Arealer

Totalt bruksareal: 54,0 m²

• BRA-i: 54,0 m²
• BRA-e: 18,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Første etasje: Entré, kjøkken, bad, stue og soverom.

Det medfølger også 2 boder i felles uthus som begge er på 9m².

Beskrivelse

Leiligheten har blitt fornyet i perioden 2016/17 med blant annet renovert kjøkken og baderom, samt oppussing av innvendige overflater. Det er nytt parkettgulv og malte overflater. Innslag av åpne tømmervegger gir flott kontrast og særpreg. Nydelig eikeparkett fra Saga. Fine fargetoner, lekre tapeter og parkettgulv, samt klassiske detaljer som bredt listverk og rosett i himling. Fint gløtt av indre havn fra flere rom. Malte tapetserte flater og malt strekte tak i himling. Listverk og rosetter i himling er overhalt og renovert.

Kjøkken

Kjøkkeninnredning med profilerte skapfronter i tre som er malt og benkeplate i heltre. Fliser mellom benk og overskap. Nedsenket servant i kompositt. Hvitevarer som komfyr fra Siemens og induksjonstopp fra Bosch. Videre kommer

integrert oppvaskmaskin, samt kjøle- og fryseskap. Vanntilførsel i kobberrør samt plastrør til kjøkken. Avløpsrør i plast.

Soverom

Romslig og praktisk skyvedørsgarderobe på soverom som kan romme plass for dobbeltseng, dersom man skulle ha behov for å endre disponering.

Bad

Baderommet har flislagt gulv med underliggende varmekabler og smøremembran. Renoveringsarbeid på bad er i regi av Jan Flemming Sarpsborg (enkeltmannsforetak).

Tekniske installasjoner

Eltavle med med nyere jordfeilautomatsikringer. Sikringsskap har 5 kurser inkl. hovedsikring. Den siste registrerte kontroll av elanlegget ble gjennomført 13.09.2016..Egen kurs for opplegg for vaskemaskin i kjeller, hvor også eldre varmtvannstank (150 l.) er plassert. Det er montert vannmåler. Det elektriske strømopplegget er oppgradert med automatsikringer, lysbrytere, kontakter og ledningsnett. Kortvegg og himlinger har innsatt trinnlydsplater fra Glava. Disse er av trykkfast glassullplate belagt med glassfiberduk som gir lydisolering.

Grunnmur

Bygget står på grunnmur som dels er støpt og dels med stablede naturstein. Dels kjellerrom med lav høyde og dels krypkjeller. Synlige skjevheter som anses som normalt for eldre grunnmurer. Synlige deler av kjeller og krypkjeller fremstår tørt på befaring. Det opplyses at det ble gjort tiltak med drenering i 2014.

Yttervegger

Yttervegger oppført i eldre trekonstruksjoner som er kledd med stående kledning. Originalt kan det ikke forventes at veggene er isolerte, men eier har fått isolert deler av yttervegger med 50mm på innsiden ved oppussingsarbeider. Normalt vedlikeholdt kledning, men med alder- og værslitasje. Deler ligger nære terreng og får økt fuktbelastning.

Yttertak

Eldre sperretak, taktro med bord som over- og underligger. Taket er tekket med eldre tegltakstein som har alder- og værslitasje. Synlig svanker og nedbøy i deler av konstruksjon. Noe begrenset ventilering av konstruksjon og loft.

Vinduer/dører

Flotte krysspostvinduer med dype vindusposter. Koblede vinduer med 2-lags glass i trekarmer. Flere er fornyet med nytt glass. Nyere inngangsdør.

Byggemåte

Bygget står på grunnmur som dels er støpt og dels med stablede naturstein. Dels kjellerrom med lav høyde og dels krypkjeller. Bjelkelag i tre utført som stubbloftkonstruksjon. Yttervegger oppført i eldre trekonstruksjoner som er kledd med stående kledning. Eldre vinduer med koblede glass i karmer og rammer av tre. Nyere ytterdør med 2-lags glass. Eldre sperretak, taktro med bord som over- og underligger. Taket er tekket med eldre tegltakstein. Denne leiligheten ligger i 1.etasje med egen inngang fra bakkeplan.

Overordnet faglig vurdering av eiendommen

Leiligheten fremstår i funksjonell stand og har blitt innvendig fornyet i senere tid. Badet har noen ufagmessige detaljer og øvrige rom bærer preg av å ligge i en eldre bygning med dels skjeve konstruksjoner. Rapporten må leses i sin helhet for å kunne danne seg et komplett bilde av boligens tilstand. Bygningsdeler som omfattes av forskrift til avhendingslova er detaljert beskrevet senere i eierskifterapporten.

Tilstandsrapport

Takstmann: Jostein Mathisen

Takstfirma:

Dato for takst: 27.04.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

Ingen.

Boligen har fått følgende TG2:

1. Våtrom 1.1 Bad - 1.1.1 Overflate vegger og himling: Det er påvist avvik på skjøter og underkant av plater. Overflater og ventilasjon: Våtromsplater og malt tømmer på vegger. Malt panel i taket. Avtrekksvifte montert. Trekker ok ved test med papirark. Dør i våtsone har ikke synlige fuktskader. Utstyr: Servant i porselen med 2-greps blandebatteri. Badekar med dusj og 2-greps blandebatteri. Gulvstående toalett. Merknader: Fuge i bunn av våtromsplater er stedvis sprukket og stedvis er det mindre avskallinger i bunn av plater. Det er ikke helt tett fuge rundt synlige gjennomføringer. Risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon er til stede. Trapping på platemønster indikerer at dette ikke er urørt av faglærte. Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk.

1.1.2 Overflate gulv: Det er ikke påvist tilfredsstillende fall til sluket. Det er ikke påvist tilfredsstillende høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Fliser på gulvet og sokkelfliser nederst på vegger. Sluk er plassert mellom dør og badekar. Type fliser gjør det vanskelig å bedømme hva som er opprinnelig karakter og hva som eventuelt er skader. Tilfredsstillende høydeforskjell på 25mm fra topp slukrist til topp membran ved dør er oppfylt hvis membran er ført opp under terskel. Dette kan ikke kontrolleres uten å demontere terskel Merknader: Fliser og fuger har noe ufagmessig utførelse med trapping på mønster, varierende fuger og sprang mellom fliser. Hovedsakelig estetisk konsekvens. Gulvet er tilnærmet flatt. Eventuelt bruksvann og lekkasjevann som havner på gulvet vil ikke ledes til sluk. Vann som eventuelt blir liggende på gulv vil gi slitasje på fliser og fuger samt øke risiko for å skli på gulvet.

1.1.3 Membran, tettesjiktet og sluk: Membranen er fra 2015. Det er påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring. Det er muligheter for å rengjøre sluk. Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy. Plastsluk med vannlås, klemring og dels tegn til klemt mansjett. Funksjonell vannlås og avrenning i sluk. Det ble boret hull i tilstøtende konstruksjon uten at det ble observert tegn til fukt eller lignende problemer. Det var kompakt vegg i området og dette begrenser undersøkelsene. Det ble målt med pigger i trevirke i tilstøtende vegg til våtrom uten at det ble målt høyere verdier enn anbefalt for trevirke i lukket konstruksjon. Merknader: Fuge i bunn av våtromsplater er stedvis sprukket og stedvis er det mindre avskallinger i bunn av plater. Det er ikke helt tett fuge rundt synlige gjennomføringer. Risiko for vanninntrenging i bakenforliggende konstruksjon er til stede. Trapping på platemønster indikerer at dette ikke er urørt av faglærte. Inspeksjon under slukrist er eneste mulighet for inspeksjon av tettesjikt bak fliser uten å utføre destruktive tiltak. Ved inspeksjon under slukrist her så kunne det ikke konstateres at membran/mansjett er klemt med sluket. Det er ikke fremvist dokumentasjon for materialvalg og fagmessig utført tettesjikt. Kriterier for en godkjent tilstandsrapport tilsier at dette må fremvises for å oppnå bedre tilstandsgrad da bygningsdelen er skjult og har flere risikopunkter som ikke kan kontrolleres.

3. Andre Rom - 3.1 Andre rom: Overflater og innredninger i øvrige rom opplyses å ha blitt pusset opp og fornyet rundt 2015. Merknader: Stedvis er det noen sprekker og ujevnheter i malte flater og stukkatur. Hovedsakelig estetisk konsekvens, men overflatebehandling kan påregnes. Punktvis knirk og fjæring i gulv. Årsak er eldre og varierende dimensjonert underliggende konstruksjon.

4. Vinduer og ytterdører - 4.1 Vinduer og ytterdører: Det er påvist avvik ved beslag, vannbord, omramming, karm eller ytre tetting. Dører og vinduer vurderes ikke som sikre mot vanninntrengning i konstruksjonen. Eldre vinduer med koblede glass i karmer og rammer av tre. Nyere ytterdør med 2-lags glass. Merknader: Avflassing og oppsprekking på karmer, rammer og overflater reduserer motstandsdyktighet mot vann og kan føre til råte over tid. Varierende funksjon ved åpning/lukking. Enkelte vinduer tar i karmer og trenger justering. Utvendig omramming ligger tett mot beslag og har følgelig sprukket opp. Det er stedvis ikke tett mellom utvendig omramming og karmer og dette sammen med vinduenes plassering i veggen gir økt risiko for vanninntrenging.

6. VVS - 6.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør: Innvendige vann og avløpsrør er fra varierende årstall. Hovedstoppekranen er lokalisert og funksjonstestet. Avløpskapasiteten vurderes som tilfredsstillende. Vanntilførsel i kobberrør som dels ligger skjult i konstruksjoner. Avløpsrør i støpejern og plast. Stoppekran er plassert i kjeller og fungerer ved test på befaring. Normalt vanntrykk og avrenning ved test av tilkoblet utstyr. Stakeluke er plassert i kjeller. Ukjent løsning for lufting av avløpet. Merknader: Eldre vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern som dels ligger skjult i konstruksjoner gir økt risiko for lekkasjer som ikke nødvendigvis oppdages tidlig, og krever åpning av konstruksjoner for utbedring. Risiko for at det har grodd i vannrør og er redusert avrenning (selvrensing) i avløpsrør er også økt. Forventet gjenstående brukstid kan anses som kort. Korrosjon og rust på rør er påvist og dette er typiske alderssymptomer.

6.2 Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er fra 1985. Berederen er ikke lekkasjesikret. Varmtvannsbereder på 150 liter fra 1985. Plassert i kjeller. Merknader: Varmtvannsberedere som er eldre en 20 år skal gis TG-2 for å belyse at gjenstående forventet brukstid kan anses som kort. Risiko for nedsatt funksjon og energieffektivitet er til stede og utskifting kan planlegges. Varmtvannsbereder er ikke plassert i rom med sluk eller annen lekkasjesikring og det går ikke rør fra sikkerhetsventil til avløp. Lekkasjesikring er ikke tilfredsstillende og ved eventuelle lekkasjer så kan det oppstå fuktskader i rommet og nærliggende konstruksjoner.

6.3 Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Boligen har mekanisk ventilasjon. Tilluft, avtrekk og luftutveksling vurderes som ikke tilfredsstillende. Tilførsel av friskluft ved åpning av vinduer. Avtrekksvifte på badet og ventilator på kjøkken. Merknader: Det mangler ventiler for tilførsel av friskluft og åpning av vinduer/dør er tidvis nødvendig for å oppnå optimal luftutveksling slik at kvaliteten på inneluften ikke reduseres da dette kan gi negative konsekvenser både bygningsmessig og helsemessig. Ventilator med kullfilter/omluft skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport. Optimal luftutveksling oppnås med avkast til det fri og omluft skal ikke slippes ut i rom der personer oppholder seg. Det er ikke etablert tilluft fra tilstøtende rom til badet. Dette løses som oftest med spalte under dør og er vesentlig for optimal luftutveksling i rom med avtrekk. Redusert ventilasjon gir tidvis høy luftfuktighet og redusert kvalitet på inneluften. Dette kan gi negative konsekvenser over tid både bygningsmessig og helsemessig.

Boligen har fått følgende TG1:

2. Kjøkken - 2.1 Kjøkken: Vanninstallasjonen er fra ukjent årstall. Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran. Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp. Det er ikke påvist symptomer på fukt og råte i nabokonstruksjoner. Fuktsøkt på gulv foran benk og øvrige risikopunkter: Det ble ikke indikert for høye verdier eller forskjeller fra antatt tørre steder. Ventilator: Trekker ok ved test med papirark. Innredning med profilerte fronter. Heltre benkeplate. Fliser på vegg over benk. Oppvaskkum i kompositt med 1-greps blandebatteri. Integrert stekeovn, platetopp og 45cm oppvaskmaskin. Kjøkken fremstår i hovedsak funksjonelt og med normal bruksslitasje ut ifra alder.

Annet:

7. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Når det gjelder resultater fra det lokale el-tilsynet: Se eventuelt eiers egenerklæringsskjema. Det lokale el-tilsynet gjennomførte tilsyn sist i 13.9.2016. Det var tilsyn på anlegget for mer enn fem år siden. Det elektriske anlegget ble installert i ukjent årstall. I følge eier/oppdragsgiver har det ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver løses ikke sikringene ut ofte. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger. I følge eier/oppdragsgiver finnes det kursfortegnelse. I følge eier/oppdragsgiver er antallet sikringer i samsvar med kursfortegnelse. Det er ikke påvist at plugg på varmtvannsbereder er brunsvidd. Det er ikke observert synlige tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter eller elektrisk utstyr. Kabler er ikke tilstrekkelig festet, se under. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette. Felles sikringsskap med automatsikringer. 7 kurser inkludert overlastvern. Hovedsakelig utenpåliggende anlegg. Samsvarserklæring fremvist for: Legging og tilkobling av varmekabel. Utført av Per Klavestad Installasjon AS, datert 03.12.2015. Tilbakemelding fra Det lokale el-tilsyn: Siste tilsyn var: 13.9.2016. Ingen utestående pålegg funnet. Merknader: Det ble påvist kabel som er mangelfullt festet i tak i stue. Dette kan gi bevegelser og svekkelser ved tilkoblinger og kan føre til varmeutvikling i anlegget, samt berøringsfare med spenningssatte deler. Sikringsskapet er ikke helt tett. Ved eventuell varmgang eller lysbue, vil et tett skap hindre at flammer og gnister sprer seg til nærliggende konstruksjoner og tetting bør utføres med egnet materiale. Det er ikke fremvist samsvarserklæring for alle endringer/arbeider gjort på anlegget. Alle arbeider og endringer utført på el-anlegg etter 1.1.1999 skal det foreligge samsvarserklæring for da dette verifiserer at arbeider er utført av godkjent el-installatør og i henhold til gjeldene regelverk/norm. Eventuelle arbeider utført av ufaglærte gir økt risiko og varmeutvikling og brann. Overnevnte forhold tilsier at det anbefales at el-fagkyndig personell utfører en utvidet kontroll av el-anlegget.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Membran, og flytesparkling, Det elektriske, rørleggeren. Arbeid utført av Jan Flemming Hansen, Per Klavestad, Rune Talberg.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Beskrivelse: Utført av Jan Flemming Hansen.

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Utført alt arbeide i boligen, rør og montering av kraner ol. Arbeid utført av Rune Talberg.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse: Hafslund har hatt kontroll i 2016/ Godkjent.

Innvendige overflater

Beskrivelse av innvendige overflater (vegger, tak og gulv):

Entré: malt panel/tømmer, malt panel, fliser

Kjøkken: malt panel/fliser, malt panel, parkett/malt gulv

Bad: våtromsplater/tømmer, malt panel, fliser

Stue: malt platekledning/malt panel, slett hvitmalt, parkett

Soverom: malt panel, slett hvitmalt, parkett

Moderniseringer

Nåværende eier opplyser om:

2015: Fornying av badet til slik det fremstår i dag. Dagens kjøkkeninnredning ble montert og overflater i rommet fornyet til slik det fremstår i dag.

2016: Skiftet ytterdøren.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Rød G er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Det er elektrisk gulvvarme på badet. Vedfyring i lukket vedovn. Elektriske ovner forøvrig. (Det opplyses at gulvvarme i entré ikke fungerer).

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

385,80 m² eiet tomt.

Tomten er eiet og felles for sameiet. Uteområdet består avskjermet uteplass omkranset av bebyggelsen. Flat tomt med brostein ved inngangsparti, samt plenarealer og varierende beplanting.

Parkering

Seksjonen har ingen tilhørende parkeringsplass. Parkering i gate etter gjeldende bestemmelser for området.

Halden kommune har i dette området innført boligsoneparkering (sone Skippergata og omegn) - se www.halden.kommune.no. Det kan være muligheter for leie av båtplass i området.

Løsøre og tilbehør

Fritthengende lamper medfølger ikke salget.

Hvitevarer som komfyr fra Siemens og induksjonstopp fra Bosch medfølger. Videre kommer integrert oppvaskmaskin og kjøle- og fryseskap som medfølger. Det gis ingen garanti på levetid og tilstand på hvitevarene.

Hvitevarer på kjøkken medfølger. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Det gis ingen garantier fra selger i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på tilbehøret.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Eiendommen ligger på sjarmerende Sørhalden i et eldre, verneverdig og meget ettertraktet område som er omringet av trange gater, streder og smug.  Fra leiligheten er det kort spasertur ned til vannet. Området er et av de mest sjøpregede og eldste bydelene i Halden. Her i fra med hyggelig og kort gange langs trivelige brosteinsgater inn til gjestehavna og bryggepromenaden, samt byens torg med butikker og øvrige fasiliteter. Kun ca. 650 m. til togstasjon.  Det er kort vei til sentrum på nordsiden, hvor du blant annet finner byens gågate og Tista Senter med en mengde butikker.

Adkomst

Fra Halden gjestehavn og sydsiden av Halden sentrum, følg veien opp mot Fredriksten Festning og opp Festningsgata. Ta umiddelbart Skippergata inn til høyre etter at du har passert Kongens Brygge. Følg brosteinsgaten utover til Tønne Huitfeldts plass. Fortsett på veien som går over i Sølvgata og eiendommen ligger på venstre hånd. Se kart i Finn-annonse. Det vil bli skiltet under annonsert fellesvisning.

Sameiet

Sølvgata 21 Boligsameie, Org.nr: 925 230 170

Sameiet har ingen ekstern forretningsførsel, regnskap føres internt.

Sameiet består av 4 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 1/4.

Jamfør vedlagt referat fra årsmøte avholdt i 2026

-Det ble besluttet at felleskostnader ikke skulle økes.

-Sameiet har fått nabovarsel vedr. anlegging av parkeringsplasser i parkområdet på Tønne Huitfeldt plass.

Moderniseringer i regi av sameiet

2014: Fornying av uteområde og drenering.

2016: Fornying av fellesområde i gang/trappegang. Sameiet har planlagt å utføre beplanting i bakgården.

Vedtekter og regnskap for 2025 følger vedlagt. Øvrige dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Vedtekter og ordensregler

I tillegg til vedlagte vedtekter så ble det vedtatt følgende i sameiermøtet september 2020:

I sameiermøte september 2020 er det gjort avtale om følgende fordeling av kostnader hvor det anses å foreligge “særlige grunner” i henhold til vedtektenes kap. 4:

1. Bygningsforsikring: Kostnad for forsikring av seksjon 4 (Sølvgata 21A) dekkes av eier. Kostnad for forsikring av seksjonene 1 - 3 og fellesområdet i dette bygget (Sølvgata 21) fordeles mellom eierne med 50% for eier av seksjon 3 og 25% for hver av eierne av seksjonene 1 og 2. Kostnad for forsikring av fellesområder utendørs og uthus fordeles mellom eierne etter sameiebrøken (25% for hver av eierne).

2. Utvendig vedlikehold bygninger: Kostnad seksjon 4 (Sølvgata 21A) dekkes av eier. Kostnad seksjon 1-3 (Sølvgata 21) fordeles slik:

i. Maling av bygget: 50% for eier av seksjon 3 og 25% for hver av eierne av seksjonene 1 og 2.

ii. Utvendig vedlikehold av tak/pipe over tak: 33,3% for hver av seksjonene.

iii. Vedlikehold av grunnmur/kjeller: 33,3% for hver av seksjonene.

iv. Vedlikehold av pipeløp (under tak): 50% for hver av de berørte seksjonene.

For øvrig fordeles kostnader skjønnsmessig mellom seksjonene - der hvor fordeling etter sameiebrøken ikke virker rimelig - etter at tiltak og kostnader har vært drøftet og avtalt i styremøte eller sameiemøte. Sameiemøtets vedtak i denne saken skal følge som vedlegg til sameiets vedtekter.

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer: 91507200

Fellesutgifter

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

Kr. 1 496,- pr. mnd. og inkluderer:

Felles bygningsforsikring, V/A, avsetning til vedlikehold og bankutgifter.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Andre løpende kostnader

Fellesgjeld

Sameiet har ingen fellesgjeld.

Styregodkjennelse og forkjøpsrett

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett. Det praktiseres ikke styregodkjenning.

Dyrehold

Dyrehold er tillatt.

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 10 670 pr. år. Dette er kun en prognose for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 256 527,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 1 026 106,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret. Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi. Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 59 750,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tinglysning Skjøte kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 11 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 2 462 740,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på eiendommen og heller ikke byggemeldinger/tegninger som kan verifisere godkjent formål opp mot bruk. Det var ikke vanlig praksis å få utstedt dette ved oppføringstidspunktet. Først med bygningsloven av 1965 kom en landsdekkende søknadsplikt. For bygninger som er oppført før bygningsloven av 1965 - og tatt i bruk før dette tidspunkt - må den faktiske og historiske bruk legges til grunn. Bruken bør avklares med kommunen, og vil typisk være avgjørende ved søknadspliktige tiltak som for eks. tilkobling av vann og avløp m.m.

Det foreligger ferdigattest for sanitæranlegg datert 07.04.1989. Dokumentet følger vedlagt salgsoppgaven.

Kontroll av byggetegninger

Det finnes ikke originale byggetegninger i kommunens arkiver. Megleren har derfor ikke kunnet kontrollere om dagens bruk av boligen er søkt om og godkjent hos kommunen. Dette innebærer at dagens bruk av boligen kan være ulovlig. Dersom bruken av boligen er ulovlig, kan kommunen gi pålegg om at boligen skal settes tilbake til lovlig stand. Kjøperen overtar risikoen for eventuell ulovlig bruk av boligen og eventuelle kostnader forbundet med å rette opp i dette.

Det foreligger tegninger av endring fasade datert 1/7 1996. Dog noe uklare og utydelig hva tiltaket gjelder. Antatt gjelder endring av fasade inn mot bakgård på inngangsparti- og balkongsiden av bygget.

Regulering

Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Sørhalden av 06.09.1984, sist revidert 03.02.2005. Eiendommen er på plankartet vist som felt B7. Dette feltet er regulert som spesialområde for bevaring av bygninger i medhold av pbl. 1985 § 25 første ledd, samt til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg. Hensynssone H 570 bevaring bygning/kulturmiljø. Sentrumsplanen (delplan 2017-2029) gjelder ved motstrid.

I sentrumsplanen ligger eiendommen innunder område for Hensynssone H 570 bevaring og Halden kommune har underlagt eiendommen formelt vern og ført følgende vernestatus på eiendommen: Hovedhuset er registrert som bygning med høy verneverdi som en del av miljø. Vernegrad 4 av 5, hvorav 1 har høyest vernegrad og 5 har lavest. Det innebærer at det er legges føringer og restriksjoner som skal sørge for at byggets autentisitet og historiske karakter bevares.

Kopi av utsnitt reguleringsplan og reguleringsbestemmelser utleveres på meglers kontor.

Eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringa fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta ei vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygninga jfr. Riksantikvaren sine sider.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, foruten om sameiets legalpant iht. eierseksjonsloven § 25, som sikkerhet for forfalte felleskostnader og andre krav.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 212054, tgl. 14.03.2012 - Seksjonering

SNR: 2
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1 / 4

Dnr. 1594, tgl. 13.10.1948 - Bestemmelse om bebyggelse

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Det er ingen bestemmelser i sameiets vedtekter som hindrer utleie. Eier kan fritt leie ut sin seksjon.

Seksjonen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av seksjonen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier. Det gjøres allikevel oppmerksom på at kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn per år allikevel ikke er lov iht. eierseksjonsloven. Leietaker må følge ordensregler, vedtekter og må ev. styregodkjennes på lik linje som kjøper.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Sølvgata 21

160/403/0/2 i Halden

Type bolig: Leilighet

Selger

Maj Britt G Søndberg

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 17-26-0007

Ansvarlig megler: Mats Lilledal

+47 98 84 28 86

mats@lilledal.no

ASK Lilledal

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 2,300 % av salgssummen inkl. mva (minimum 45 000 inkl. mva)

Oppgjørshonorar: 8 500,00

Markedspakke - ASK Lilledal: 16 900,00

Tilretteleggingsgebyr: 8 000,00

Visningshonorar/Overtagelse: 0,00

Kommunale opplysninger, selveier: 4 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.