Arealer

Totalt bruksareal: 113,0 m²

• BRA-i: 94,0 m²
• BRA-e: 19,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Fritidsbolig over 2-plan med 1. etasje, kjeller/krypkjeller, kaldtloft, og Hems

I. etasje er med: Entrè/Hall, 2 soverom, gang/garderobe, bad/wc/vaskerom, kjøkken og stue.

Utgang fra kjøkken og ned til vestvendt terrasse samt trapp videre til nedenforliggende terrasse.

Kjelleretasje er med: Innredet kjellerbod, og krypkjeller.

Tilhørende frittliggende garasje med lagringsloft, og innredet bod i u. etasje.

Hyggelig drivhus med vann og strøm

Muligheter for båtplassleie, se www.gylteholmenbrygger.no

Standard

Koselig fritidbolig med god standard. Fritidsboligen er gradvis oppgradert over tid, og fremstår som godt vedlikehold og ivaretatt.

Overflater på vegger er hovedsakelig med panel, Fliser på bad.

Overflater på gulv er med tregulv, skifer, teppe, og laminat. Fliser på bad.

Overflater i tak er med panel, malt panel, synlige bjelker over spiseplass. Stedvis downlights.

Kjøkken har en profilert kjøkkeninnredning fra 2005 med heltre benkeplate av Amerikansk Kirsebær, og fliser over benk. Kjøkken er godt utstyrt med utslagsvask med ett-greps blandebatteri, fritthengende kjøkkenventilator fra 2005, integrerte hvitevarer som komfyr(2024), gasstopp(2005), mikrobølgeovn, oppvaskmaskin(2012) og kjølehjørne fra 2015.

Gasstank er plassert utvendig (ikke i skap som anbefales).

Bad/vaskerom/wc er flislagt og fra 1998 utført av egenregi av eier og Drøbak Rørleggerservice AS.

Bad er utsyrt med servantskap, speil og lys, wc, dusjnisje, badekar, samt plass til vaskemaskin og tørketrommel i egen nisje i skap med skyvedør.

Elektronisk styrt vifte fra bad som slås på ved bevegelser og fukt. Byttet i 2024.

Terrasser:

Tre/steinlagt terrasse med overbygg og nedsenket boblebad på ca. 35m² (areal inkl. boblebad), og hvorav ca. 7m² er overbygget med sittebenk. Rekkverk i stål med vaier. Terrasse er fra 2003.

Treterrasse på nedsiden av boblebad er terrasse på ca. 12m². Flislagt terrasse og treterrasse langs fritidsboligen mot vest.

Utvendige trapper:

Det er en fin trapp fra parkering og ned til fritidsboligen. Rekkverk har innfelt fin kveldsbelysning.

Det er trapp fra kjøkken og ned til terrasse.

Støpt trapp fra terrasse og ned til hagen, og det er tretrapp fra nedre terrasse, og opp til terrasse med boblebad.

Diverse inventer/utstyr:

- Brannslokningsapparat byttet ca. 2017.

- Røykvarsler.

- Stedvise garderobeskap.

- Fiber fra Global Connect.

- Utestikk.

- Utelys.

- Persienner.

- Manuelle markiser.

- Motorisert markise fra 2005. Markiseduk fra 2026.

- Sentralstøvsuger med aggregat plassert i krypkjeller.

- Flaggstang.

- Diverse belysning og panelovner.

Inventar er ikke funksjonstestet av takstmann.

For ytterligere beskrivelse av standard vises det til Tillstandsrapport med befaringsdato 13.02.2026 som er vedlegg i salgsoppgave.

Byggemåte

Fritidsboligen ble opprinnelig oppført i 1962 senere tilbygget i 1991/92 og bygget inn terrasse i 1998.

Bygningen er fundamentert med grunnmur i siporex/betong/Leca.

Etasjeskillere i tre mellom etasjene og støpt betong dekke mot grunn.

Yttervegger er oppført i tradisjonelt bindingsverk utvendig kledd med liggende trepanel fra 1991/92. Iht. eier er den eldste delen etterisolert. Ytterkledningen ble sist utvendig overflatebehandlet i 2003/04.

Takkonstruksjon er av type saltak tekket med betongtakstein.

Garasje ble oppført i 2005 og innredet u. etg. i 2007.

Bygningen er fundamentert med ringmur i betong/Leca og støpt betongsåle til fjell/sprengsteinsfylling.

Garasjerom med støpt betong dekke,

Yttervegger er oppført i tradisjonell bindingsverk utvendig kledd med trepanel.

Takkonstruksjon av type saltak tekket med betong takstein. Automatisk leddheisport med fjernkontroll.

Merk at bygningens u. etg. er en opprinnelig bod som ble innredet av eier i 2007 som hjemmekontor med bad og kjøkken, merk at dette er ikke byggemeldt Frogn Kommune.

Iht. eier er vegger og tak i garasjen isolert, og det er installert El-billader

Drivhus ble oppført i 2017.

Boligen har vært i hjemmelshavers eie siden 1989. Eiendommen har en fin beliggenhet i området med gode sol og lysforhold samt flott sjøutsikt. Fritidsbolig med god standard. Eier har utført en gradvis oppgradering av fritidsboligen over tid som fremstår som godt vedlikehold og ivaretatt.

Tilstandsrapport

Takstmann: Erik SlæperudSlæperud

Takstfirma: Takstmannen ASTakstmannen AS

Dato for takstbefaring:13.02.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen: (KONKLUSJON)

Boligen har ikke fått registrert noen TG3 i Tillstandsrapporten.

Boligen har fått følgende TG2:

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Tre/steinlagt terrasse med overbygg og nedsenket boblebad på ca. 35m² (areal inkl. boblebad) hvorav ca. 7m² er overbygget med sittebenk. Rekkverk i stål med vaier. Terrasse fra 2003. Treterrasse på nedsiden av boblebad terrasse på ca. 12m². Nivåforskjell på gulvoverflate. Flislagt og treterrasse langs fritidsboligen mot vest.

Det er ikke etablert rekkverk.

Vurdering av avvik:

Det ble observert en del løse fuger/sår på fliser på flislagt dekke.

Konsekvens/tiltak:

Vedlikehold og stedvise utskiftninger av fliser og fuger må påregnes.

Rom Under Terreng:

Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’

Det er underetasje med innredet rom med utforede trevegger under terreng. Denne løsningen avhenger av 100% fungerende drenssystem.

Det bemerkes begrenset inspeksjonsmulighet og erfaringsmessig anses innredet rom under terreng som en fuktutsatt risikokonstruksjon grunnet høy skadefrekvens.

Eier har siden forrige Tilstandsrapport utført utbedring av de utforede tre veggene under terreng. Alt av råteskadet trekonstruksjon er fjernet, gulv og nedre del av vegg er smurt med membran, fuktsperre er fjernet og de er montert nye MDF panelplater. Arbeider er utført i egenregi av eier.

Vurdering av avvik:

Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.

Merk at utbedringen som er utført av eier ikke endrer det faktum at dette fremdeles er en fuktutsatt risikokonstruksjon som jevnlig må overvåkes for fuktskader. Det frarådes bruk av organiske materialer i eldre rom under terreng. Det gjøres oppmerksom på risikoen forbundet med en slik konstruksjon. I bygninger av denne alderen må man påregne et kapillært fuktpress fra gulv og nedre del av grunnmur. Gulvet er ikke fuktsikret mot fukt fra grunn eller med utvendig drenering. Ved hulltaking ble følgende oppbygging av vegg observert: grunnmur og mdf panelplater. Denne oppbygningen ansees i dag som en feilkonstruksjon, og risikoen knytter seg til fukt og faren for skjulte skader. Ved fuktmålinger med pigger i bunnsvillen ble det målt vektprosent på 24%. Merk at det trykkimprignert tresvill og målingene vi derfor kunne avvike. Mdf panelplatene hadde en stor svai befaringsdag, hvorav eier oppl. om at dette er rettet i etterkant av befaring.

Konsekvens/tiltak:

Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Elektrisk anlegg:

El-anlegget er kun enkelt vurdert av takstmann da dette ikke er takstmannens kompetanseområde, derav ved et salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker for og få en tilstandsrapport på hele el. anlegget.

Sikringsskap er plassert i garderobe, utstyrt med automatsikringer, automatisk måler og innholdsfortegnelse. El-anlegg i fritidsboligen er oppl. å være av varierende alder hovedsakelig fra ca. 1998 til 2005.

Innmat i sikringsskap ble byttet i 1989 av elektriker til 3fas 3x64. Det er i etterkant lagt en del nye kurser. Strømtilførsel til boligen via nedgravd kabel med inntakskabel fra byggeåret. El-installasjoner er utført i egenregi av eier med kontroll underveis iht. eier. Kontroll for ca. 10 år siden hvor det ble avdekket en del avvik som fortløpende ble utbedret av Elektro Ide AS. Iht. eiers oppl. El-billader ble installert i 2022 utført av Elektro Ide AS.

Forstøtningsmurer:

Utvendig støttemur i naturstein, betongstein pusset Leca el. Merk at støttemur mot syd ligger inn på naboens eiendom.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

• Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. - Mindre sprekker i forstøtningsmur av naturstein.

Konsekvens/tiltak:

• Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.

• Sikring av støttemur og terrasse anbefales.

Taktekking:

Yttertaket er tekket med betongtakstein med undertak av rupanel, underlagspapp, sløyfer og lekter. Taktekking er fra 1991/92. Tak (takkonstruksjon komplett, taktekking, undertak, nedløp, beslag, tak stige, platå, snøfanger og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Konsekvens/tiltak:

• Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.

• Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Nedløp og beslag:

Takrenner, nedløp og beslag er av type plastbelagt stål fra 1991/92. Det bemerkes at kontrollen ble utført fra bakkenivå. Ingen store unormale avvik ble observert foruten normal bruksslitasje. Det var oppholdsvær på befaringsdagen slik at renner og nedløpsfunksjon er vanskelig å stadfeste med sikkerhet. Erfaringsmessig kan det ikke utelukkes dårlige skjøter og lekkasjer fra takrenner etc.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Konsekvens/tiltak:

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det anbefales å helbeslå pipe utvendig med beslag for å unngå vanninntrengning.

Dører:

Ytterdør i edelt tre utførelse fra ca. 2010. Malt ytterdør i tre med glassfelt til innredet rom i u. etg. og krypkjeller/kjeller Normal brukstid på 30 år er lagt til grunn for vurderingen.

Vurdering av avvik:

Det er påvist andre avvik: Noe skjevheter i hovedytterdøren.

Konsekvens/tiltak:

Det anbefales justering av hovedytterdør.

Krypkjeller:

Det er krypkjeller under deler av bygningen. Det er skrånende fjell inn i krypkjeller.

Kontrollen av krypkjeller er basert på stedvise stikkprøver i bjelkelaget, samt måling av vektprosent i trevirke/organisk materiale. Det ble målt en vektprosent på 13,5% som er innfor tiltaksgrense. Måling er tatt tidlig på våren og da er det som regel mest fuktig.

Sintef Byggforsk sine grenseverdier ligger på 20%. Merk at luftfuktigheten varierer fra årstid til årstid. Erfaringsmessig ansees krypkjeller som en fuktutsatt risikokonstruksjon grunnet høy skadefrekvens. På generelt grunnlag anbefales det jevnlig kontroll og overvåking av krypkjeller.

Det kan følgelig ikke garanteres mot skader skjult i konstruksjonen, særlig nevnes bunnsviller som er spesielt utsatt for skade. Disse områdene er vanskelig å kontrollere tilfredsstillende.

Vurdering av avvik:

Det er manglende fuktsperre på bakken.

Konsekvens/tiltak:

Fuktsperre på bakken bør etableres.

Overflater vegger og himling - Bad/vaskerom/wc

Fliser på vegger og malt panel i tak.

Vurdering av avvik:

• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Noe riss og slitasje i fuger i dusj observert.ematerialet er uegnet.

Konsekvens/tiltak:

• Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Sluk, membran og tettesjikt:

Det er plastsluk og Banemembran med ukjent utførelse. Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på våtrommets oppbygning befaringsdag.

Generelt om membran på våtrom. Membran ligger som oftest skjult bak fliser eller annet overflatemateriale og kan være vanskelig å verifisere med sikkerhet. Om det er ført membran ned i sluk med klemring og om det er ført membranoppkant ved dørterskel kan derfor ikke verifiseres uten fysiske inngrep.

Oppl. om membran er derfor basert på eiers oppl. og event. fremlagt bildedokumentasjon/faktura kvitteringer dersom dette foreligger. I de tilfeller det ikke foreligger dokumentasjon overlates ansvaret til selger. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser og membran er 10 - 30 år.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Konsekvens/tiltak:

• Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

Varmtvannstank:

Varmtvannsbereder av type Oso/Høiax på ca. 200 liter plassert i kjelleretasje. Varmtvannsbereder fra 2005.

Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år.

Vurdering av avvik:

• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Til oppl. er VVB er montert for 15 år siden iht. eier.

Konsekvens/tiltak:

• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Drenering:

Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’.

Drenssystemet rundt bygningens tilbygg er fra 1991. Ingen drenering rundt den eldste delen av bygningen. Merk at det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utførsel.

Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Les mer under rom under terreng. Konsekvens/tiltak:

• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av kjellerrom/bod vil og være avgjørende.

Terrengforhold:

Terreng hellende hovedsakelig mot vest. Det er ikke oppl. om større ansamlinger av vann ved bygningens grunnmur ved større nedbørsmengder iht. eiers oppl.

Generell anbefaling for utvendig terreng; Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende helningsgrad ut fra ringmuren.

Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra bygningens grunnmur.

Vurdering av avvik:

Det er påvist andre avvik: Merk at terrenget faller inn mot bygningen. Konsekvens/tiltak:

Ingen strakstiltak nødvendig. Det bør på sikt foretas justering av terreng for å oppnå tilstrekkelig fall vekk i fra bygningen grunnmur

Andre tomteforhold:

Steinlagt areal ved garasje og biloppstillingsplass fra 2011 iht. eier.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist andre avvik: Noe svanker og bulninger i steinlagt areal.

Konsekvens/tiltak:

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Helse, miljø og sikkerhet:

Under dette elementet skal det påpekes det som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet er avvik som utgjør en direkte risiko for personskade, brann eller miljøskader. Slike forhold skal identifiseres og beskrives med årsak, konsekvens og nødvendige tiltak iht. NS 3600.

Vurdering av avvik:

• Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

• Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.

• Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

• Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.

• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

• Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.

Radon Statens strålevern anbefaler at radonnivået i boligen din er så lavt som det er praktisk mulig å få til. Det bør utføres tiltak for å redusere radonnivået når årsmiddel radonkonsentrasjon i ett eller flere oppholdsrom overstiger tiltaksgrensen på 100 Bq/m³. Radonnivået i oppholdsrom bør alltid være lavere enn grense- verdien på 200 Bq/m³. https://www.ngu.no/geologi-og-risiko/radon. For boliger som leies ut er det krav om radonmåling. Tiltaksgrensen på 100 Bq/m³ og grenseverdien på 200Bq/m³ et forskrifts krav. (strålevernforskriften § 6 femte ledd).

Konsekvens/tiltak:

• Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket.

• Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.

• Det bør gjennomføres radonmålinger.

Terrasser Rekkverkshøyde bør endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

Åpninger i rekkverk bør endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

Trapper Det er ikke montert rekkverk i trappene og tiltak anbefales.

Det anbefales sikkerhetsmessige tiltak for å unngå unødvendige ulykker.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Energimerking

Selger har utarbeidet energiattest via energimerking.no. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke, Oppvarmingskarakter: Orange, Energikarakter: G G er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Elektrisk.

Ildsted med peisinnsats plassert i stue fra ca. 2007.

Gulvvarme der det er skifer, samt på bad

Tomten

Tomten er på 2 590 kvm og skrånende mot vest.

Tomten er meget pent opparbeidet med plenarealer, beplantninger, støttemurer, trapper i terreng, fine terrasser hvorav en med jacuzzi, flott kveldsbelysning, trær og steinlagt gårdsplass. Utvendig plass mot nord med utepeis og sittebenk. Det er flaggstang på tomten.

2 stk biloppstillingsplasser i egen garasje samt godt med biloppstillingsplasser på egen eiendom.

Parkering

2 plasser i garasje, samt oppstillingsplasser på egen tomt.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Liten fryseboks i krypkjeller medfølger i handelen. Med mindre ikke annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Eiendommen er flott beliggende i et etablert hytteområde på Gylteåsen i Frogn kommune.

Fritidsboligen kan benyttes hele året og er beliggende lunt til for både "sønnavind" og "nordavind", usjenert for innsyn og vestvendt med gode sol- og lysforhold.

Det er rikelig med parkering til minst 6 biler.

Nærhet til sjøen med felles badeplass og mulighet for båtplass ved Gylteholmen Brygge.

https://www.gylteholmenbrygger.no/

Fra eiendommen er det nydelig sjøutsikt over del av Drøbaksundet ved Oscarsborg og Hallangspollen syd.

Umiddelbar nærhet til flotte tur- og rekrasjonsområder i skog med ferskvann og turløyper som fører til bla 18-hulls golfbane på Heer.

Det er ca. 2 km. til Drøbak sentrum med badestrender, båthavn, båtforbindelse til Oscarsborg, bakeri, kafeer, restauranter, flere hyggelige forretninger og servicetilbud.

Ca. 1 km til bussholdeplass med ca 45 min. til Oslo sentrum.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Gjensidige med polisenummer:83660888

Andre løpende kostnader

• Årlig medlemsavgift til GVA SA kr. 1 625,- inkl. mva pr. 09.04.2025 iht. styreleder.
• Årlig Vel avgift til Øvre Gylteåsen Vel kr. 900,-
• Årlig veiavgift til Velet for kr. 1 500,-

Strømforbruk: 21868 kWh for 2024 (helårsbruk med El-bil lading)

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjorde kr. 18 247,87 for 2024.  I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årlige kommunale avgifter er i stor grad avhengig av eget vannforbruk.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. 8 472,- for 2025.

Velforening

Eiendommen har medlemskap i velforening / veilag, og den til enhver tids eier av eiendommen vil være ansvarlig for å betale sin andel av utgiftene til drift av foreningen. Foreningens vedtekter ligger vedlagt salgsoppgaven. For nærmere informasjon om fellesutgiftene, se "Faste løpende kostnader".

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2023 kr. 362 586,00,-.

Formuesverdien justeres normalt sett årlig, og det henvises til Skatteetatens websider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til prisantydning må kjøper betale:

Kr. 545,-       Skjøte

Kr. 545,-        Pantedokument

Kr. 198 750,-  Dokumentavgift, 2,5 % av salgssum

Totalt kr. 199 840,- i omkostninger dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun skal tinglyses et pantedokument.

Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

HELP Boligkjøperforsikring er valgfritt, og kommer eventuelt i tillegg, for Fritidsbolig: Kr.16.000,-

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Midlertidig bruktillatelse eller ferdigattest

Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i Frogn kommunes arkiver.

Kontroll av byggetegninger

Det er funnet godkjente tegninger for fritidsboligen datert 21.07.1992, samt eldre tegninger.

Det er avvik på tegninger i forhold til hvordan bygningen fremstår i dag hovedsakelig på innvendig planløsninger. Iht. eier er det usikkert om tilbygg med innbygget terrasse er byggemeldt Frogn Kommune. Det anbefales og sette seg godt inn de godkjente tegningene og de avvikene som er i dag. Merk at bruksarealet overstiger kommunens begrensinger BYA.

Det funnet tegninger for garasje datert mottatt i Frogn kommune 10.01.2006 og stemplet Bygningsmyndigheten Frogn kommune 06.02.2006. Det er avvik i forhold til godkjente tegninger. Merk at u. etg. er godkjent som bod senere innredet av eier i 2007 som hjemmekontor med bla. bad og kjøkken. Dagens formål er ikke godkjent av Frogn kommune.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område, og som i kommuneplanen avsatt til fritidsboliger. Kommuneplanen for Frogn kommune 2023 - 2035 gjelder for eiendommen og område.

Utdrag av kommuneplanen:

§ 23-2 Fritidsbebyggelse (pbl § 11-7 nr 1)

1. Det tillates oppført kun én fritidsbolig/boenhet pr. eiendom. Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) for fritidsboligen er 90 m². Loft, kjellere og andre rom uten målverdig areal tillates ikke. Unntak er krypkjeller og kaldloft med maksimal høyde på 1,5 meter. For underetasjer/kjeller regnes 50 % av bruksarealet med i bygningens areal. Maksimalt bruksareal (BRA) for utvendig åpent overbygd areal skal være 20 m2.

2. Det tillates oppført kun én frittliggende sekundærbygning med BYA på inntil 35 m². Med sekundærbygning menes anneks, uthus, bod, garasje, carport, drivhus, utestue eller lignende. Sekundærbygninger som ligger utenfor byggeforbudssonen langs sjøen kan benyttes til varig opphold. Alle sekundærbygninger skal være i én etasje. Loft, kjellere og andre rom uten målverdig areal tillates ikke. Unntak er krypkjeller og kaldloft med maksimal høyde på 1,5 meter. Oppføring av frittliggende sekundærbygning tillates kun dersom tiltaket: - underordnes fritidsboligen, tilpasses eksisterende bygningsmiljø og plasseres nært fritidsboligen på tomten - ikke er til hinder for allmenn ferdsel - ikke forringer naturmiljøet - ikke medfører økt eksponering mot sjø eller kyststi (OBS! Denne bestemmelsen i punkt 2 har ikke rettsvirkning, den avventer endelig avgjørelse hos Kommunal- og distriktsdepartementet. Inntil da gjelder § 17-2 punkt 2 i KPA2013.)

3. Opparbeidet uteplass, terrasse, veranda og utendørs gangareal tilknyttet fritidsbolig som ikke inngår i et bebygd areal (BYA), tillates med samlet areal inntil 40 m2. Trapper i terreng som er nødvendig for atkomst til fritidsboligen omfattes ikke av bestemmelsen.

4. Alle tiltak skal tilpasses det naturlige terreng og utformes på en slik måte at det eksponeres minst mulig.

5. Samlet utnyttelsesgrad skal ikke overstige 12 %-BYA. For fritidsbebyggelse innenfor byggeforbudssonen gjelder § 7-3

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat Vel vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløp via private stikkledninger fra Gylteåsen vann og avløp (GVA SA). GVA er ansvarlig for drift og vedlikehold av sitt ledningsnett. Kvernpumpe plassert mot syd på eiendommen. Anlegget er fra 2018 utført av Grimsrud i regi av vann og avløpslaget. Eier er selv ansvarlig for stikkledninger til påkoblingspunkt.

Selger av eiendommen har andel i GVA SA. En andel kan bare overdras sammen med den eiendommen den tilhører og kan ikke skilles fra denne.  Les viktig informasjon fra GVA på følgende "Link": www.gvainfo.no

Eiendommen har i tillegg også eget borevann fra ca. 100 meters dybde med senkepumpe og trykktank fra 2018 plassert i krypkjeller. Det er borevann i alle utekraner som er praktisk og brukes til vanning m.m.

Rettigheter og heftelser

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 3651, tgl. 08.10.1958 -Bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om vannrett, og noen vilkår fra gammel festekontrakt.

Utskrift av heftelser/servitutter følger som vedlegg i salgsoppgave

Konsesjonsfrihet

Eiendommen er konsesjonsfri, men tomten har ett areal på over 2 mål(2000 kvm.) og grønn egenerklæring for konsesjonsfrihet må signeres av kjøper.  Dokumentene sendes inn til kommunen for registrering i Matrikkelen i forbindelse med overskjøting av eiendommen.

Odel

Eiendommen

Adresse: Glosliveien 28, 1443 Drøbak

Gnr. 22, Bnr. 64 i Frogn kommune

Type bolig: Fritidsbolig

Selger

Tor Bryn Peck

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 9-25-00001

Ansvarlig megler:Stein Stovner Johannessen

Telefonnummer:+47 92 81 76 73

E-post:stein.j@fossco.no

ASK Foss Kolbotn

AskFoss & Co Eiendomsmegling AS

NO 937 205 139 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Foss & Co Eiendomsmegling AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Foss & Co Eiendomsmegling AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. Foss & Co Eiendomsmegling AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige, Velforeninger og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven:

• Tilstandsrapport,
• egenerklæringsskjema selger,
• kopi av grunnbok og tinglyste servitutter
• eiendomsinformasjon fra Frogn kommune, med matrikkelbrev/kart, info om gebyrer, planopplysninger m.m. 

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger.

Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring hos Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 14.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Weboppgjør, NO 983 570 658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.staging.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,700 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)

Elektroniske grunnboksspørringer / Tinglysning / AML: 1 990,00

Markedspakke: 18 500,00

Oppgjørshonorar: 8 900,00

Tilretteleggingsgebyr: 19 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.