I elskapet er det: Automatsikringer, overspenningsvern, 40 amp hovedsikring og 9 kurser. Det er skrusikringer på inntakssikringene. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Undertegnede er ikke fagmann på elanlegg, og derfor anbefales det gjennomgang av fagmann på dette. Da elanlegget er fra 2008, anbefales det gjennomgang av elektriker. Da det meste av elanlegget har en eldre årgang, bør elanlegg kontrolleres av en fagmann. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Grunnmur og fundamenter: Boligen har støpt ringmur, og ukjent fundamentering. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende drensløsning, og dette fører til et støtte kapillær oppsug av vann i muren. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre dreneringen slik at det blir minimert oppsug av vann i ringmuren, og til krypkjelleren.

Terrengforhold: Deler av tomten er tilnærmet flat, men også lett skrånende. Tomten er ikke opparbeidet, og en stor del av tomten er brukt for hester. Her er tomten gjørmete. Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er ikke tilfredsstillende fall fra boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Flatt terreng kan føre til større press på drensløsningen. Det anbefales å lage fall på terreng fra boligen.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Eier opplyser at utvendige avløpsledninger er fra byggeår, og at der er brønnvann og septiktank. Vurdering av avvik: Det er trykkfall ved tapping av to kraner samtidig, indikerer svekket effekt på vannledning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Når rørene blir eldre bør det foretas en rørinspeksjon. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av utvendig vannledning nærmer seg. Eldre avløpsrør kan tettes innvendig, og forårsake dårlig avrenning. Pga alder anbefales det rørinspeksjon, og det kan ikke utelukkes at rør bør byttes. Eldre rør kan tette seg, og dette kan føre til tilbakeslag.

Septiktank: Det er nedgravd septiktank på tomten, men ukjent når denne er montert. Vurdering av avvik: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Det er ikke fremlagt dokumentasjon. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Om mulig bør det fremlegges dokumentasjon på septiktanken.

Innvendige dører: Innvendige hvite profilerte dører med ulike overflater. Normal funksjon på dørene, noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Vurdering av avvik: Dørene har bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Dørene bør justeres. Dørblad som tar i karmen vil bli raskere slitt. Eldre dører har mer slitte dørhåndtak og hengsler, og det kan derfor ikke utelukkes at noen dører bør byttes. Det er generelt slitte overflater.

Boligen har fått følgende TG1:

Våtrom - 1. etasje bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble boret 73 mm hull i vegg, og ikke målt forhøyede fuktverdier.

Boligen har fått følgende TG0:

Utstyr for varsling og slukking av brann: Det er montert 6 kg brannslukningsapparat i boligen. Apparatet er ikke funksjonstestet. Boligen har røykvarsler.

Boligen har fått følgende TGIU:

Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Det presiseres at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser. Det er derfor svært begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser.

Skomakerveien 18

Enebolig byggeår: 1975.

Standard: Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Boligen har fått følgende TG3:

Nedløp og beslag: Det er ikke montert takrenner på den ene siden av boligen. Vurdering av avvik: Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Det bør monteres takrenner og nedløp. Takrennene som er montert har eldre og er slitte. Takrenner som er montert på den ene siden er defekte, og må byttes. Konsekvens/tiltak: Manglende takrenner og nedløp kan før til større vannbelastning på bygget, noe som kan føre til fukt og råteskader. Takrenner og nedløp bør monteres. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Vinduer: Vinduene har malte trerammer og to-lags glass. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene har råteskader. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Vinduene må overflatebehandles. Slitte overflater kan føre til oppsug av vann, og råteskader. Enkelte vinduer bør byttes pga stor slitasje og noe råteskade. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er en platting med støpt dekke. Vurdering av avvik: Det er ikke montert rekkverk. Der er ikke rekkverk, og mye mose på plattingen. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Pga sikkerheten bør det monteres rekkverket, og plattingen bør overflatebehandles. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Våtrom - 1. etasje bad

Generell: Eier opplyser at badet har en eldre årgang, men ukjent årstall. Det er belegg på gulvet og malt tapet på veggene. Badet har baderomsinnredning, dusjkabinett, gulvklosett og uttak for vaskemaskin. Rommet har naturlig avtrekk. Det er fall til sluk, men pga innredninger var det vanskelig å måle dette nøyaktig. Det er montert varmtvannsbereder. Det er åpen rør løsning på vegger. Det er fuktmerker i himlingen. Det er ikke montert mansjetter på rørgjennomføringer for vannrør. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å renovere rommet. Eldre våtrom har som regel en membran som ikke fungerer, og derfor kan det lettere oppstå fuktskader. Eldre membran er ikke like elastisk, og kan sprekke. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.

Kjøkkenavtrekk: Avtrekk. Det er montert avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Vurdering av avvik: Avtrekksvifte er defekt. Viften er defekt. Konsekvens/tiltak: Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Da viften ikke fungerer bør denne byttes. Kostnadsestimat: Under 20 000.

Vannledninger: Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber fra byggeåret. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Fortetting og brudd kan være mulige risikomomenter. Tegn til dette ble ikke påvist på befaringsdagen. Alder er normalt i seg selv et vurderingskriterium hva angår slitasjegrad. Uansett vil plutselige og uforutsette forhold som for eksempel fortetting og brudd være risikomomenter i ethvert anlegg. Her har alder mye å si. Tegn til dette eller lekkasjer ble ikke observert på befaringsdagen. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Stoppekran er ikke tilgjengelig. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til eldre anlegg uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg, og føre til vannskader. Ta jevnlig sjekk av vannrør og koblinger. Det må etableres tilgang til stoppekran. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Elektrisk anlegg: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2 -18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El- anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. I elskapet er det: Automatsikringer, 35 amp hovedsikring og 6 kurser. Det er ikke beskyttelsedeksel i sikringsskapet.

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei. 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Nei. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for bytte av sikringsskap. 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. På loftet er det løse el-ledninger. Dette bør utbedres. Undertegnede er ikke fagmann på elanlegg, og derfor anbefales det gjennomgang av fagmann på dette. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Terrengforhold: Tomten har kupert terreng. Det er en del vannansamling på tomten, og tomten er ikke opparbeidet. Vurdering av avvik: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Terrenget har fall mot boligen Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales. Det bør foretas terrengjusteringer. Det er behov for umiddelbare tiltak. Fall mot bygning kan føre til større press på drensløsningen. Det bør gjøres terrengjusteringer. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Boligen har fått følgende TG2:

Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttertaket er tekket med betongtakstein. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Tekkingen har noe mosedannelse og slitasje på grunn av elde. Takstein skal beskytte undertaket og sørge for at vann renner bort. Mose som ikke fjernes, kan gro ned i taksteinen. Materialet slites og eldes mye fortere. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til symptom på svekkelser med mosedannelse som tilsier at det kan være behov for tiltak i henhold til NS 3600 Det er observert fuktmerker på undertaket. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Mose på taksteinen bør fjernes slik at den ikke kan gro ned i takstein og papp. Materialet slites og eldes mye fortere. Slitte overflater kan føre til at taksteinen trekker mer vann. Dette kan føre til fuktskader på undertaket. Det anbefales å bytte taksteinen. Årsaken til fuktmerker i undertaket kan være manglende isolasing mot underliggende rom og luftlekkasjer, eller utettheter i taket. Ytterligere undersøkelse anbefales. Taksteinen dekker ikke mot vindskier. Dett fører til større vannpåkjenning på undertaket, og påfølgende fukstskader.

Veggkonstruksjon: Ytterveggene har stående kledning. Det er utført en visuell sjekk av kledningen, veggens bærekonstruksjon er lukket, og derfor ikke inspisert. TG gjelder for kledningen. Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. TIlstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på materialet som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Det ble registrert stedvis noe værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Utvendig kledning står alltid svært værutsatt til, og over tid vil denne påkjenningen fra elementene uunngåelig begynne å tære på kledningen på boligen. Over tid kan påkjenningene gjøre at fukt trenger inn gjennom kledningen. Det er spredte råteskader i kledninge og ikke tilfredsstillende utlufting mot grunnmur. Kledningen har stor værslittasje. Det er en del svertesopp på kledningen. Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende utlufting i kledningen kan føre til at fukt blir stående lenger i kledningen, og kan føre til råteskader. Råteskader i kledningen kan føre til underliggende fuktskader, og bør derfor utbedres. Det kan ikke utelukkes at det kan være skader under kledningen. Deler av kledningen bør byttes.

Takkonstruksjon/Loft: Eneboliger eldre. Bygget har takkonstruksjon i tre fra byggeår, og er utført som saltak. Det er luke til loftet med utvendig tilgang. Tilstand i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Det er derfor ikke mulig å sjekke hele takkonstruksjonen, og TG er kun for synlige deler av konstruksjonen. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er fuktmerker i undertaket, og ikke tilfredsstillende utlufting på loftet. Mot underliggende rom er det manglende isolasjon. Det er sport etter mus på loftet. Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Det bør gjøres lokale tiltak. Dårlig utlufting av loft, kan føre til problemer med fukt. Luftespalter bør etableres for å bedre utluftingen på loftet. Det kan ikke utelukkes at det kan være feil og mangler i en eldre takkonstruksjon, og derfor bør det monteres en inspeksjonsluke. Det anbefales på fremskaffe dokumentasjons på utførte arbeider i takkonstruksjonen. Dette gjelder dimensjonering, utførte arbeider, samt prosjektering. Om arbeidet ikke er riktig dimensjonert, kan dette gi følgeskader i konstruksjonen. Det bør etableres tilstrekkelig åpning mellom isolasjonen og undertaket på loft for å sikre bedre lufting av konstruksjonen. Vindski og gavlspir har behov for vedlikehold/utbedring. Manglende isolasjon bør monteres for å bedre varmetapet. Det bør gjres tiltak for mus på loftet. Mus kan gjøre skader i boligen.

Dører: Malt ytterdør. Balkongdør med tolags glass. Vurdering av avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på overflatebehandlingen som medfører mindre reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Slitte overflater kan føre til oppsug av vann, og råteskader. Det anbefales å bytte dørene.

Overflater innvendig: Det er generelt bruksslitasje på overflatene. Noe overflatebehandling eller utskifting bør påberegnes. Vurdering av avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Flere av overflatene har behov for overflatebehandling, og noen må eventuelt byttes ut.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Eier opplyser at det er støpt dekke. Da etasjeskillet er en lukket konstruksjon, er ikke oppbyggingen kontrollert. Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt noe skjevheter i gulvet mot grunn (målt i stue og soverom). Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det kan bli vaskligere å plassere inventar med skjevheter i gulvene. For å sjekke om skjevhetene er stabile, må det eventuelt foretas en måling over tid.

Innvendige dører: Innvendige hvite profilerte dører med ulike overflater. Normal funksjon på dørene, noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Vurdering av avvik: Dørene har bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Dørene bør justeres. Dørblad som tar i karmen vil bli raskere slitt. Eldre dører har mer slitte dørhåndtak og hengsler, og det kan derfor ikke utelukkes at noen dører bør byttes. Det er generelt slitte overflater.

Kjøkken

Overflater og innredning: Innredningen har malte skapfronter i profilert utførelse, og laminert benkeplate. Innredningen har ikke integrerte hvitevarer. Det er fliser på veggene mellom over- og underskapene. Vurdering av avvik: Det er noe bruksslitasje på innredningen. Konsekvens/tiltak: Innredningen fungerer, men er utdatert i hht dagens funksjonalitet. Det anbefales å oppgradere innredningen. Manglende waterguard kan føre til at vann ikke blir stoppet ved en eventuell vannlekkasje under kjøkkeninnredningen. Dette kan igjen føre til større vannskader. Manglende komfyrvakt kan føre til større brannfare.

Avløpsrør: Rør i skjulte konstruksjoner er ikke inspisert. TG er kun basert på alder og synlge rør. Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Pga gamle rør anbefales det rørinspeksjon. Gamle rør kan lettere tettes innvendig.

Ventilasjon: Boligen har naturlig avtrekk, og ventiler i vegger. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Enkelte rom har ikke veggventil. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Manglende lufteventiler fører til dårlig inneklima. Det bør monteres veggventiler i brukssom. NB! Det er viktig å sjekke at ventiler kan monteres i hht brannkrav.

Varmtvannstank: Varmtvannstanken er plassert på bader, og er på ca 200 liter. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Direkte el-tilkobling bør utføres. Årstall: 1960 Kilde: Eier.

Fuktsikring og drenering: Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er ikke synlig ved ringmuren. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt pga symptomer på fukt i vegger mot terreng. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til symptom på manglende funksjon i henhold til NS 3600. Vurdering av avvik: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det er større mulighet for vanninntrengning i eldre drenering, og påfølgende fuktskader i byggets konstruksjon. Manglende drenering kan føre til et større kapillær oppsug av vann i ringmuren. Det bør gjøres tiltak på dreneringen.

Grunnmur og fundamenter: Det er støpt ringmur. Vurdering av avvik: Det er fuktmerker på ringmuren. Konsekvens/tiltak: Manglende drenering kan føre til et større kapillær oppsug av vann i ringmuren. Derfor bør dreneringen utbedres.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Eier opplyser at utvendige avløpsledninger er fra byggeår, og at der er brønnvann og septiktank. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det anbefales å foreta en rørinspeksjon pga alder. Eldre avløpsrør kan tettes innvendig, og forårsake dårlig avrenning. Pga alder anbefales det rørinspeksjon, og det kan ikke utelukkes at rør bør byttes. Eldre rør kan tette seg, og dette kan føre til tilbakeslag.

Septiktank: Det er nedgravd septiktank på tomten. Vurdering av avvik: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Om mulig fremskaffe dokumentasjon på septiktanken.

Boligen har fått følgende TG1:

Våtrom - 1. etasje bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble boret 73 mm hull i vegg over svill og ikke målt unormale fuktverdier i veggen. Det er kun foretatt en stikk-kontroll på hulltakingen, og det kan ikke garanteres at det kan være fukt andre steder.

Boligen har fått følgende TG0:

Utstyr for varsling og slukking av brann: Det er montert 6 kg brannslukningsapparat i boligen. Apparatet er ikke funksjonstestet. Boligen har røykvarsler.

Boligen har fått følgende TGIU:

Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Det presiseres at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser. Det er derfor svært begrenset mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser. Det er nærliggende fjell, så det kan tyde på at boligen står på fjellgrunn, men dette er ikke sjekket.

Annet:

Bod: Boden er kun beskrevet, og ikke tilstandsvurdert. Det er laminat på gulvet og malte vegger, samt plater i Skråhimling. Det er hems uten trapp. Det er stående kledning. Yttertaket er tekket med pappshingel, mye mose. Saltak i trekonstruksjon. Eier opplyser at det er innlagt strøm. Det er en platting uten rekkverk, og med råteskader. Bygget er i dårlig forfatning, og det må beregnes en del oppgraderinger. Det er mye mose på yttertaket på den ene siden. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Garasje: Garasjen har en eldre årgang. Ytterveggene er oppført i leca med puss utvendig Det er støpt dekke. Det er montert to vippeporter. Saltak med takstein? Det er stående kledning i gavler. Garasjen har værslitasje, og har behov for oppgraderinger. Garasjen er i dag brukt som stall med flere dyr. Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under

Konstruksjoner. Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner. Pga alder kan det ikke utelukkes at det kan bli behov for oppgraderinger. Se beskrivelse for nærmere detaljer.Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Vi har selv staket og åpnet rør fra lufting til septikk. Utført av: Østfold Høytrykk.

6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja. Vestveggen ble skiftet i 2021 etter råte i det utvendige panelet. Det ble tett etterpå.

7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Pipebeslag ble skiftet i 2011 av faglært blikkenslager. Jeg husker ikke navnet hans. Han holdt til i Svinndal tror jeg.

8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Det er jo et gammelt hus, så ja, men det har vært sånn så lenge jeg har bodd der.

9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Endel mus og noe maur før vi skiftet veggen.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Satt på nytt pipebeslag. Som nevnt over så husker jeg ikke navnet.

17. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja. "Kårbolig" har vært leid ut for opptil 12.000 pr måned.

17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Jeg har ikke noen grunn til å tro at det ikke er godkjent.

19. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? Ja. Det har nå kommet krav om å koble seg til det kommunale vann- og avløpssystemet.

Tilleggskommentar: Det er et gammelt hus som er bygd på i tre omganger. Alt før jeg kjøpte. Både små og store ting bør eller må byttes på sikt, men huset er fullt beboelig som det er.

Energimerking

Selger har ikke utarbeidet energiattest for eiendommen, jf. krav til energimerking ved salg. Kjøper overtar ansvaret for å fremskaffe energiattest etter overtakelse. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Oppvarming

Skomakerveien 14: Varmepumpe. Vedovn. Varmekabler på bad.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

10346,80 m² eiet tomt.

Tomten er ikke opparbeidet, og ligger i skrånende og kupert terreng. Tomten har et stort behov for opparbeidelse.

Jamfør vedlagt dokument fra Råde kommune datert 25.03.2026: "Det er registrert to adresser på eiendommen ( Skomakerveien 14 og Skomakerveien 18). Eiendomsgrenser er ikke sikre. Eiendomsarealet i matrikkelen er usikkert, beregnet areal slik det er registrert i matrikkelen er 10346,8 m2. Råde kommune anbefaler en grensepåvisning før overtakelse for å klarlegge grenser og eiendommens areal. Et eventuelt avvik mellom areal etter oppmåling og det beregnet areal i matrikkelen er kjøpers ansvar og risiko. For å få kartlagt grensene bør det bestilles oppmålingsforretning".

Nåværende eier har blitt oppfordret av megler til å kontakte kommunen vedrørende oppmåling.

Parkering

På egen tomt.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Eiendommen ligger landlig og tilbaketrukket til på Missingmyr i Råde, med rolig naboskap og fredelige omgivelser. Her får du en sjelden kombinasjon av privatliv og nærhet til naturen, med gode muligheter for turer i skog og mark rett utenfor døren. Området har enkel tilgang til hovedveinettet, som gir korte kjøreturer til både sentrum av Råde og øvrige deler av Østfold. Tomten er romslig og skjermet, perfekt for deg som ønsker både plass og mulighet til å utvikle eiendommen etter eget ønske.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 13 194 pr. år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Eventuell restanse på kr 1 658,30 blir gjort opp enten av selger før overtakelse eller håndteres under oppgjøret.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. 7946,00,-.

Velforening

Eiendommen har medlemskap i Sameiet Borgebund vann- og avløpslag, samt Skomakerveien veilag. Eier av eiendommen vil være ansvarlig for å betale sin andel av utgiftene til drift av foreningene.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for disse eiendommene.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Skomakerveien 14:

Som primærbolig: 1 069 848

Som sekundærbolig: kr 4 279 392

Skomakerveien 18:

Som primærbolig: kr 792 892

Som sekundærbolig: kr 3 171 569

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 97 500,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 4 016 490,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 14.04.1975 for eiendommen. Arbeidets art: Nybygg. Byggets art: Bolig. Gjenstående arbeider: "Vannledning og avløp ikke ferdig gravet. Utvendig trapp ikke ferdig". Dokumentet følger vedlagt. Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Kontroll av byggetegninger

Skomakerveien 14

Det foreligger tegninger for nybygg - bolig datert 22.08.1974. Dagens utforming av boligen viser ikke tilbygg med bad, entré og bod. Eventuell søknad om godkjenning av tiltaket i tråd med dagens bruk skjer for kjøpers regning og risiko. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt eventuell ulovlighetsoppfølging fra kommunen sin side.

Det foreligger ikke tegninger av 2. etasje i kommunens arkiver. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om dagens bruk av boligen er søkt om og godkjent hos kommunen. 2. etasje er dermed ikke godkjent for varig opphold. Dette innebærer at dagens bruk av boligen kan være ulovlig. Dersom bruken av boligen er ulovlig, kan kommunen gi pålegg om at boligen skal settes tilbake til lovlig stand. Kjøperen overtar risikoen for eventuell ulovlig bruk av boligen og eventuelle kostnader forbundet med å rette opp i dette.

Takstmann opplyser: Det er montert bereder og vaskemaskin i boden. Det er ikke sluk i boden.

Selger informerer om at takhøyden i 2. etasje er 2 meter.

Skomakerveien 18

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger for hønehus datert 05.10.1965, samt godkjente tegninger for bruksendring av hønehus datert 08.10.2001. Dagens utforming av dette samsvarer med tegningene fra kommunen.

Tegninger ligger vedlagt salgsoppgaven.

Bod/garasje

Det foreligger ikke byggetegninger av boder eller garasje i kommunens arkiver. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere om dagens bruk er søkt om og godkjent hos kommunen. Dette innebærer at dagens bruk kan være ulovlig. Dersom bruken er ulovlig, kan kommunen gi pålegg om at byggene skal settes tilbake til lovlig stand. Kjøperen overtar risikoen for eventuell ulovlig bruk og eventuelle kostnader forbundet med å rette opp i dette.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Råde kommune 2023 - 2037. Formål: Spredt boligbebyggelse. Vedtatt 07.12.2023. For mer informasjon kontakt Råde kommune.

På eiendommen er det registrert fredet kulturmiljø, verdensarv eller nasjonale interesser i by. (Arkeologisk lokalitet, Funnsted 20183, status uavklart). Mer informasjon kan finnes hos Riksantikvaren.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Tilknytning vann: Eiendommen har brønnvann. Tilknytning avløp: Eiendommen har septiktank. Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Selger har mottatt varsel om tilknytningsplikt datert 09.03.2026:

Eiendom 66/25, med adresser Skomakerveien 14 og 18, er registrert som medlem av Sameiet Borgebunn vann- og avløpslag i henhold til avtale vedtatt på stiftelsesmøte 11.11.2003. Eiendommen plikter å knytte seg til offentlig infrastruktur i tråd med avtalen og gjeldende regelverk. Ta kontakt med kvalifisert rørlegger for å søke om tillatelse og å utføre arbeidet. Kostnadene for tilknytningen påhviler eier. Eiendommen plikter å betale abonnementsgebyr for offentlig vann og avløp. Vi vil fakturere abonnementsgebyret (gebyrets faste del) 3 år tilbake i tråd med foreldelsesloven.

Kasserer i Borgebund vann og avløp og styrer i Skomakerveien veilag informerer om følgende:

Skomakerveien nr 14 og 18 har vært pålagt å knytte seg til det private avløpsnettet vi har i Skomakerveien. Det er et pålegg fra 2003. Ny eier må koble seg til vårt anlegg og det er pdd. kr. 110 000,- pr boligenhet på eiendommen. Dette er kun ev avgift for å kunne koble seg på vann og avløp. Denne prisen vil endres etter konsumprisindeksen. Alle andre kostnader med kobling, graving og rørlegger må bekostes av ny kjøper. Det er kr. 1500,- i årsavgift pr. bolig. Skomakerveien 14 og 18 får da tilknytningsavgift til Borgebund pdd. på kr. 220 000,- for begge hus. Det er også pliktig medlemskap i veilaget og etter prisjusteringer koster det kr. 3092,- pr. år pr. bolig. Totalt kr. 6184,- per år. Veilaget drives på dugnad og det er pålagt å være med på dugnadsarbeidene. Det er nylig gjennomført årsmøte og det skal innhentes pristilbud på asfaltering. Dette blir avgjort ved nytt møte med å stemme for forslaget. De innerste boligene har en større prosentandel på veilaget og stemmen teller like mye som andelen. På Skomakerveien 14 og 18 er det 10,41% andel.

Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at pålegget ikke er oppfylt. Kjøper overtar fullt ansvar for oppfyllelse av tilknytningsplikten, herunder søknad, prosjektering, utførelse og alle tilhørende kostnader. Forholdet overtas av kjøper. Eiendommen vil være pliktig til å betale abonnementsgebyr for offentlig vann og avløp. Kommunen har varslet at fast del av gebyret kan bli fakturert inntil 3 år tilbake i tid i henhold til foreldelsesloven. Dokumentasjon vedrørende pålegget følger vedlagt salgsoppgaven.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 2117, tgl. 19.03.1976 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om brønn
Med flere bestemmelser

Eiere av tomten skal ha bruksrett til brønn på Borgeli, gnr. 66, bnr. 25.

Dnr. 2119, tgl. 19.03.1976 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser

Dnr. 2120, tgl. 19.03.1976 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning
best. om brønn

Dnr. 2458, tgl. 01.03.1990 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om veg

Dnr. 5950, tgl. 27.06.2005 - Bestemmelse om veg

Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Det foreligger en tinglyst erklæring om veirett datert 27.06.2005. Erklæringen gir eiendommen gnr. 66 bnr. 25 i Råde rett til bruk av eksisterende adkomstvei fra offentlig vei, over tilstøtende eiendom (gnr. 66 bnr. 1). Veiretten gjelder for begge boliger som i dag er i bruk på eiendommen.

Dnr. 1264, tgl. 14.02.2001 - Rett til utskilt tomt

Rett til utskilt tomt

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Radon

Det er ikke fremlagt dokumentasjon på om det er utført tiltak for radon på noen av boligene. Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tiltak for radon. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Om det er for høye radonverdier, kan dette føre til helseproblemer, og det bør derfor gjøres tiltak. TG2.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Skomakerveien 14 og 18

66/25/0/0 i Råde

Type bolig: Enebolig

Selger

Anita Nordtug

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 1-26-0001

Ansvarlig megler: Jonas Wright Olaussen

+47 41 36 81 41

jwo@staging.askeiendomsmegling.no

Fredrik Minge Johansen

+47 41 65 57 97

fmj@staging.askeiendomsmegling.no

ASK Meglerverket

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Selger informerer om at begge boliger ikke vil bli ytterligere rengjort innvendig. Utvendig blir tomten ryddet før overtakelse.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,600 % av salgssummen inkl. mva (minimum 59 900 inkl. mva)

Tilretteleggingsgebyr: 14 900,00

Oppgjørshonorar: 7 950,00

Visningshonorar/Overtagelse: 2 500,00

Markedspakke: 23 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.