Arealer

Totalt bruksareal: 257,0 m²

• BRA-i: 239,0 m²
• BRA-e: 18,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 80,0 m²

Innholdsbeskrivelse

1.etg. 135 kvm BRA-i: Gang, toalettrom, soverom, bad, stue, kjøkken, bod og stue/vinterhage.

1.etg. 18 kvm BRA-e: Garasje.

1.etg. 80 kvm TBA: Terrasse.

Kjeller 104 kvm BRA-i: Gang, bad, vaskerom, soverom, 2 boder, kjøkken, garderobe, spisestue, stue og sovealkove.

Beskrivelse

Velkommen til Orreveien 5 – en innholdsrik enebolig med attraktiv beliggenhet på Karlshus i Råde. Boligen går over første etasje og kjeller, og byr på totalt 239 kvm med fleksible arealer, gode romløsninger og flere praktiske oppbevaringsrom. Her får du en romslig tomt på 860 kvm, stor terrasse på ca. 80 kvm og gode muligheter for både familieliv, sosiale sammenkomster og hverdagskomfort. En bolig med mye plass, fine uteområder og en planløsning som gir rom for ulike behov.

Stuen fremstår som et hyggelig oppholdsrom med god plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Rommet har en åpen og sosial forbindelse mot kjøkkenet, noe som gir en fin flyt i hverdagen og gode rammer for samvær med familie og gjester. Store vindusflater bidrar med rikelig naturlig lys, mens peis og varmepumpe sørger for både varme og trivsel gjennom året. Spotter i himling gir god belysning og understreker rommets lune atmosfære.

Fra stuen er det direkte utgang via skyvedør til en romslig, sydvestvendt terrasse på ca. 80 kvm. Terrassen har svært gode møbleringsmuligheter, med plass til flere soner for både loungemøbler, spisegruppe og avslapning i solen. Her ligger alt til rette for hyggelige sommerdager, grillkvelder og sosiale sammenkomster.

I tilknytning til både stuen og terrassen ligger en lys og trivelig vinterhage. Rommet er flislagt og har varmepumpe, og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet. Med store glassflater og god kontakt mot uteplassen blir dette et behagelig rom som kan nytes store deler av året.

Kjøkkenet er romslig, godt vedlikeholdt og har profilerte fronter, laminerte benkeplater og fliser på både gulv og vegg over benkeskap. Her er det rikelig med skap- og benkeplass, noe som gir gode arbeidsforhold for matlaging og praktisk oppbevaring i hverdagen. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr og platetopp med to gassbluss, grill og to elektriske soner. I tillegg er det frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin. Den romslige planløsningen gir også god plass til spisebord, og den åpne forbindelsen mot stuen skaper en sosial og hyggelig sone for både hverdagsmåltider og besøk. Det er varmekabler i gulv, og rommet har også peisgrue som tilfører både karakter og ekstra hygge.
I tilknytning til kjøkkenet ligger en praktisk bod, med videre utgang til uteområdet.

Soverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og øvrig møblement. Rommet har varmekabler i gulv, og oppleves som en behagelig og privat sone i boligen. Fra soverommet er det direkte adkomst til badet via skyvedører.

Badet er meget romslig og har flislagte overflater. Rommet er innredet med innebygget boblekar, dusjhjørne, flislagt servantskap med to servanter, stort speil, bidé/fotvask og gulvstående WC. Fra badet er det også utgang til terrassen. Badet er av eldre standard, og oppgradering må påregnes.

Det kan også nevnes at badet på opprinnelige tegninger var inntegnet som to soverom. Dersom det er behov for flere soverom, kan planløsningen gi muligheter for tilpasning, eksempelvis ved etablering av lettvegg på dagens soverom.

Fra første etasje leder trappen ned til en innholdsrik kjelleretasje med flere disponible rom og gode bruksmuligheter. Her får boligen en ekstra fleksibilitet, med arealer som kan tilpasses ulike behov i hverdagen. Det er usikkert om det er søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Kjellerstuen er lys og hyggelig, med plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisebord. Rommet egner seg godt som en ekstra oppholdssone, ungdomsstue eller gjesteavdeling. Vedovnen gir både varme og stemning, og bidrar til å gjøre rommet ekstra trivelig på kjøligere dager.

Kjelleretasjen har et praktisk kjøkken med nyere innredning, glatte hvite fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer, fliser på gulv og kjøkkenplater på vegg over benk. Den lyse utførelsen gir rommet et ryddig og lett uttrykk.

Fra kjøkkenet er det adkomst til både bod og garderobe via skyvedør, noe som gir praktiske oppbevaringsmuligheter. Kjelleren har også utvendig adkomst, hvor man kommer direkte inn i kjøkkenet – en praktisk løsning for bruk av etasjen som separat oppholdssone, gjesteavdeling eller ungdomsavdeling.

Badet i kjelleretasjen har flislagte overflater og varmekabler i gulv. Rommet er innredet med stort dusjhjørne, hvit baderomsinnredning, overskap med speilfronter og gulvstående WC. Badet er av eldre standard, og oppgradering må påregnes.

Praktisk plassert ved badet, finner du også et vaskerom ed belegg på gulv, murvegger og tapetserte veggflater. Rommet er innredet med utslagsvask og gir praktisk plass for klesvask og annet hverdagsarbeid. Vaskerommet er av eldre standard, og oppgradering anbefales.

I kjelleretasjen finnes et rom som er innredet og benyttet som soverom, samt en alkove i tilknytning til stuen. Begge rommene gir fleksible bruksmuligheter, eksempelvis som gjesterom, hobbyrom, kontor eller ekstra oppholdsareal. Det er viktig å merke seg at rommene ikke har tilfredsstillende lysforhold, og de er derfor ikke godkjente soverom.

Byggemåte

Utvendig:

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Plastbelagte stålrenner og nedløp. Stigetrinn til pipe. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Utvendig stående bordkledning og noe liggende kledning. Leca i vinterhagen med utvendig puss. Felt med teglstein ved inngangen. Saltak. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Undertak av rupanel Adkomst til loft via nedfellbar trapp. Kun gulv på liten del av loftet. Loftet er besiktiget fra gangbart gulv. Vinduer med 2-lags isolerglass. Trekarmer. 3 stk pvc-vinduer i kjeller fra 2015. Flere vinduer fra 2019. 2 stk ytterdører av teak 2-fløyet terrassedør i stuen. El-styrt leddport fra 2021 i garasjen. Fra stuen og vinterhagen er det utgang til en stor terrasse. Impregnerte terrassebord. Rekkverk i mur og tre. El-styrt markise. Utvendig trappenedgang i mur til kjeller.

Innvendig:

Etasjeskiller er av lettbetongelementer. Boligen har elementpipe. Peisgrue mot kjøkkenet og peis med innsats i stuen. Vedovn i stuen i kjeller. Boligen har betongtrapp med fliser. Innvendige hvite fyllingsdører og noen malte tredører.

Tekniske installasjoner:

Innvendige vannledninger er av kobber og noe plast. Stoppekran og vannmåler på vaskerom i kjeller. Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon. Det er installert luft til luft varmepumpe til vinterhagen. Det er installert luft til luft varmepumpe med innerdel i stuen i 1 etg. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Automatsikringer. Hovedkursen er på 63 amp, ellers er kursene fordelt på 25/16/15 og 10 amp. Varmekabler på flislagte gulv med unntak av toalettrommet.

Tomteforhold:

Det er byggegrunn av løsmasser. Drenering fra byggeåret. Drensledning og dreneringen er antatt lagt etter praksis som var vanlig på byggetidspunktet. Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Plen og terrasse mot husveggen. Det er offentlig vannforsyning og avløp via private stikkledninger.

Tilstandsrapport

Takstmann: Kim-Andre Opalka Pettersen

Takstfirma: PETTERSEN TAKSERING

Dato for takst: 08.06.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen: (KONKLUSJON)

Store eller alvorlige avvik (TG3)

--------------------------------------------

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:

Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Opp til ca 65 mm skjevhet i gulvet i vinterhagen.

• Tiltak/konsekvens: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
• Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Våtrom > 1 etg > Bad > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. 2 sluk i rommet, ett i dusjen og ett under innebygget boblekar. Sluket i dusjen ligger høyere enn gulvet utenfor dusjsonen og det er kant mot sluk under boblekar. Dette kan føre til vann utover hele baderomsgulvet før det renner til sluk. Flere sprekkdannelser i flisene. Det er ikke membran eller fliser under boblekaret.

• Tiltak/konsekvens: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
• Kostnadsestimat: Over 500 000.

Våtrom > Kjeller > Bad > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ikke synlig membran i sluket. Utettet rørgjennomføringer i dusjen. Ikke avrenning til sluk fra hele rommet. Ikke fall på gulvet eller oppkant ved dør utenfor dusjsonen.

• Tiltak/konsekvens: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
• Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Utette skjøt i belegget. Tg er også etter alder.

• Tiltak/konsekvens: Anbefaler oppgradering av våtrommet. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
• Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Avvik som kan kreve tiltak (TG2)

----------------------------------------------

Utvendig > Taktekking:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Noe groing på taket.

• Tiltak/konsekvens: Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.

Utvendig > Nedløp og beslag:

Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Litt avskaling i gradrenner.

• Tiltak/konsekvens: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Vurdere utskiftning av gradrenne.

Utvendig > Veggkonstruksjon:

Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Litt råte i enkelte bord.

• Tiltak/konsekvens: Råteskadet trekledning må skiftes ut.

Utvendig > Vinduer:

Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.

• Tiltak/konsekvens: Vinduer må justeres.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Riss og setningsskader i murt rekkverk.

• Tiltak/konsekvens: Lokale tiltak.

Innvendig > Overflater:

Flere gulvfliser med bom. Det er en del fliser med sprekkdannelser på soverommet og kjøkkenet i 1 etg. Avskalet maling på furugulvet i kjeller. Riper i parkettgulvet i stuen.

• Tiltak/konsekvens: Oppgraderinger av enkelte overflater må påregnes.

Innvendig > Pipe og ildsted:

Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.

• Tiltak/konsekvens: Det må foretas lokal utbedring.

Innvendig > Rom Under Terreng:

Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.

• Tiltak/konsekvens: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendig > Innvendige trapper:

Det er liten frihøyde i trappeløp. Noen fliser med sprekkdannelser.

• Tiltak/konsekvens: Det bør gjøres lokale tiltak.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

• Tiltak/konsekvens: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

• Tiltak/konsekvens: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmesentral:

Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

• Tiltak/konsekvens: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:

Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

• Tiltak/konsekvens: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Installasjonsstandarden NEK 400 sier at i nye anlegg skal varmtvannsberedere med effekt over 1500W ha fast tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere over 1500W med plugg vil fremdeles være lovlig omsatt, da de kan brukes som erstatningsprodukter i eldre anlegg. DSB anbefaler at alle varmtvannsberedere kobles med fast tilkobling.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:

Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

• Tiltak/konsekvens: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:

Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.

• Tiltak/konsekvens: Lokal utbedring må utføres.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

• Tiltak/konsekvens: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Spesialrom > 1 etg > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:

Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Blandebatteriet er løst.

• Tiltak/konsekvens: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Feste blandebatteriet.

Helse, miljø og sikkerhet

-----------------------------------

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

• Tiltak/konsekvens: Håndløper på innvendig trapp må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. Det bør gjennomføres radonmålinger. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Alle som leier ut bolig har ansvar for at radonnivået i utleieboligen er så lavt som det er praktisk mulig å få til. Radonkravene gjelder alle typer utleieboliger: de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Punkt 2

Spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?

Svar: Byttet fra dusjkabinett til vanlig dusj på gulv. Nytt sluk. Byttet toalett på gjestetoalett i gangen i hovedetasjen og bad i underetasjen. Omgjøring av terskler og nedsenkelse/utvidelse av dusjhjørne.

Punkt 3

Spørsmål: Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?

Svar: Lagt nye fliser med membran i dusjhjørnet.

Punkt 4

Spørsmål: Ble sluk skiftet?

Svar: Nytt sluk montert etter daværende forskrifter.

Punkt 7

Spørsmål: Kjenner du til om det har vært tilbakeslag, tett sluk eller lignende?

Svar: Tilbakeslag avløpsrør. Feil på kommunal grunn. Utbedret av kommunen.

Punkt 8

Spørsmål: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på vann/avløp/rør?

Svar: Feil ved tilbakeslag, ble utbedret via forsikringsselskap. Feilen var på kommunal grunn. Daværende forsikringsselskap Gjensidige, sendte ut noen fra et rørleggerfirma for å se på skaden og utbedre den. Uklart hvilket firma.

Punkt 12

Spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?

Svar: Byttet pipehatt, beslag, takrenner og nedløp. Har ikke dokumentasjon. Daværende firma gikk konkurs, huske ikke navn.

Punkt 14

Spørsmål: Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller lignende?

Svar: Sprekker i mur i vinterhage, skjevt gulv.

Punkt 16

Spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasaden/vinduer?

Svar: Byttet vinduer/dør ut til terrasse fra stue. Byttet 3 vinduer på kjøkken og eldre deler av kledning, lekter og duk utvendig. Byttet terrassegulv. Har fakturaer som viser deler av arbeidet.

Punkt 18

Spørsmål: Har det vært utført arbeid i forbindelse med drenering?

Svar: Nytt dreneringsrør i forbindelse med graving av lyskasser til nye vinduer i leilighet i underetasjen. Har liste over jobb utført i pristilbudsfaktura på ekstra vindu og lyskasse, så totalt 3 er byttet.

Punkt 19

Spørsmål: Hvis boligen har kjeller og/eller rom under terreng. Kjenner du til om det er gjort endringer slik som ombygning, innredning, bruksendring osv., eller lagt gulv/kledd vegger osv.?

Svar: Tømrer, rørlegger og el-arbeid i forbindelse med omgjøring av kjellerrom/kjellerstue til leilighet med kjøkken og fremtidig bad. Byttet ytterdør og 3 vinduer med lyskasser, varmekabler og flislagt gulv. For detaljer se vedlagt pristilbud fra firma. Innredningen/ombyggingen er ikke godkjent hos bygningsmyndighetene. Rommene i kjelleren er ikke endret til rom for varig opphold.

Punkt 27

Spørsmål: Kjenner du til om det er nedgravd oljetank på eiendommen?

Svar: Ja, tanken er tømt.

Punkt 30

Spørsmål: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen?

Svar: Omgjort til leilighet, se tidligere dokumentasjon. Dette er ikke godkjent.

Punkt 32

Spørsmål: Selges boligen med utleiedel, leilighet, hybel, eller tilsvarende?

Svar: Deler av kjeller er gjort om til leilighet.

Punkt 35

Spørsmål: Er det foretatt radonmåling?

Svar: Husker ikke på nåværende tidspunkt, men det var ingen forhøyede verdier så ingen tiltak nødvendig.

Punkt 37

Spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?

Svar: Byttet garasjeport med motor. Utført av Viken Portservice AS. Dokumentasjon foreligger ikke.

Innvendige overflater

Gulv: Fliser, belegg, furubord og parkett.

Vegger: Tapet, mdf, fliser, mur og panel.

Himling: Elementer, mdf, panel og slettmalte himlinger.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Gul D er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Varmekabler på bad i kjeller og på utvendig trapp ned til kjelleren, vedovn i kjeller, peis i stuen, peisgrue på kjøkken, varmepumpe i vinterhagen og stuen i første etasje.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn, men det ble anmerket at det manglet slukkeapparat i utleiedel.

Tomten

860,00 m² eiet tomt.

Tomten er opparbeidet med plen, hekk og en rekke beplantning. Gårdsplass med belegningsstein.

Eiendommen har koordinatfestet målebrev med gammelt NGO koordinatsystem, eiendomsarealet er sikkert og grensene er sikre.

Parkering

Egen tomt og garasje.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

På sørsiden av Vansjø langs E6 finner du Karlshus, et godt etablert boligområde. Karlshus byr på kort vei til alt du måtte trenge i hverdagen. Boligen befinner seg i et stille og rolig nærområde med kort vei til bademuligheter i Vansjø.

Med barnehage og skole en kort vei unna er dette et unikum for barnefamilier. Ikke langt fra bolig finner ungene fotballbane, ballbinge og skatepark hvor dagene kan tilbringes. For de bokglade finner du også kommunens bibliotek ikke langt unna.

For de voksne kan Karlshus by på vertshus og dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet - noe som vil gjøre hverdagen enklere. Hvem liker ikke å ta mathandelen på vei hjem?

For deg som pendler er det gode muligheter med gangavstand til togstasjon som tar deg til Oslo på ca. 60 minutter og gode bussforbindelser til nabokommunene. Enkel adkomst til E6 dersom man bruker bil.

Råde ligger midt i mellom Østfoldbyene med ca. 15 minutter til Moss og 20 minutter til Fredrikstad.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Skole og barnehage

Skoler:

Karlshus skole (1-7 kl.) 11 min gange.

Råde ungdomsskole 18 min gange.

Tomb videregående skole 9 min kjøretur.

Seiersborg videregående skole 14 min kjøretur.

Barnehager:

Furuly barnehage Råde (1-5 år) 8 min gange.

Klokkergården barnehage (0-5 år) 5 min kjøretur.

Små Spirer gårdsbarnehage (1-5 år) 8 min kjøretur.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 13 673 pr. år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Movar opplyser at årlig gebyr for renovasjon er på kr. 8 649,-.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. 9167,00,-.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 1 260 928,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 5 043 713,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 142 500,00,-

Pantattest kjøper kr 276,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 5 861 766,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger en midlertidig brukstillatelse for nybygg - Orreveien 5, datert 12.07.1977.

Følgende ble kommentert:

• Frihøyde i trappenedgang til kjeller for lav.

Kontroll av byggetegninger

Det foreligger byggemeldte og godkjente tegninger datert 01.07.1976, men de stemmer ikke med dagens bruk.

I første etasje er det på opprinnelige tegninger 3 soverom. I dag er området hvor soverommene og badet tegnet inn, gjort om til ett stort soverom og ett stort bad. I hallen er døren inn til kjøkkenet lukket og etablert et garderoberom/skyvedør. Vaskerommet er omgjort til en mindre bod.

TV-kroken er åpnet mot stuen til fordel for større stue og det er etablert åpen stue-/kjøkkenløsning.

I tillegg er det bygd en vinterhage på terrassen.

Kjelleren er på opprinnelige tegninger avsatt til peisestue/hobbyrom, tørkerom, matbod, vaskerom, bad og et ''diverse'' rom. I dag er peisestuen/hobbyrommet utvidet og gjort om til stue og spisestue, i tillegg til å ha etablert en sovealkove i denne delen.
Rommet som er benevnt som ''diverse'' er i dag et kjøkken, garderobe og bod.

Ellers er badet og vaskerommet slik det er tegnet inn på originale tegninger, matbod er innredet som soverom og tørkerom er brukt som bod.

Sovealkove og soverom i kjeller har ikke tilfredsstillende lysforhold.

Ukjent om kjeller er bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel.

Regulering

Reguleringsplan: 032A-Reguleringsplan for Skråtorp 2.

Formål: Bolig.

Vedtaksdato: 14.05.1971.

Kommuneplan: 202002 - Råde kommune.

Formål: Bolig.

Periode: 2023-2037

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 7894, tgl. 06.10.1976 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

• Tomten skal bebygges i samsvar med stadfestet reguleringsplan, reguleringsbestemmelser og bygningsrådets bestemmelser.
• Kjøper på finne seg i at det gjennom eller over tomten føres ledning for vann, kloakk, elektrisk strøm og telefon for andre tomter eller eiendommer.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Boligen har ingen utleiedel.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Orreveien 5

53/261/0/0 i Råde

Type bolig: Enebolig

Selger

Norund Antonie Sandnes

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 3-26-0126

Ansvarlig megler: Lena Johnsen

+47 97 73 06 30

lena@meglergaarden.no

ASK Meglergaarden

Meglergaarden AS

NO 987 708 204 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Meglergaarden AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Meglergaarden AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av ASK Meglergaarden, NO 987708204 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,300 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)

Kommunale opplysninger: 3 800,00

Markedspakken: 21 900,00

Oppgjørshonorar: 7 900,00

Tilrettelegging: 14 900,00

Visningshonorar: 2 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.